La responsabilité du propriétaire d’un bâtiment en ruine, par Davy Aouizerate, Avocat

La responsabilité découlant des bâtiments en ruine est prévue par l’article 1386 du code civil qui dispose que :

« Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction ».

On entend par « bâtiment » toute construction en matériaux durables, élevée par la main de l’homme et fixée au sol.

Il faut, en outre, pour que l’article 1386 s’applique, que le dommage ait été causé par la ruine du bâtiment, c’est-à-dire par la destruction totale ou dégradation partielle de tout ou partie de la construction ou de tout élément mobilier ou immobilier qui y est incorporé de façon indissoluble. L’application de cet article suppose donc la chute d’un élément de la construction du bâtiment, sinon les dommages ne peuvent pas être imputable à une ruine du bâtiment au sens de l’article 1386 du code civil.

Ainsi, c’est le cas, par exemple, suite à la chute d’une poutrelle soutenant une terrasse, la chute des éléments d’une toiture, mais pas d’une tuile, la chute d’une cheminée ou l’écoulement d’un plancher ou d’un mur.

En revanche, les édifices sans fondation, ou qui n’ont pas été élevés par l’homme, ne sont pas des bâtiments au sens de l’article 1386 du code civil : les lieux naturels comme les grottes, ou les constructions sans fondation comme les abris de jardin, vérandas, en sont donc exclus.

La victime qui demande réparation devra démontrer que le propriétaire cité est bien propriétaire de la construction, que la ruine du bâtiment a pour origine un défaut d’entretien ou un vice de construction et qu’il existe un lien de causalité entre la ruine et le dommage.

Le propriétaire dont la responsabilité sera ainsi établie ne pourra échapper à la réparation que s’il parvient à démontrer que la ruine a pour origine la faute de la victime ou d’un tiers ou qu’elle résulte d’un cas de force majeure (tremblement de terre, tornade, ou autre catastrophe naturelle).

Les tribunaux peuvent aussi retenir la responsabilité du propriétaire même en l’absence de défaut d’entretien ou de vice de construction. En effet, la Cour de cassation a, ainsi, récemment rappelé que la responsabilité du propriétaire d’un bâtiment qui a causé un préjudice peut être engagée d’office en sa qualité de « gardien » de l’immeuble sur le fondement des dispositions de l’article 1384 al.1 du code civil qui édictent une présomption de responsabilité du fait des choses que l’on a sous sa garde (c. cass.22/10/2009, n°08-16766).

En conclusion, si le propriétaire est toujours présumé responsable de sa propriété, même en présence d’un locataire, c’est parce qu’il a le devoir d’exercer une surveillance normale et régulière sur l’état de son bâtiment.

Il est donc vivement conseillé de surveiller attentivement et, le cas échéant, maintenir en bon état, le bâtiment dont on est propriétaire.

Maître Davy AOUIZERATE

Docteur en Droit

Avocat au Barreau de Paris

davy.aouizerate yahoo.fr