Un bail d’habitation était consenti entre Mme X, propriétaire, et Mme Y, locataire. Cette dernière, ne payant plus le loyer mensuel du bien qu’elle occupait se voyait assignée par son propriétaire en résiliation du bail et en expulsion.
Bien entendu, Mme X sollicitait la condamnation de sa locataire indélicate au paiement des arriérés de loyer.
Mme Y, pour justifier le non-paiement de ses loyers invoquait l’exception d’inexécution contractuelle, se fondant sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, en ce que le logement qui lui était loué était indécent.
Pour justifier du caractère indécent de la chose louée, Mme Y affirmait que l’habitation qu’elle occupait était affectée d’humidité majeure, par suite d’un dégât des eaux, se répercutant sur la santé des locataires.
Le juge de 1ère instance donnait raison à Mme X propriétaire, ordonnant l’expulsion du locataire tout en le condamnant à régler l’arriéré des loyers.
Mme Y relevait appel du jugement rendu et la Cour d’Appel d’Aix en Provence en date du 9 octobre 2014 confirmait en tout point l’analyse de 1ere instance, considérant que la survenue ponctuelle d’un dégât des eaux et les désagréments qui ont pu en résulter pour les occupants du logement ne peuvent caractériser l’indécence définie par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que le bailleur prend toute disposition utile pour y remédier rapidement.
En effet, l’article 6 de la Loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que le logement décent est « un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 énumère les caractéristiques requises pour qu’un logement soit considéré comme étant décent.
Il convient toutefois de préciser que la suspension du paiement des loyers ne peut être décidée unilatéralement par le locataire et ce même si le logement ne répond pas aux critères de décence légalement prévus.
La suspension du paiement du loyer, fait partie des sanctions qui peuvent être ordonnées par le juge, mais ne peut d’aucune manière être décidée par le locataire de son propre chef.
Au préalable, pour le cas où le logement ne correspondrait pas aux critères du décret précité, le locataire du bien loué peut exiger du propriétaire la mise en conformité de logement.
Si dans un délai de 2 mois, le propriétaire ne s’est pas exécuté à remettre le logement en état, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
Étant précisé que la commission départementale de conciliation n’a qu’un avis consultatif sur le caractère décent du logement occupé et qu’elle ne peut d’aucune manière contraindre le propriétaire à effectuer les travaux.
Pour le cas où la solution amiable ne serait pas suffisante le locataire devra effectuer une procédure judiciaire à l’encontre du bailleur non diligent et ce afin de le contraindre à faire les travaux de mise en conformité.
C’est à l’issue de cette procédure que le juge pourra alors décider d’une diminution partielle ou totale du loyer dans l’attente de la réalisation des travaux.
Ainsi, l’arrêt rendu par la Cour d’appel d’Aix en Provence en date du 9 octobre 2014 illustre le contrôle opéré par le juge dans la relation entre propriétaire et locataire.
Si la jurisprudence a par le passé considérée qu’un taux d’humidité important pouvait justifier l’exception d’inexécution du locataire, cette dernière c’est toujours bornée à justifier ces décisions sur la base d’élément objectif tel que l’attitude du bailleur et du locataire.
Ainsi, la Cour d’appel d’Aix en Provence confirme une jurisprudence constante à savoir que le locataire ne peut être exonéré de son obligation de payer le loyer qu’à condition de rapporter la preuve du caractère totalement inhabitable des lieux loués ce qui en l’espèce n’est pas le cas, les propriétaires du bien sinistré ayant fait preuve des diligences nécessaire quant à la résolution du dégât des eaux.
La Cour d’appel retiendra surtout le caractère fautif du locataire, celui-ci refusant de mettre en marche le système d’assèchement des pièces installé par le propriétaire.