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Décret sur le contenu de la fiche synthétique de la copropriété. Par Virginie Audinot, Avocat.
Parution : vendredi 6 janvier 2017
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Bonne année ! Dès le 1er janvier 2017, est entré en vigueur, pour les syndicats de copropriétaires des copropriétés de plus de 200 lots, le décret n° 2016-1822 du 21 décembre dernier, lequel fixe enfin le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965, plus de deux ans après que ne l’ait instaurée la loi ALUR.

Ce décret entrera en vigueur en revanche seulement le 1er janvier 2018 pour les copropriétés de plus de 50 et moins de 200 lots, et le 1er janvier 2019 pour les autres (entre 1 et 50).

Une fiche synthétique de la copropriété doit donc être tenue. Cette obligation était prévue par l’article 8-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 mais n’avait toutefois jusque-là pas pu être mise en pratique, à défaut de décret en fixant clairement le contenu.

C’est chose faite à ce jour, puisque le décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016, paru au JO du 23 décembre suivant, en a explicitement fixé le contenu.

En son article 1, ce décret précise que cette fiche est établie par le représentant légal de la copropriété. Chaque année, celui-ci procède à la mise à jour des informations qu’elle contient. Les données correspondantes sont établies dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l’exercice clos ont été approuvés.

En son article 2, le texte énumère par ailleurs précisément ce que doit contenir cette fameuse fiche « synthétique » ..., à savoir :

1° L’identification de la copropriété pour laquelle la fiche est établie :

a) Nom d’usage, s’il y a lieu, et adresse(s) du syndicat de copropriétaires ;
b) Adresse(s) du ou des immeubles (si différente de celle du syndicat) ;
c) Numéro d’immatriculation du syndicat de copropriétaires au registre national des copropriétés et date de dernière mise à jour des données d’immatriculation ;
d) Date d’établissement du règlement de copropriété ;
e) Le cas échéant, numéro identifiant d’établissement (SIRET) du syndicat ;

2° L’identité du syndic ou de l’administrateur provisoire ayant établi la fiche :

a) Nom, prénom et adresse du représentant légal de la copropriété ;
b) Le cas échéant, numéro identifiant d’établissement (SIRET) du représentant légal ;
c) Cadre de son intervention (mandat de syndic ou mission d’administration provisoire) ;

3° L’organisation juridique de la copropriété :

a) S’il y a lieu, nature du syndicat (principal - secondaire/coopératif), résidence-services ;
b) S’il s’agit d’un syndicat secondaire, numéro d’immatriculation au registre national des copropriétés du syndicat principal du syndicat de copropriétaires ;

4° Les caractéristiques techniques de la copropriété :

a) Nombre total de lots inscrit dans le règlement de copropriété ;
b) Nombre total de lots à usage d’habitation, de commerces et de bureaux inscrit dans le règlement de copropriété ;
c) Nombre de bâtiments ;
d) Période de construction des bâtiments ;

5° Les équipements de la copropriété :

a) Type de chauffage et, pour un chauffage collectif (partiel ou total) non urbain : type d’énergie utilisée ;
b) Nombre d’ascenseurs ;

6° Les caractéristiques financières de la copropriété :

a) En cas de premier exercice comptable (comptes non encore approuvés en assemblée générale) : dates de début et de fin de l’exercice comptable ;
b) En cas d’exercice comptable clos dont les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale :
- dates de début et de fin de l’exercice et date de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes ;
- montant des charges pour opérations courantes ;
- montant des charges pour travaux et opérations exceptionnelles ;
- montant des dettes fournisseurs, rémunérations et autres ;
- montant des impayés ;
- nombre de copropriétaires débiteurs du syndicat dont la dette excède le seuil fixé par l’arrêté du ministre chargé du logement mentionné à l’article R. 711-9 du code de la construction et de l’habitation ;
- montant du fonds de travaux ;
c) Présence de personnel(s) employé(s) par le syndicat de copropriétaires.

Par ailleurs, les syndicats relevant du deuxième alinéa de l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ne sont pas tenus de fournir le nombre de copropriétaires débiteurs et le montant des impayés.

En cas de vente d’un lot, cette fiche synthétique doit être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, de l’acte authentique, sinon le délai de réflexion/rétractation de l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation ne saurait courir.

L’article 8-2 de la Loi du 10 juillet 1965 créé par la loi ALUR prévoit en outre que le fait de ne pas avoir établi de fiche synthétique et de ne pas avoir ainsi rempli son obligation à ce titre est un motif de révocation du Syndic. Le contrat de syndic doit alors notamment prévoir une pénalité forfaitaire à l’encontre du syndic dans le cas où celui-ci ne mettrait pas à la disposition d’un copropriétaire la fiche synthétique de la copropriété dans un délai de 15 jours suivant la demande qui en a été faite, pénalité qui sera alors déduite de sa rémunération sur le dernier appel de charges de l’exercice.

Virginie Audinot, Barreau de Paris Audinot Avocat www.audinot-avocat.com
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