Parfois, en contrepartie d’une extension de la surface des locaux, d’une despécialisation, d’une autorisation de sous-louer ou de céder le droit au bail, voire d’une autorisation de travaux [1], le bailleur sollicite du preneur une augmentation de loyer, qui sera consignée dans un avenant au bail commercial.
Cet acte est généralement très sommaire, rappelant l’identité des parties, la modification de la clause « loyer », puis s’en rapporte aux autres stipulations du bail demeurant inchangées pour le surplus.
Les difficultés pour le bailleur surviennent lorsque le bail contient une clause d’indexation à indice de base fixe, dont la légalité est régulièrement remise en cause devant les juridictions [2].
Tel est le cas dans cette espèce soumise à l’appréciation de la Cour de cassation, dans laquelle le loyer d’un bail, conclu en 2003, a été modifié 2007 par avenant, lequel reproduisait la clause d’indexation contenue dans le bail initial et la référence ainsi faite à l’indice du quatrième trimestre 2003, indice de référence à la signature du bail initial.
Par conséquent, en 2008, le loyer fixé en 2007 évoluait suivant la variation depuis 2003, de l’indice ICC publié par l’INSEE.
Or, une telle distorsion entre la période de variation indiciaire (5 ans) et la durée entre deux indexations (un an) est contraire aux dispositions de l’article L112-1 du Code monétaire et financier :
« Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. »
entrainant, selon la jurisprudence [3], et en l’occurrence selon la cour d’appel de Nîmes, confirmée par la Cour de cassation, le « retrait » de la clause d’indexation du bail, d’autant que cette distorsion semblait en l’occurrence, selon les juges du fond, conforme aux intentions du bailleur !
Naturellement, le bailleur malheureux pourra invoquer, lors du renouvellement du bail, cette suppression de la clause d’indexation comme motif de déplafonnement. A condition bien entendu que la fixation à la valeur locative lui soit favorable…