Une copropriété sans syndicat, est-ce que ça existe ? Par Patricia Cousin, Avocat

Des propriétaires ont divisé leur immeuble en deux lots comprenant chacun une maison d’habitation et une quote part des tantièmes indivis du sol, le terrain étant commun aux deux lots y compris le sol d’assiette des parties bâties. Ils procèdent ensuite à la vente des deux lots à deux couples.

Des travaux de soutènement, rendus nécessaires par un glissement de terrain, ont été engagés par un des couples. Ce dernier fait ensuite assigner l’autre couple en payement de sa quote part lui incombant du fait de la communauté du sol des deux immeubles.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence, déclare leur action recevable au motif qu’il s’agit d’une copropriété et que les dépenses réalisées concernaient une partie commune. L’argument du second couple, selon lequel l’action est irrecevable pour n’avoir pas été dirigée contre le syndicat des copropriétaires, n’a pas été entendu par la cour d’appel qui retient que le syndicat des copropriétaires n’a pas été constitué entre les propriétaires des deux lots.

L’arrêt a été cassé par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation au visa des articles 1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, régissant la copropriété, car en effet, dès qu’une propriété est répartie entre plusieurs personnes en lots comprenant des parties communes et des parties privatives, les copropriétaires sont de fait groupés en syndicat et les actions en paiement de travaux dans les parties communes doivent être dirigées contre le syndicat de fait qui a pris naissance indépendamment de la volonté des copropriétaires.

Sources :

Cass. 3ème Civ. 11 janvier 2012