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Charges d’ascenseur en copropriété : l’utilité comme critère de répartition. Par Simon Vicat, Avocat.
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Parution : jeudi 18 juillet 2019
Adresse de l'article original :
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L’arrêt de la Cour de Cassation du 9 mai 2019 affirme, une nouvelle fois, le caractère d’ordre public du critère de répartition des charges d’équipements communs en fonction de l’utilité établi au regard de chaque lot.
En matière de copropriété les charges relatives aux parties communes générales sont réparties de deux manières :
s’agissant des dépenses d’entretien, d’administration et de conservation de l’immeuble (toiture, façade, frais de syndic….) : en fonction de la valeur relative de la partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs des parties privatives de l’immeuble (critères de la consistance, de la superficie et de la situation de la partie privative rapportés à l’ensemble des autres parties privatives), (Articles 5 et 10 alinéa 2 de loi 10 Juillet 1965 relative au statut de la copropriété)
s’agissant des services collectifs et des éléments d’équipements communs (ascenseur…) en fonction de l’utilité pour chaque lot, (Article 10 alinéa 1 loi 10 Juillet 1965 relative au statut de la copropriété)
Dans cette dernière hypothèse, le règlement de copropriété ne peut décider d’une autre clef de répartition que celle de l’utilité que revêt l’équipement concerné pour chaque lot.
Ainsi, un appartement situé au 2ème étage doit nécessairement contribuer davantage aux charges d’ascenseur qu’un appartement situé au 1er étage.
C’est ce qu’est venu rappeler la Cour de Cassation par un arrêt du 9 mai 2019 :
« Vu l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que, pour rejeter la demande en « annulation » de la clause de répartition des charges d’ascenseur du règlement de copropriété, l’arrêt retient, par motifs adoptés, d’une part, que cette clause précise les motifs pour lesquels il a été décidé que ces charges seraient réparties en parts égales entre les copropriétaires et fait référence expressément au critère prévu par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et, d’autre part, que Mme Q... ne démontre pas que le critère d’utilité tel qu’il est précisé par le règlement est contraire à la réalité et aux dispositions de cet article ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’est contraire au critère d’utilité une répartition par parts égales des charges d’ascenseur entre des lots situés à des étages différents, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »
Cet arrêt affirme donc, une nouvelle fois, le caractère d’ordre public du critère de répartition des charges d’équipements communs en fonction de l’utilité établi au regard du lot.
Plus encore, cet arrêt revêt un intérêt procédural puisqu’il précise que le Juge ne peut procéder à une nouvelle répartition des charges en fonction de l’utilité qu’après avoir annulé la clause du règlement de copropriété prévoyant une répartition autre :
« Vu les articles 10, 11 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que l’arrêt procède à une nouvelle répartition des charges d’ascenseur tout en rejetant la demande de Mme Q... en « annulation » de la clause de répartition de ces charges prévue par le règlement de la copropriété ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle ne pouvait procéder à cette nouvelle répartition sans réputer non écrite la clause du règlement relative à la répartition de ces charges, la cour d’appel, qui a excédé ses pouvoirs, a violé les textes susvisés ; »
Cela montre combien, nonobstant le caractère d’ordre public du critère de répartition des charges d’équipements communs, la procédure de contestation d’une mauvaise clef de répartition prévue au règlement de copropriété doit être effectuée avec rigueur.
Dans ce type de contentieux, la représentation obligatoire, par Avocat, qui ne semble pas être remise en cause par la réforme en cours, prend tout son sens au vu des subtilités procédurales.
Simon VICAT AVOCAT- Cabinet AVK ASSOCIES