L’article 42 de ladite loi dispose : "Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale (...)".
Quelles sont les conditions pour agir en contestation ?
La première condition inhérente à l’action en contestation est celle de justifier de la qualité de copropriétaire. Pour agir en nullité contre l’assemblée ou contre une ou plusieurs de ses résolutions, il faut être copropriétaire de l’immeuble concerné.
De plus, il faut qu’à l’occasion de cette assemblée générale, vous soyez défaillant (absent et non représenté) ou opposant (que vous ayez voté contre la résolution que vous contestez).
Il est possible de ne contester qu’une seule résolution, ou plusieurs résolutions, voire l’assemblée générale toute entière. Toute décision qui serait injustifiée ou préjudiciable au copropriétaire peut être contestée. La plupart du temps, sont contestées les irrégularités de forme telles que les résolutions qui seraient votées en violation des règles de majorité du droit du vote.
Dans quel délai peut-on contester l’assemblée générale des copropriétaires ?
La loi prévoit que l’action en contestation est ouverte dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.
A noter que c’est le syndic qui procède à cette notification au copropriétaire et que le syndic dispose dorénavant d’un délai d’un mois (depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018) à compter de la tenue de l’assemblée générale pour notifier le procès-verbal de l’assemblée générale aux copropriétaires de l’immeuble.
Une fois la notification effectuée, le copropriétaire opposant ou défaillant a deux mois pour agir en contestation.
Si l’assemblée générale a voté l’exécution de travaux, ceux-ci sont suspendus jusqu’à l’expiration du délai de 2 mois.
Quelle est la procédure à suivre ?
Pour contester l’assemblée générale, il faut procéder par le biais d’un acte de saisine judiciaire, à savoir, une assignation rédigée par un avocat. Le tribunal compétent est le Tribunal de Grande Instance du lieu où se situe l’immeuble.
Mon conseil :
Avant d’agir en nullité de la résolution ou de l’assemblée générale toute entière, il faut peser le pour et le contre et jauger le degré de gravité et les conséquences préjudiciables que peut engendrer ladite résolution ou l’assemblée générale.
En effet, la procédure peut parfois être plus coûteuse que le préjudice présenté par la résolution que vous souhaitez contester.
Discussions en cours :
Suite au rejet de la résolution de "dispense de l’obligation de mise en concurrence de syndic" (art 21 loi de juillet 1965) le syndic n’a pas proposé à l’AG suivante de mise en concurrence avec d’autres candidats, arguant que cette disposition de la loi de 1965 avait été supprimée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30/10/2019. Après vérification il s’avère que cela est faux !
Malgré ma contestation par LRAR, le syndic reste sourd à ma contestation. Est-il judicieux de ma part d’aller plus loin ?
bonjour,
LA MISE EN CONCURRENCE N’EST PLUS OBLIGATOIRE TOUS LES 3 ANS, MAIS DEPUIS JUIN 2020, A CHAQUE FIN DE MANDAT DU SYNDIC
votre problème est que, d’après la loi, ce n’est pas au syndic de faire la mise en concurrence, évidemment, mais au conseil syndical, qui, s’il ne veut pas le faire, doit faire voter une résolution l’année d’avant. le syndic peut tranquillement, lui, rester sourd à votre contestation, qui ne le concerne pas. Le conseil syndical est fautif
Bonjour,
Merci pour votre article qui est très intéressant.
Nous avons tenu une assemblée générale le 16 janvier 2020, qui a été notifié par PV d’AG le 28 février 2020 (première présentation par LRAR le 3 mars 2020).
Un copropriétaire a saisi le tribunal le 12 aout 2020 pour contester l’ensemble de l’AG (il n’était ni opposant ni défaillant en plus). Est-ce que les ordonnances covid ont prolongé le délai de contestation, ou il aurait du contester jusqu’au 3 mai 2020 maximum ? Est-ce qu’il a le droit de contester l’AG alors qu’il n’était ni opposant ni défaillant ?
Merci d’avance pour vos précieuses réponses.