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Dossier Financement, Spécial Congrès des Notaires - Troisième partie

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- lundi 6 juin 2011

Le Journal du Village des Notaires est présent au 107ème Congrès des Notaires de France qui se déroule à Cannes du 5 au 8 Juin 2011, sur le stand n°62. Cette année le Congrès a pour thème :"le financement , les moyens de ses projets, la maîtrise des risques".

La rédaction vous a donc concocté un dossier divisé en trois parties sur le thème du financement. Vous pouvez découvrir ci-dessous la troisième partie intitulée "L’assurance de prêt : évolution législative et diversité de l’offre".

Dernière mise à jour : 7 juin 2011

Un crédit immobilier engendre de nombreux frais annexes auxquels le souscripteur ne pense pas forcément, parmi lesquels il faut compter l’assurance. Corollaire nécessaire pour obtenir un financement suivant les voies bancaires traditionnelles, il est nécessaire de connaître les modalités de souscription de l’assurance ainsi que la multiplicité des produits proposés.

1. La souscription d’une assurance emprunteur

Afin de faire baisser le coût du financement d’un bien pour les acquéreurs, une nouvelle loi dite loi Lagarde est intervenue en septembre 2010. Elle permet à l’emprunteur de choisir librement son assurance à condition que cette dernière présente des garanties équivalentes à celles demandées par la banque dans le cadre son contrat groupe. C’est ce qu’affirme l’article L.312-9 3° du code de la consommation qui dispose que « le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe qu’il propose. Toute décision de refus doit être motivée ». En outre, le même article prévoit que « le prêteur ne peut pas modifier les conditions de taux du prêt prévues dans l’offre définie à l’article L. 312-7, que celui-ci soit fixe ou variable, en contrepartie de son acceptation en garantie d’un contrat d’assurance autre que le contrat d’assurance de groupe qu’il propose ».

Cette nouvelle législation instaure donc pour les emprunteurs la possibilité de faire appel à une assurance « extérieure » qui n’est pas proposée par la banque dans le cadre de son contrat groupe. Cela leur permet, par le jeu de la concurrence qui peut désormais être instauré, de réaliser une économie pouvant atteindre jusqu’à 50% de réduction sur les primes mensuelles d’assurance. Cette dernière constitue une économie substantielle lorsque l’on sait que l’assurance de prêt représente 5% à 16% du coût total du crédit.

Par ailleurs, cette réforme se traduit aussi par un renforcement des obligations d’informations à la charge des banques et des intermédiaires de crédit.

Généralement, l’assurance emprunteur est une condition nécessaire à l’obtention d’un prêt. Même si légalement il n’existe pas expressément d’obligation de souscription d’une assurance emprunteur, les établissements de crédit demandent très souvent à leurs clients d’adhérer à une assurance collective, qui répond aux besoins de garantie des uns et des autres. C’est une sécurité pour l’emprunteur et pour sa famille.

2. La multiplicité des produits d’assurance emprunteur

Souscrites pour se prémunir contre divers risques, ces couvertures garantissent la protection des personnes physiques engagées dans une opération de crédit.

L’assurance de crédit est une assurance temporaire qui est limitée à la durée de l’emprunt. Sa souscription permet de garantir le remboursement du crédit en cas de décès. Elle est le plus souvent complétée par des garanties d’assurance de personnes couvrant les risques d’incapacité, d’invalidité et éventuellement de perte d’emploi.

L’assurance emprunteur comprendra toujours la garantie décès qui oblige l’assureur a rembourser le capital restant dû au décès de l’emprunteur. La garantie incapacité s’applique lorsque l’invalidité est permanente et absolue ou partielle. Dans le premier cas, l’assureur devra alors assurer les mêmes prestations qu’en cas de décès alors que dans le deuxième, il se chargera du remboursement des échéances au fur et à mesure de leur exigibilité. Ces deux dernières garanties sont très souvent exigées par les établissements bancaires. La garantie perte d’emploi couvre les licenciements sur contrats de travail à durée indéterminée pour lesquels les ASSEDIC ou l’État versent des prestations. Ce type d’assurance n’est pas obligatoire même si elle est généralement souhaitée par les établissements bancaires. Ce produit est très couteux et ses garanties sont soumises à des conditions restrictives strictes. Par exemple, il est important de noter qu’elle ne couvre pas les périodes d’essai, les prises de préretraite, le chômage partiel, les démissions volontaires, la fin d’un contrat à durée déterminée, sauf éventuellement si celui-ci est intervenu pendant une période de chômage indemnisée.

De manière générale et à l’instar de la plupart des contrats d’assurance, l’assurance de prêt prévoit un délai de carence et des franchises. Ainsi, bien que l’emprunteur paie régulièrement ses cotisations, pendant une certaine période prévue dans le contrat, il ne pourra prétendre à une indemnisation en cas de sinistre. De plus, il est important de noter que la prise en charge des remboursements de prêt varie en fonction des contrats choisis et négociés. Elle pourra parfois se faire uniquement de façon partielle, plafonnée et limitée dans le temps.


3. La convention AERAS (nouvel avenant – réforme récente)

Si l’emprunteur présente un risque aggravé du fait d’une maladie ou d’un handicap ne lui permettant pas d’obtenir une couverture d’assurance aux conditions standards, il faut recourir à la convention AERAS – s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé. Son but est de proposer le maximum de solutions pour permettre au plus grand nombre de personnes ayant ou ayant eu un problème grave de santé de pouvoir emprunter afin de faire nettement diminuer le nombre de refus de prêt opposés par les établissements de crédit pour défaut d’assurance.

Entrée en vigueur depuis le 6 janvier 2007, elle a été signée par les pouvoirs publics, les fédérations professionnelles de la banque, de l’assurance et de la mutualité et les associations de malades et de consommateurs. Ainsi, par exemple, les établissements de crédit par cette convention s’engagent, notamment lorsque l’assureur ne peut garantir le prêt, à accepter des alternatives qui peuvent apporter des garanties dont la valeur et la mise en œuvre offrent la même sécurité que l’assurance pour le prêteur et l’emprunteur.

La convention AERAS concerne aussi bien les prêts professionnels, les prêts immobiliers que les crédits à la consommation dédiés.

Afin de se perfectionner et de prendre en considération le progrès médical, la convention AERAS sera modifiée à compter du 1er septembre 2011 comme le prévoit l’avenant signé le 1er février 2011. Ce dernier prévoit notamment l’amélioration de la couverture du risque invalidité, l’harmonisation des questionnaires de santé, l’élargissement d’un dispositif d’écrêtement des surprimes d’assurance.

La convention AERAS dispose d’une commission médiation qui est chargée d’examiner les réclamations individuelles qui lui sont transmises. Elle vise à faciliter le règlement à l’amiable d’un différent en favorisant le dialogue entre le médecin de l’emprunteur et le médecin conseil de l’assureur.

L’assurance est un produit indispensable lors de la souscription d’un prêt. C’est conscient de cette considération que de nombreuses évolutions récentes tendent à faire baisser le coût des assurances de prêt et en ouvre davantage l’accès, même au personnes dites « à risques ».

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Johanna Leplanois,
Pour la rédaction du Village des Notaires

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