L’article 1743 du Code civil impose à l’acquéreur d’un immeuble loué, d’une part, de ne pas expulser le locataire sous la condition que le contrat de bail est acquis date certaine, et d’autre part de supporter toutes les obligations posées par le contrat.
Ainsi, l’acquéreur prend la place de l’ancien bailleur sous réserve de certaines situations particulières développées ci-après.
La troisième Chambre civile de la Cour de cassation a voulu préciser que l’opposabilité des stipulations du bail à l’acquéreur concerne aussi l’exigence d’un dépôt de garantie.
(Civ 3ème, 26 mars 2014, n° pourvoi 13-10698).

La transmission du bail à l’acquéreur d’un immeuble loué s’opère que le contrat de location ait été rédigé par acte sous seing privé ou par acte authentique.
Il est exigé cependant que le contrat de bail transmis ait acquis date certaine.

Dans l’hypothèse d’un contrat sous seing privé ceci nécessite son enregistrement auprès du service des impôts préalablement au transfert de propriété, ou à défaut une connaissance avérée de cette location par l’acquéreur avant de conclure la vente.
La subrogation de l’acquéreur au vendeur, ancien bailleur, n’a d’effet qu’à partir du jour du transfert de propriété.

Ainsi, l’acquéreur ne peut réclamer au preneur les loyers échus antérieurement à la vente ou se prévaloir de leur absence de règlement pour demander la résiliation du bail [1].

Par contre, ce nouveau propriétaire-bailleur peut demander à être indemniser des dégradations commises par le preneur dans le bien loué alors qu’elles seraient antérieures à la date d’acquisition de l’immeuble loué. [2].

L’acquéreur, ayant-cause à titre particulier du vendeur, ne succède pas aux dettes de l’ancien bailleur sauf convention particulières contraires.
Ainsi, les travaux que le vendeur aurait dû effectuer dans le bien loué avant la vente ne sont pas à la charge du nouveau bailleur [3].

En revanche, l’éventuelle indemnité due au locataire en fin de bail par exemple pour des améliorations dans le bien loué sera à la charge du propriétaire à l’échéance du contrat. Le vendeur de l’immeuble loué ayant l’obligation d’avertir son acquéreur de l’existence de cette créance d’indemnité.

Il a également été jugé que la restitution du dépôt de garantie au preneur, en cas de transmission du bien loué par legs particulier, reste à la charge du bailleur originaire [4].

C’est sans doute sur cette jurisprudence que l’acquéreur de l’immeuble loué s’est fondé pour solliciter auprès du preneur un nouveau dépôt de garantie dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 26 mars 2014 sus-indiqué.

Néanmoins, l’arrêt de Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 20 octobre 2011 a été confirmé par la Cour de cassation au regard de l’acte authentique de vente de l’immeuble loué qui transmettait, d’une part, sans équivoque le contrat de bail, et d’autre part qui ne portait aucune mention pour régler le sort du dépôt de garantie versé par le preneur à l’ancien bailleur-vendeur.

Cette décision doit être approuvée tant au regard du principe juridique que l’acquéreur ne peut disposer plus de droit que son vendeur, qu’au regard de l’éthique afin qu’un locataire ne soit pas contraint de verser deux fois une somme au titre du dépôt de garantie.

Me Sophie Risaletto, E.I., Avocat au Barreau de Lyon, Diplômée Notaire. Site web : http://risaletto-avocats.com/