Forces et limites du réglement de copropriété, par Gilles Piot-Mouny et Fanny Roy, Avocats

La Cour de Cassation vient, le 9 juin 2010, d’apporter une nouvelle contribution à l’édification de sa jurisprudence sur les clauses restreignant le droit des copropriétaires dans les règlements des copropriétés.

En l’espèce, un individu possédait dans un immeuble en copropriété un appartement, une cave et un garage. Le même jour, cette personne a vendu l’appartement et la cave à un premier acquéreur et cédé le garage à un autre acquéreur au travers d’une SCI dans laquelle le Notaire, rédacteur des actes, avait des intérêts.

Les acquéreurs de l’appartement et de la cave ont saisi la justice afin de voir prononcer la nullité de la vente du garage et prononcer cette vente à leur profit, en application d’une clause du règlement de copropriété prescrivant une interdiction de vendre ou de louer des garages à d’autres personnes qu’à des occupants de l’immeuble. La Cour d’Appel avait rejeté la demande présentée par les acquéreurs de la cave et de l’appartement, estimant que l’article du règlement de copropriété visé par les demandeurs au procès, restreignait le droit pour un copropriétaire de disposer de son lot, et de fait ladite clause devait être réputée non écrite.

La Cour de Cassation vient de trancher la difficulté dans un sens inverse, puisqu’elle casse l’arrêt de la Cour d’Appel lui reprochant de ne pas avoir recherché si ces restrictions à la liberté de vendre ou de louer, étaient justifiées par la destination de l’immeuble.

Ce faisant, la Cour de Cassation a fait application de l’article 8 alinéa 2 de la Loi du 10 juillet 1965, au terme duquel « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, tel que défini aux actes par ses caractères ou sa situation ». Les travaux préparatoires de la Loi du 10 juillet 1965, proposaient de définir la destination de l’immeuble comme étant l’ensemble des conditions au vu desquelles un propriétaire a acheté son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l’ensemble des clauses des documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l’immeuble, ainsi que de la situation sociale des occupants.

C’est à partir de ces définitions extrêmement ouvertes, que la Loi a posé au Juge le cadre de sa réflexion.

Le Juge doit donc rechercher dans le règlement de copropriété, des indices permettant de déterminer la destination de l’immeuble.

Les questions les plus fréquentes à se poser sont :

  quelles sont les destinations des parties privatives et des parties communes ?
  est-on en présence d’un immeuble à destination exclusivement d’habitation ou à destination mixte ?

En second lieu, le Juge devra s’interroger sur la qualité de l’immeuble, sa construction, les matériaux utilisés, les éléments décoratifs, les éléments d’équipement commun, l’environnement…

Il résulte de ces interrogations que doit avoir le Juge, qu’il n’est pas possible de dresser une liste exhaustive des clauses valables ou interdites, chacune devant s’apprécier en fonction de l’immeuble, telle clause licite dans un règlement de copropriété, ne le sera pas dans un autre.

Cette incertitude laisse quand même transparaître quelques constantes dégagées par la jurisprudence.

C’est ainsi par exemple qu’il est constant, quel que soit la destination de l’immeuble, que les clauses relatives à la prohibition de l’exercice d’un commerce déjà exercé dans un autre lot du même immeuble, doivent être déclarées illicites, contrairement d’ailleurs à ce qui pourrait être jugé dans le cadre d’un centre commercial, ou les clauses d’exclusivité sont autorisées.

Les clauses relatives à la division des lots sont en principe interdites, puisque constituant une entrave à la jouissance du copropriétaire, sauf si elles peuvent être justifiées par la destination de l’immeuble et notamment dans le but de lui maintenir un certain standing.

Les clauses relatives au droit de disposer des lots et limitant donc le droit de cession, ainsi que la Cour de Cassation vient de le rappeler, ne sont pas nécessairement illicites.

Le Juge ne peut faire l’économie d’une recherche au regard de la destination de l’immeuble.

Ainsi le rédacteur d’un règlement de copropriété, doit-il toujours avoir à l’esprit lorsqu’il s’apprête à rédiger une clause restreignant les droits des copropriétaires la question : quid de la destination de l’immeuble ?

Gilles Piot-Mouny
Avocat associé
et Fanny Roy,
Avocat

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