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Bien distinguer les ASL et les AFUL des copropriétés classiques.

Par Jérôme Nalet, Avocat.

Trop souvent, les Associations Syndicales Libres (ASL) et les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) sont confondues avec ce que j’appellerai les copropriétés classiques (c’est-à-dire au sens de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application).

Cette confusion est entretenue par plusieurs facteurs, dont :

  • Le fait qu’elles soient créées pour des raisons similaires (gérer et entretenir les éléments communs à plusieurs entités immobilières) ;
  • Le fait que certaines ASL et AFUL emploient elles-mêmes, dans les documents qui les régissent, des termes qui encouragent les amalgames (copropriété, syndicat, copropriétaires, syndicataires, conseil syndical, etc…) ;
  • Le fait qu’elles puissent comprendre dans leur périmètre (outre, par exemple, des pavillons ou des commerces) des copropriétés classiques.

Si l’on y ajoute qu’existent aussi des copropriétés dites horizontales, donc ne comprenant pas d’immeubles, mais tout de même régies par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, certaines clarifications sont nécessaires…

Deux rappels d’ordre général s’imposent d’emblée.

Tout d’abord, les documents contractuels des ASL et les AFUL ne sont pas des règlements de copropriété mais des statuts auxquels sont le plus souvent adossés des cahiers des charges et/ou des règlements de lotissement.

Ensuite, d’un point de vue légal, les ASL et les AFUL sont soumises à une ordonnance du 1er juillet 2004 et à un décret du 3 mai 2006.

Ces deux textes ne leur consacrent que 16 articles en tout, qui sont assez peu contraignants, auxquels il faut ajouter une poignée de dispositions du Code de l’Urbanisme.

On touche là à une différence fondamentale.

La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 instaurent pour les copropriétés classiques des règles nombreuses, rigides, modifiées régulièrement et qui font l’objet d’un contentieux abondant donc d’une jurisprudence fournie.

En revanche, s’agissant des ASL et des AFUL, du fait d’un cadre légal très souple, la liberté contractuelle s’exprime pleinement. Le contentieux y est rare et, si la jurisprudence se développe sur certaines questions (par exemple, la recevabilité d’une action en justice ou la caducité potentielle de certaines règles contenues dans les cahiers des charges ou règlements de lotissement), les praticiens manquent encore cruellement de repères.

Avant d’entrer dans le vif du sujet, il est sans doute préférable d’examiner ce qui distingue les ASL des AFUL (1).
Nous verrons dans un deuxième temps les règles applicables aux copropriétés classiques qui ne doivent surtout pas être transposées aux ASL et aux AFUL (2).
Enfin, je rappellerai les quelques dispositions de la loi du 10 juillet 1965 applicables aux ASL et aux AFUL, ainsi que celles dont elles peuvent s’inspirer si l’Assemblée Générale en est d’accord (3).

1) Quelles sont les différences entre une ASL et une AFUL ?

L’Association Syndicale Libre (ASL) n’est pas l’ancienne dénomination de l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL), ou inversement, ce que j’entends parfois.

En réalité, il n’existe quasiment aucune différence entre les deux.

L’article L.322-1 du Code de l’Urbanisme est d’ailleurs clair sur le sujet :

« Les Associations Foncières Urbaines sont des Associations Syndicales régies par les dispositions de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux Associations Syndicales de propriétaires ainsi que par celle de la présente section (…). »

Et l’article R.322-1 du Code de l’urbanisme procède de même s’agissant du décret du 3 mai 2006.

Par conséquent, les AFUL sont des ASL comme les autres, si ce n’est que certaines dispositions spécifiques du Code de l’Urbanisme leurs sont applicables.

Je laisse à ceux que cela intéresse le soin de prendre connaissance des articles L.322-1 et suivants (ainsi que R.322-1 et suivants) du Code de l’urbanisme, qui concernent d’ailleurs beaucoup plus largement les Associations Foncières Urbaines autorisées ou constituées d’office que celles dites libres.

Pour résumer, disons que les AFUL ont plutôt vocation à gérer des ensembles immobiliers plus grands et plus complexes (car intégrant par exemple des immeubles soumis au régime de la copropriété et/ou des immeubles à destination d’activité commerciale) et qu’elles naissent souvent du démembrement ou du remembrement d’ensembles déjà construits.

En revanche, une ASL, dans le sens générique, naît de la division en lots d’un terrain sur lequel on envisage plusieurs constructions qui comporteront des éléments communs.

Voici pour la théorie.

En pratique, les frontières sont moins marquées et il arrive donc que :

  • des AFUL soient créées pour des ensembles à construire ;
  • des ASL naissent pour gérer des ensembles déjà construits.

Il me semble d’ailleurs que la meilleure preuve du peu d’impact de la différence entre les ASL et les AFUL réside dans le mécanisme de défiscalisation dit « Loi Malraux », qui permet de créer indifféremment une ASL ou une AFUL pour la réhabilitation de monuments historiques.

Il n’y a finalement à ma connaissance, sur le plan pratique, que deux différences réelles entre une ASL et une AFUL.

D’abord, celle qui découle l’article L.322-9-1 du Code de l’urbanisme, selon lequel :
« Lorsqu’un ou plusieurs des immeubles compris dans le périmètre d’une association foncière urbaine sont régis par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les travaux sur lesquels porte l’objet de l’association sont réputés rendus obligatoires au sens du e de l’article 25 de ladite loi.
Dans chaque copropriété, les copropriétaires peuvent charger un ou plusieurs d’entre eux, un mandataire ad hoc ou le syndic de la copropriété, dûment mandaté, de les représenter à l’assemblée des propriétaires de l’association. Un même syndic ne peut être mandaté par les copropriétaires de plus d’une copropriété. »

Un élément confirme cette relation privilégiée entre les AFUL et les copropriétés classiques : les AFUL (à l’exclusion des ASL entendues plus largement) sont mentionnées par l’article 24-7 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit la possibilité pour un Syndicat des Copropriétaires de délibérer (à certaines conditions) sur la création ou l’adhésion à une association foncière urbaine.

Dans ces conditions, lors du lotissement d’un terrain, la sécurité commande de créer une AFUL si l’on sait qu’un ou plusieurs immeubles obéissant au régime de la copropriété seront intégrés à son périmètre.

Seconde différence entre les ASL et les AFUL, tirée de l’article R.322-2-1 du même code :
« L’acte constitutif des associations foncières urbaines libres ainsi que les actes constatant les adhésions ultérieures sont publiés au fichier immobilier dans les conditions et délais prévus par les décrets n° 55-22 du 4 janvier 1955 et 55-1350 du 14 octobre 1955. »

Ce formalisme n’est pas applicable aux Associations Syndicales Libres autres que les AFUL.

2) Les règles des copropriétés classiques qui ne doivent surtout pas être appliquées aux ASL et aux AFUL

En premier lieu, le critère d’utilité tiré de l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable aux ASL et aux AFUL.

Rappelons que selon cet alinéa :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Dans les copropriétés, de façon à ce que ce critère d’utilité soit respecté, la participation aux charges varie selon différents paramètres (étage considéré, rattachement d’une cave et/ou d’une place de stationnement au lot principal, etc…).

Cela fait que beaucoup de règlements de copropriété, s’ils n’ont pas été renouvelés, ne respectent pas ce critère (et la façon dont il a été affiné au fil du temps par la jurisprudence).

Les choses sont plus simples en ce qui concerne les ASL et les AFUL : le critère d’utilité de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ne leur étant pas applicable, la répartition des charges reste la même tant que l’Assemblée Générale n’en a pas décidé autrement (ce qu’elle ne peut d’ailleurs faire qu’à l’unanimité).

Le caractère inapplicable du critère d’utilité aux ASL et aux AFUL est rappelé régulièrement par le Cour de cassation, le plus souvent de façon implicite.

Mais elle l’indique parfois expressément, comme par exemple dans un arrêt du 3 juillet 1991 (n° 89-13283) ou dans celui rendu le 4 février 2014 sous le n° 11-20231.

En deuxième lieu, pour rester sur la question des décisions prises par l’Assemblée Générale, les majorités applicables sont celles prévues par les statuts.

Il est totalement erroné (c’est malheureusement souvent le cas) de faire application des articles 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965.

Les statuts étant rédigés sans contrainte légale particulière à ce sujet, les majorités applicables varient d’une ASL ou une AFUL à une autre.

Un arrêt de la 1er Chambre Civile de la Cour de cassation en date du 27 juin 2000 (n°98-23193), publié au bulletin, le rappelle sans détour en cassant l’arrêt d’une cour d’appel qui avait estimé que le caractère irrégulier du vote n’était pas suffisant et qu’il appartenait aux demandeurs de démontrer que ces irrégularités étaient susceptibles d’avoir une incidence sur l’adoption des décisions contestées.

Or, pour la Cour de cassation : « (…) la nullité de la délibération d’une assemblée générale d’association résulte du seul fait que cette assemblée n’a pas respectée les règles statutaires relatives aux modalités de vote (…) ».

En troisième lieu, et cette erreur est elle aussi souvent commise, les prescriptions fixées par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas transposables aux ASL et aux AFUL.

Rappelons que l’article 42 fixe notamment :

  • un délai de prescription de dix ans pour les actions personnelles nées de l’application de la loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat ;
  • un délai de deux mois pour les actions ayant pour objet de contester les décisions prises en Assemblée Générale, ce à compter de la notification du procès-verbal.

Pour les ASL et les AFUL, ce sont les délais de droit commun qui s’appliquent.

Si l’on s’en tient au caractère non transposable du délai de deux mois pour contester les décisions prises par l’Assemblée Générale, on peut citer l’arrêt de la Cour de cassation en date du 14 novembre 2012 (n°11-23808), qui fait référence à l’ancien article 1304 du Code civil en indiquant que le délai de prescription de l’action est quinquennal.

Les délais de prescription peuvent-ils être raccourcis ou allongés par la volonté des parties, donc par les statuts ?

La réponse à cette question est affirmative, mais il faut veiller au respect de l’article 2254 du Code Civil :
« La durée de la prescription peut être abrégée ou allongée par accord des parties.
Elle ne peut toutefois être réduite à moins d’un an ni étendue à plus de dix ans.
Les parties peuvent également, d’un commun accord, ajouter aux causes de suspension ou d’interruption de la prescription prévues par la loi.
Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables aux actions en paiement ou en répétition des salaires, arrérages de rente, pensions alimentaires, loyers, fermages, charges locatives, intérêts des sommes prêtées et, généralement, aux actions en paiement de tout ce qui est payable par années ou à des termes périodiques plus courts ».

Théoriquement, les statuts d’une ASL ou d’une AFUL ne peuvent donc pas prévoir une prescription de moins d’un an pour la contestation des décisions prises en Assemblée Générale.

Un arrêt de la Cour de cassation semble indiquer le contraire (celui daté du 14 avril 2015, n°14-11083), dans un litige où les statuts prévoyaient un délai de deux mois pour agir.

Mais sans doute la violation de l’article 2254 du Code Civil n’avait-elle été soulevée ni par les parties ni d’office par le Juge dans ce cas d’espèce.

On me répliquera peut-être que, s’agissant d’un délai ouvert pour contester une décision prise en Assemblée Générale, il ne s’agit pas d’un délai de prescription mais de forclusion, ce qui aurait une certaine logique. Toutefois, je ne pense pas qu’un délai de forclusion puisse être librement déterminé par les parties à un contrat.

Et ma référence à l’article 2254 du Code Civil vaudrait de toute façon pour les actions en recouvrement de charges (les charges étant le plus souvent payables par années ou à des termes périodiques plus courts), qui se prescrivent par cinq ans pour les ASL et les AFUL (contre dix ans pour les copropriétés classiques).

3) Les règles des copropriétés classiques applicables aux ASL et aux AFUL ou qui peuvent être transposées avec l’accord de l’Assemblée Générale

Deux règles sont expressément mentionnées par l’ordonnance du 1er juillet 2004, donc applicables sans l’ombre d’un doute aux ASL et aux AFUL.

Tout d’abord, les créances d’une Association Syndicale Libre ou d’une Association Foncière Urbaine Libre bénéficient de l’hypothèque légale prévue par l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 (qui est mentionnée à l’article 6 de l’ordonnance du 1er juillet 2004).

Ensuite, en cas de mutation, l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 doit être respecté (ce qui ressort, cette fois, de l’article 3 de l’ordonnance du 1er juillet 2004).

L’état daté de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 n’est mentionné ni par l’ordonnance du 1er juillet 2004 ni par son décret d’application.

Toutefois, comme il va de pair avec l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, il semble judicieux de le prendre en compte.

C’est ce qui se passe en pratique, comme ont pu me le dire certains Notaires et Syndics, même si les informations à renseigner sont beaucoup moins nombreuses que pour les mutations au sein de copropriétés classiques.

Quid maintenant des règles qui ne sont pas expressément applicables aux ASL et aux AFUL mais que l’on peut transposer ?

Vient immédiatement à l’esprit celle qui concerne l’approbation des comptes (articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 11 du décret du 17 mars 1967).

La plupart du temps, il est d’ailleurs prévu dans les statuts d’une ASL ou d’une AFUL que l’une des fonctions de l’Assemblée Générale est d’approuver les comptes.

Une précaution, en revanche, est rarement prévue par les statuts mais coule à mon sens de source : il s’agit de l’obligation de mettre plusieurs entreprises en concurrence au-delà d’un certain montant de travaux (article 11 du décret du 17 mars 1967).

La remarque vaut également pour l’habilitation du représentant légal de l’ASL ou de l’AFUL à agir en justice.

Certes, l’article 55 du décret du 17 mars 1967 ne doit pas être respecté par les Associations Syndicales Libres (pour une illustration, voir l’arrêt de la Cour de Cassation du 23 mai 2012, n°11-10253).

Mais l’habilitation à agir en justice est parfois prévue par les statuts.

Et il semble de toute façon préférable, sauf urgence, que le représentant légal de l’ASL ou de l’AFUL (dans la plupart des cas son Président) s’assure que l’Assemblée Générale consent à une action en justice avant de l’initier.

Plus globalement, le formalisme assez lourd prévu pour l’organisation des Assemblées Générales dans les copropriétés classiques ne doit pas être mis en place s’agissant des ASL et des AFUL, qui ont un fonctionnement plus souple.

Pour autant, je suis convaincu que certaines règles de base doivent être transposées.

Ainsi, par exemple :

  • du fait de bien retranscrire et conserver les décisions prises en Assemblées Générales ;
  • de la notification, par courrier recommandé avec accusé de réception, des procès-verbaux d’Assemblées Générales aux absents ou aux opposants à telle ou telle résolution, à tout le moins lorsque des décisions importantes ont été prises (ne serait-ce que pour pouvoir déterminer quand commence à courir le délai de contestation).

Mes dernières remarques (sur ce qui peut éventuellement être transposé) doivent évidemment n’être prises que pour ce qu’elles sont, c’est-à-dire des suggestions à adapter en fonction des spécificités de l’ASL ou de l’AFUL considérée.

Enfin, toute instauration d’une règle nouvelle doit être soumise à la ratification de l’Assemblée Générale (au besoin, en procédant à une modification des statuts selon la majorité prévue par ceux-ci).

Bien distinguer les ASL et les AFUL des copropriétés classiques. Par Jérôme (...)

Jérôme Nalet
Spécialiste en Droit Immobilier
Avocat Associé au sein de la SELARL FEUGAS AVOCATS
http://www.nalet-avocat.com/
http://www.feugas-avocats.com/
https://aslinfoblog.wordpress.com/

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