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Publication : 4 février 2008

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Loi Carrez : réunion de lots, par l’Office notarial de Baillargues

Pas d’exclusion même s’il n’y a qu’une unité d’habitation.

Des époux ont fait l’acquisition de plusieurs lots de copropriété formant un immeuble d’habitation résultant de la réunion des lots privatifs qui le constituaient auparavant, pour une superficie loi "Carrez" (article 48 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) calculée par le vendeur de 270 m².

Après avoir fait établir par un géomètre-expert que la superficie de la partie privative de ces lots était en réalité de 183,3 m² (après déduction en particulier de la superficie des paliers et d’un lot en nature de jardin avec piscine) les acheteurs ont introduit une demande en diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

La Cour d’appel de Caen a accueilli cette demande des acquéreurs.

Les vendeurs se sont alors pourvus en cassation, en invoquant que les paliers, d’une superficie totale de 17,4 m², devaient être inclus dans le calcul de la superficie du bien vendu de manière à tenir compte de l’unité d’habitation telle qu’elle se présentait matériellement.

La Cour de cassation rejette ce pourvoi et approuve les juges du fond d’avoir retenu que si, selon le vendeur, la totalité des lots litigieux avait été réunie et formait un immeuble à usage d’habitation, cette situation de fait, créant une unité d’habitation, ne suffisait pas à exclure la chose vendue du régime de la copropriété des immeubles bâtis.

A noter qu’en l’espèce les acquéreurs n’avaient pas acquis la totalité des lots visés dans l’état descriptif de division).

Les dispositions de l’article 46 de la loi de 1965 étaient donc bien applicables, mais la Cour de cassation a censuré l’arrêt de la Cour d’appel sur un autre moyen.

Elle a relevé que le mode de calcul de la quote-part du prix correspondant à la moindre mesure était erroné. La Cour de cassation à cette occasion a rappelé que dans le cas d’un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Référence :

 Cour de cassation, 3e Chambre civ., 16 janvier 2008 (pourvoi n° 06-21.696), cassation

OFFICE NOTARIAL DE BAILLARGUES

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