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Vente par lots d’un immeuble de plus de dix logements, par l’ONB, notaires
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(note pondérée en fonction du nombre de votes : 2.14 - 3 votes)Cas de nullité des congés
Une société propriétaire d’un immeuble qu’elle avait l’intention de vendre par lots avait notifié une offre de vente visant l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 à un couple de locataires, sans joindre à cet envoi les diagnostics et bilans techniques visés par le point 2.2 de l’accord collectif du 9 juin 1998 (décret n° 99-628 du 22 juillet 1999) qui doivent être communiqués aux locataires au plus tard avec l’offre de vente.
Le même jour, la bailleresse leur a également délivré un congé pour vendre au visa cette fois de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.
Les locataires, assignés par la société propriétaire afin de faire déclarer les offres de vente et les congés valables, ont soulevé la nullité de ces actes au motif que la société propriétaire n’avait pas satisfait aux exigences de l’accord collectif du 9 juin 1998 susvisé.
La cour d’appel a accueilli la demande des locataires en retenant notamment que les irrégularités relatives au diagnostic technique avaient pour conséquence de rendre nulles les offres de vente litigieuses.
La propriétaire est allée en cassation en arguant en particulier que le non-respect de cette obligation ne pouvait être sanctionné que par la nullité du contrat de vente conclu ou, en cas de refus de l’offre de vente, par la mise en oeuvre de la responsabilité civile délictuelle du bailleur si le défaut d’information devait causer un préjudice aux locataires.
La Cour de cassation approuve les juges du fonds d’avoir énoncé, à bon droit, que les modalités de réalisation de diagnostics et bilans techniques devaient, aux termes des dispositions d’ordre public du par. 2.2 de l’accord du 9 juin 1998, faire l’objet d’un examen par le bailleur et les associations de locataires.
En l’espèce, puisque cet examen n’avait pas eu lieu, la cour d’appel en a exactement déduit la nullité des congés pour vendre et celle des offres de vente notifiées aux locataires.
Référence :
Cour de cassation, 3e Chambre civ., 20 février 2008 (pourvoi n° 06-21.122), rejet
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