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La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés en droit immobilier.

Par Jérôme Nalet, Avocat.

Il arrive souvent, après l’acquisition d’un appartement ou d’une maison, que les acquéreurs s’estiment lésés.
Lorsque leurs griefs sont d’une certaine gravité (découverte d’insectes xylophages ou de mérules, d’infiltrations, d’une fragilité préoccupante de la charpente…), quelle action doivent-ils mener ?

Une jurisprudence constante de la Cour de cassation impose de choisir, dans le cadre d’une procédure dite au fond, entre ce que l’on appelle les vices du consentement (qui affectent, comme leur nom l’indique, le consentement de l’acquéreur) et la garantie des vices cachés (qui affectent la chose vendue).

L’arrêt de principe en la matière a été rendu le 14 mai 1996 par la première Chambre civile de la Cour de cassation (n° 94-13.921)

En pratique, dans un litige qui concerne la vente d’un bien immobilier, il est préférable de choisir la seconde option.
A ceci près que, lorsqu’ils sont saisis d’une action en garantie des vices cachés et que les parties au procès sont non professionnelles, les magistrats sont souvent réticents à entrer en voie de condamnation.

En effet, ce type de contentieux est délicat à appréhender.

L’acte de vente comporte de façon presque systématique une clause dite d’exclusion de la garantie des vices cachés, par exemple rédigée comme suit :
« L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :

  • des vices apparents,
  • des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

  • si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,
  • s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »

Selon une jurisprudence également constante, cette clause ne peut être écartée que si l’acquéreur prouve la mauvaise foi du vendeur, d’où la précision selon laquelle elle ne s’applique pas si le vendeur connaît le vice, ou s’il est (ou peut être assimilé à) un professionnel (voir en ce sens, Com., 19 mars 2013, n° 11-26.566).

Sur le chapitre de la mauvaise foi, il ne suffit pas de démontrer que le vendeur aurait dû être avisé du vice, mais bien qu’il l’a effectivement connu puis dissimulé à son acquéreur.

Sur le plan de la preuve, cela pose un problème de taille.

Par sécurité, une action en référé doit être diligentée aux fins de désignation d’expert, faute de quoi la gravité du vice et l’importance des travaux propres à y remédier demeureront toujours discutables.
Cependant, la mission l’expert judiciaire étant de nature technique et ne pouvant pas consister à dire le droit, il ne lui appartient pas d’éclairer le tribunal éventuellement saisi au fond sur la bonne ou la mauvaise foi du vendeur.

Ses opérations feront parfois apparaître des éléments concrets impliquant ce dernier (par exemple, la dissimulation à l’acquéreur d’un arrêté de catastrophe naturelle, d’un sinistre important juste avant la vente, etc…) et le tribunal ensuite saisi sur le fond pourra entrer en voie de condamnation à l’encontre de ce dernier.

Mais, le plus souvent, la mesure d’expertise ne mettra en lumière aucune information particulière impliquant le vendeur, ce qui rendra aléatoire une action au fond.

C’est pourquoi, dès le stade de la procédure en référé, il faut dans la mesure du possible que l’acquéreur et son conseil ne s’en tiennent pas à une réflexion sur la garantie des vices cachés et recherchent dans l’acte de vente d’autres clauses propres à mettre le vendeur en défaut.

Il arrive que des travaux aient été effectués dans la période de dix ans précédant la vente.

Dans cette hypothèse, la garantie du vendeur, même non professionnel, au sens des articles 1792 et suivants du Code civil sera due à l’acquéreur (cette garantie peut même jouer pour des vices apparents, comme l’a rappelé l’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 10 novembre 2016, n°15-24379).

Généralement, cela est mentionné dans l’acte, mais encore faut-il que le notaire ait été averti des travaux.

Une mesure d’expertise judiciaire, même dans le silence de l’acte, pourra faire apparaître que des travaux ont été effectués peu de temps avant la vente et qu’ils avaient pour but de remédier à un vice, en tout cas de le dissimuler.

Il est en outre courant que l’acte de vente intègre une déclaration du vendeur selon laquelle aucune déclaration de sinistre ayant donné lieu à indemnisation n’a été effectuée durant une certaine période.

Là encore, si l’acte de vente est silencieux et si les opérations d’expertise font apparaître qu’un sinistre est survenu et qu’il a été suffisamment important pour enclencher une saisine de l’assureur puis une indemnisation, la mauvaise foi du vendeur s’en trouvera étayée.

Faut-il également impliquer les professionnels intervenus en amont de l’acte de vente (entreprise ayant réalisé des travaux encore couverts par la garantie décennale, diagnostiqueur…) ?

Il ne peut y avoir de réponse à cette question qu’au cas par cas : cela dépend de la nature du vice, de sa gravité, et il convient de ne pas négliger le risque de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour des mises en cause que les magistrats estimeraient trop légères.

Enfin, lorsque le vendeur est une Société Civile Immobilière, il convient d’examiner si elle peut être considérée comme une professionnelle de l’immobilier, de façon là encore à écarter la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés (pour une illustration récente, voir l’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 27 octobre 2016, n°15-24232).

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