Les règles de majorité applicables aux résolutions de vente de parties communes d’un immeuble en copropriété, par Nicolas Pillon, Avocat

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que l’aliénation des parties communes doit être décidée par une résolution d’assemblée générale adoptée par l’unanimité des copropriétaires (autrement dit, par chacun des copropriétaires membres du syndicat des copropriétaires).

Un vote unanime des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale est donc insuffisant.

Par exception à ce principe, une aliénation (c’est-à-dire, une vente) de parties communes peut être votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix des copropriétaires), s’il apparaît que :

1/ d’une part, ces parties communes ne présentent pas d’utilité pour la collectivité des copropriétaires,

2/ d’autre part, leur aliénation n’affecte pas les conditions de confort et d’agrément dont jouissaient les copropriétaires.

Ainsi, en est-il, par exemple, de la vente d’un palier qui ne présente une utilité que pour les copropriétaires acquéreurs (Civ.3, 23 novembre 1994, Dalloz 1995, IR, 4).

Une précision importante :

En pratique, chaque année à PARIS, de très nombreuses ventes de parties communes sont réalisées suite à des délibérations d’assemblée générale qui ont été prises en violation des règles de majorité décrites ci-dessus.

Ces ventes ne sont pas nécessairement nulles pour autant.

En effet, même si elle a été adoptée dans des conditions irrégulières, une délibération d’assemblée générale devient définitive si elle n’est pas contestée par une assignation en Justice signifiée au représentant légal du syndicat des copropriétaires dans les 2 mois suivant la date de première présentation du courrier recommandé avec avis de réception notifiant le procès-verbal de l’assemblée.

Ainsi, en l’absence d’action en annulation engagée dans ce délai de deux mois, une décision d’assemblée générale autorisant la vente d’une partie commune deviendra définitive, et ce, peu important le fait que cette décision n’ait pas été adoptée dans les conditions de majorité définies par la loi.

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Maître Nicolas PILLON Avocat au Barreau de PARIS

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