En application des dispositions de l’article L.132-1 du Code de la consommation, une clause est abusive lorsque, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, elles ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Dans un récent arrêt en date du 12 janvier 2017 (Cass. Civ. 3, 12 janvier 2017, n°16-10.324), la Cour de cassation a considéré que la clause insérée dans un contrat de bail et selon laquelle :
« Il est expressément stipulé que les époux, quel que soit leur régime juridique, les personnes liées par un PACS, les colocataires sont tenus solidairement et indivisibles de l’exécution du présent contrat. Pour les colocataires, la solidarité demeurera après la délivrance d’un congé de l’un d’entre eux pendant une durée minimum de trois années à compter de la réception de la lettre de congé », n’est pas abusive.
En l’espèce, Mme X avait donné congé avec effet au 7 mars 2011.
Y était demeuré seul dans le logement et avait cessé de payer ses loyers.
Le 30 juillet 2013, le bailleur avait délivré aux colocataires un commandement visant la clause résolutoire afin d’obtenir le paiement de l’arriéré de loyers puis les avait assignés devant le juge des référés en constatation de la résiliation du bail.
Considérant cette clause comme étant abusive, la cour d’appel l’a déclarée nulle et non écrite comme étant discriminatoire aux motifs qu’elle prévoyait une situation plus défavorable pour les colocataires par rapport aux couples mariés ou liés par un PACS, pour lesquels aucune sanction n’était prévue en cas de congé donné par l’un des deux au bailleur.
La cour d’appel a considéré également que cette clause introduisait un déséquilibre entre les parties au préjudice des colocataires et en faveur du seul bailleur, lequel se réservait le pouvoir d’apprécier, sans limitation dans le temps, la durée pendant laquelle il pourrait réclamer le règlement des sommes dues en vertu du bail au colocataire lui ayant donné congé.
La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel en relevant, après avoir rappelé la définition des clauses abusives édictée par l’article L.132-1 du Code de la consommation, que tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle, et que la stipulation de solidarité, qui n’était pas illimitée dans le temps, ne créait pas au détriment du preneur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs des parties.
Une clause stipulant une durée minimum de solidarité n’est donc pas abusive.
La Cour de cassation a également censuré l’arrêt de la cour d’appel en ce qu’il retenait que la clause de solidarité était imprécise quant aux sommes restant dues, à défaut d’indiquer s’il s’agissait seulement des loyers et charges restés impayés ou des loyers et des indemnités d’occupation.
L’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation a pour effet de limiter la solidarité aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail.
Cet arrêt limite la dette du preneur en ce qu’il applique la clause de solidarité aux seuls loyers et charges à l’exclusion de toute indemnité d’occupation.
Il préserve également la créance du bailleur en ce qu’il valide la clause de solidarité.
Bien que cet arrêt dégage une solution équitable visant à préserver les intérêts de chacun, l’interprétation du caractère abusif de la clause stipulée quant à sa durée s’avère cependant critiquable en ce qu’elle fixait une durée minimale, laissant penser l’application d’une durée supérieure à trois ans sans préciser la durée maximum.
Discussions en cours :
Bonjour Maître,
A moins que je n’ai pas tout saisi correctement, je suis très étonnée de ces décisions, cour d’appel et cour de cassation à la fois, car que fait-on de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 89 et précisément son VI qui dit : "La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé." ?
Pourtant cette clause limite bien la solidarité des colocataires à une durée de 6 mois maximum après la fin du préavis et elle est bien d’ordre public ... ?
Je vous remercie de votre réponse,
Bien cordialement
Valérie
Bonjour,
L’article 8-1 ne pouvait être appliqué ici car le bail est antérieur (art. 14 de la Loi ALUR du 24 mars 2014 qui a introduit cet article 8-1) et de toute manière, il n’est pas applicable aux baux consentis à des époux, comme dans cette affaire.
Bonjour Monsieur JACQUOT,
En effet, je n’ai pas considéré que le bail était antérieur à la loi ALUR et c’est une erreur. Mais même avant la loi ALUR, les colocataires ne demeuraient solidaires que pendant le reste du bail en cours et non pendant une durée déterminée par le bail.
Je suis d’ailleurs surprise que le conseil des locataires ait attaqué sous l’angle de la discrimination. Et comme Me de LA VAISSIERE l’a commenté, je ne vois pas ce que vient faire le Code de la Consommation dans cette bien curieuse histoire !
En outre, je ne vois pas où vous voyez qu’il s’agit d’époux : l’arrêt parle de M. X et de Mme Y. Et quand bien même il s’agirait d’époux : ils resteraient solidaires jusqu’au prononcé du divorce et non uniquement pendant la période indiquée sur le bail.
Cordialement,
VL
Bonjour Maître
Le bail, signé en 2003, entre mon fils et moi, ne stipule aucune mention de "solidarité". Je quitte ce logement en 2008, et le réintègre en mai 2016 (mon fils, est partie sans réglé ses loyers). La décision de justice me condamne , à régler celle-ci, fait appel de cette décision, le JEX donne raison au premier jugement. Les tribunaux, ont donc, cette réputation d’incompétence ?. Je suis dans l’obligation, de vivre (j’ai 62 ans, et de faible revenus), avec les contraintes d’une justice incompétente ???. Suis devenue très vulnérable, voir en dépression continuelle.
Vous remercient de votre aide, avec toutes mes attentions.
Mon fils a une dette de loyer, et c ’est moi qu’on condamne à payer.
A tel, point, que je me pose la question, si c’est plus facile, de poursuivre des personnes plus vulnérable et d’un age avancés..... Les juges, ont cette réputation d’incompétence ?.....Je suis choquée, des décisions. Mon fils est salarié, aucune charge.....Je ne comprends pas, la mentalité des juges, suis condamnée, à vivre (j’ai 62 ans et de faible revenus), consulté les articles de lois, concernant l’obligation "subvenir aux besoins", certes, mais mon fils est salarié est gagne très bien sa vie.
Ce qui me choque pour ma part, c’est qu’apparemment le pourvoi n’a pas discuté du champ d’application des sanctions des clauses abusives ; si l’on peut aujourd’hui admettre que l’ordonnance du 10 février 2016 réformant le droit des contrats dans le code civil - à effet du 1 novembre 2016 - permet de sanctionner une clause abusive dans tout contrat d’adhésion (sous réserve qu’un bail réglementé soit considéré comme tel, ce qui est douteux puisque l’ensemble des clauses d’ordre public sont soustraites à la négociation des parties), il en est autrement du code de la consommation qui ne régit que les rerlations entre professionnels et consommateurs. Or, si l’on peut à la rigueur considérer le preneur comme un consommateur, le bailleur simple particulier ne peut en aucun cas être qualifié de co-contractant professionnel. La cassation parait être intervenue sur un autre motif, mais aurait pu d’office se situer sur la non application de principe du droit de la consommation à un contrat de bail
consenti par un bailleur particulier, présumé non professionnel.
Mon commentaire précédent peut désormais s’appuyer sur une arrêt de la 3° chambre civile de la cour de cassation n° 15-27.580 du 26 janvier 2017 n° 103 P+B+R+I qui décide clairement que les règles du droit locatif sont spécifiques et évincent le droit de la consommation. Même un bailleur social n’est pas un professionnel au sens du code de la consommation.
Mon bailleur, me propose un relogement, celui-ci, ne corresponds pas aux code de santé (la pièces à sommeil, ne comporte aucune aération) comme le prévois, le Code de Santé. Elle, demande à la CAF, de cesser tout paiement d’APL, motif, que j’ai refusé le logement. J’ai jamais écrit, que je refusé le relogement proposé.....Le bailleur, et sans justificatif, peut invoquer, des motifs faux, sans êtres inquiété ???.