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Ainsi, pour une durée d’un an à compter de l’entrée en vigueur, la possibilité de louer à usage d’habitation les biens situés dans certaines agglomérations (cf. ci-après) est encadrée.
Concrètement, ces mesures interdisent aux propriétaires de fixer librement les loyers – que ce soit au stade de la location initiale ou du renouvellement d’un bail.
En application de ces nouvelles mesures, le bailleur qui met en location un logement vacant au cours des douze mois qui suivent l’entrée en vigueur du décret, ne peut solliciter le paiement d’un loyer supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé par l’application de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE (soit une augmentation d’environ 2,2%).
Il existe toutefois quelques situations dans lesquelles le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué :
a) Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du précédent contrat de bail, des travaux d’amélioration (parties privatives ou communes) d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. La hausse du loyer annuel ne peut alors excéder 15 % du coût toutes taxes comprises des travaux ;
b) Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut alors excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
La moitié de la différence entre le montant moyen des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;
Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel TTC des travaux. Il faut alors que le bailleur établisse avoir fait réaliser - depuis la fin du dernier contrat de location - des travaux d’amélioration (parties privatives ou communes) d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
D’un point de vue pratique, cette mesure risque d’être difficile à mettre en œuvre, les propriétaires n’ayant pas d’obligation d’information sur les loyers antérieurement pratiqués.
Par ailleurs, pour ce qui est du bail renouvelé au cours des douze mois qui suivent l’entrée en vigueur du décret, la réévaluation du loyer est limitée à celle résultant :
De la révision, aux dates et conditions prévues au contrat.
D’une clause relative à la révision introduite dans le contrat lors de son renouvellement dans les limites de la variation de l’indice de référence des loyers.
Ici encore, une augmentation du loyer est possible lorsque celui-ci est manifestement sous-évalué ou si le bailleur fait réaliser des travaux. Cette augmentation reste toutefois limitée.
De plus, si les parties avaient prévu expressément dans le bail que le bailleur fera exécuter des travaux qui donneront lieu à une majoration du loyer, le décret ne fait pas obstacle à une telle clause.
Enfin, en cas de différend sur l’application de cet encadrement des loyers, la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 est compétente.
Elle peut être saisie à la diligence de l’une ou l’autre partie et rend un avis dans un délai de deux mois si la tentative de conciliation des parties a échoué.
Les agglomérations de Métropole dans lesquelles s’applique cette nouvelle mesure sont les suivantes :
Amiens
Annecy
Annemasse
Arles
Beauvais
Bordeaux
Caen
Creil
Douai-Lens
Fréjus
Grenoble
La Rochelle
Le Havre
Lille
Lyon
Marseille-Aix
Meaux
Menton
Montpellier
Nantes
Nice
Paris
Rennes
Strasbourg
Toulon
Toulouse
Outre-mer, les agglomérations concernées sont :
Basse-Terre
Cayenne
Fort de France
Le Robert
Mamoudzou
Pointe à Pitre les Abymes
Saint André
Saint Denis
Saint Louis
Saint Paul
Saint Pierre
