Bail commercial et entrepôts : les liaisons dangereuses (cass. civ. 3, 4 juin 2009, n° 08-12.126), par Benoît Denis, Avocat

RESUME. Il convient d’attirer l’attention des propriétaires/bailleurs de bâtiments accueillant une ICPE sur un récent arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation (cf. Cass. Civ. 3, 4 juin 2009, n° 08-12.126, FS-P+B).

Par cet arrêt, la cour de cassation approuve la cour d’appel de Paris d’avoir jugé qu’un bailleur manque à son obligation de délivrance si le bâtiment donné à bail commercial ne peut bénéficier de l’autorisation requise au titre de la rubrique 1510 de la nomenclature des installations classées pour la protection de l’environnement.

ANALYSE. Rappelons que la rubrique 1510 de la nomenclature ICPE soumet à autorisation les entrepôts accueillant plus de 500 tonnes de produits combustibles (entendu au sens le plus large) lorsque le volume de stockage excède 50000 m3. En pratique la plupart des entrepôts relève de cette catégorie.

Fondée sur le caractère quasi-consubstantiel de ladite autorisation à l’activité d’entreposage, la solution de l’arrêt peut ainsi se comprendre.

Elle apparaît cependant sévère dans la mesure où le preneur à bail était un professionnel capable d’apprécier les caractéristiques du bâtiment au regard des exigences réglementaires de son activité.

Elle est d’autant plus sévère que les clauses du bail stipulaient comme il est d’usage - mais peut être de manière insuffisamment précise - que le preneur à bail faisait son affaire de l’obtention des autorisations administratives nécessaires à son activité. Or, ledit preneur s’était abstenu de solliciter la moindre autorisation.

PORTEE. En l’état de cet arrêt, les bailleurs d’entrepôts doivent ainsi faire preuve de la plus grande vigilance et solliciter eux-mêmes, plus que jamais, les autorisations d’exploiter le bâtiment donné à bail.

Mais cette décision invite en réalité tous les propriétaires de bâtiments accueillant une activité relevant des ICPE, au delà même des entrepôts, à la plus grande vigilance.

CONSEIL. Ainsi, lorsqu’un bâtiment sera destiné à accueillir une catégorie spécifique d’ICPE, et que cet élément sera entré dans le champ contractuel, le bailleur devra, par précaution, vérifier que les autorisations d’exploiter ne pourront être refusées pour un motif tenant à la nature même du bâtiment ou à son implantation, notamment.

Outre cet audit préalable, une attention renforcée devra être accordée lors de la phase de rédaction et de négociation des clauses du bail commercial, afin d’en garantir l’efficacité juridique et pratique.

Benoît Denis

Avocat au Barreau de Paris