I. Les modalités de la demande effectuée par le locataire
En l’absence de congé de la part du bailleur, le locataire souhaitant obtenir le renouvellement du bail commercial devra le solliciter auprès du bailleur. L’article L. 145-10, alinéa 1er du code de commerce disposant que la demande se fait à défaut de congé.
A. Date à laquelle la demande de renouvellement doit être effectuée
Aussi, à défaut d’un tel congé, ce même article dispose que le locataire devra exercer sa demande dans les 6 mois précédant l’expiration du bail commercial ou à tout moment au cours de sa tacite prolongation.
Étant précisé que toute demande qui sera effectuée plus de 6 mois avant l’expiration du bail sera sans effet. Si le délai de 6 mois est respecté, le bail prendra fin à son échéance normale. En revanche, si la demande n’est initiée qu’à l’issue de la neuvième année, elle prendra effet le premier jour du trimestre civil qui la suit ; conformément à l’article L. 145-12, alinéa 3 du code de commerce.
Cette action entraînera donc deux conséquences principales : 1) appliquer les règles de calcul du loyer renouvelé prévues pour les baux dont la durée est de 9 ans ou 2) mettre fin à la tacite reconduction du bail, et ainsi éviter toute poursuite au-delà des 12 ans, lesquels une fois dépassés, conduisent au déplafonnement.
B. Destinataire de la demande de renouvellement
Le destinataire de la demande doit être celui ayant tous pouvoirs pour accepter le principe même du renouvellement. Généralement il s’agit du bailleur. Toutefois, ce peut être l’usufruitier et le nu-propriétaire en cas d’usufruit (la demande ne pourra pas, sous peine de nullité, être adressée au seul usufruitier).
Dans le cas où il y aurait plusieurs propriétaires, la demande faite à l’attention de l’un vaut à celle de tous, sauf stipulations contraire.
C. Forme et contenu de la demande de renouvellement
Certaines conditions de formes doivent être observées lors de la demande de renouvellement. Celle-ci peut être faite soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par voie d’huissiers. Dans le cas où la demande est effectuée par LRAR, le bailleur pourra accepter le renouvellement du bail après l’avoir refusé par LRAR.
La demande peut proposer un nouveau loyer, bien qu’elle concerne principalement le renouvellement du bail.
L’article L. 145-10, alinéa 4 du code de commerce doit être reproduit, à savoir « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »
Le défaut de reproduction des termes de l’article L. 145-10 rendra nulle la demande de renouvellement (article L. 145-10, alinéa 3 du code de commerce).
II. La réponse du bailleur
À réception de la demande du locataire, le bailleur peut au choix accepter ou refuser le renouvellement.
A. Le refus du renouvellement par le bailleur
L’article L. 145-10, alinéa 4 du code de commerce offre au bailleur un délai de 3 mois à compter de la signification de la demande en renouvellement pour faire connaître son refus.
À cet effet, il précisera les motifs du refus ou le versement d’une indemnité d’éviction (à défaut d’avoir fait connaître ces motifs dans un délai de 3 mois, son silence vaudra acceptation et ces motifs ne pourront plus être invoqués).
L’acte de réponse du bailleur doit indiquer en outre que le locataire qui souhaite, soit demander le règlement d’une indemnité, soit contester le refus, doit saisir le Tribunal de grande instance avant l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus.
B. L’acceptation du renouvellement par le bailleur
En cas d’acceptation, aucune forme n’est requise. Cependant, si le bailleur accepte le principe du renouvellement mais refuse le loyer proposé, il devra faire une demande particulière auprès du locataire.
Comme précisé, le silence du bailleur dans le délai de 3 mois équivaut à une acceptation du bailleur. En revanche, le silence ne vaudra acceptation que sur le principe même du renouvellement et non sur le loyer proposé par le locataire qui prendra effet à compter de sa demande. À défaut d’accord sur le loyer, la partie la plus diligente saisir la commission de conciliation ou le juge des loyers commerciaux à défaut d’accord entre les parties.
Enfin, l’acceptation du principe du renouvellement ne lie pas le bailleur qui peut invoquer suite à son acceptation des motifs graves et légitimes (qui ne doivent pas avoir été connus de lui à l’époque de l’acceptation).