Il est régulier dans le débat public d’entendre le discours selon lequel il serait impossible d’expulser d’un logement des occupants sans droit ni titre. Pourtant, une procédure rapide existe et le texte la régissant a fait l’objet d’une modification récemment.

Le principe de la procédure de mise en demeure d’occupants sans droit ni titre de quitter les lieux.

La loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale contient un article 38 prévoyant ce qu’il est courant d’appeler la « procédure d’évacuation forcée », que le préfet peut engager.

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 est venue modifier cet article 38 de la loi n°2007-290 du 5 mars 2007, qui dispose désormais que :

En cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale ou dans un local à usage d’habitation,à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, la personne dont le domicile est ainsi occupé, toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci ou le propriétaire du local occupé peut demander au représentant de l’État dans le département de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile ou sa propriété et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice.
Lorsque le propriétaire ne peut apporter la preuve de son droit en raison de l’occupation, le représentant de l’Etat dans le département sollicite, dans un délai de soixante-douze heures, l’administration fiscale pour établir ce droit.
La décision de mise en demeure est prise, après considération de la situation personnelle et familiale de l’occupant, par le représentant de l’Etat dans le département dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. Seule la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa ou l’existence d’un motif impérieux d’intérêt général peuvent amener le représentant de l’Etat dans le département à ne pas engager la mise en demeure. En cas de refus, les motifs de la décision sont, le cas échéant, communiqués sans délai au demandeur.
La mise en demeure est assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures. Lorsque le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur, ce délai est porté à sept jours et l’introduction d’une requête en référé sur le fondement des articles L521-1 à L521-3 du Code de justice administrative suspend l’exécution de la décision du représentant de l’État. Elle est notifiée aux occupants et publiée sous forme d’affichage en mairie et sur les lieux. Le cas échéant, elle est notifiée à l’auteur de la demande.
Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n’a pas été suivie d’effet dans le délai fixé, le représentant de l’État dans le département doit procéder sans délai à l’évacuation forcée du logement, sauf opposition de l’auteur de la demande dans le délai fixé pour l’exécution de la mise en demeure.

Ces dispositions permettent donc à un propriétaire de logement occupé de solliciter le préfet pour mettre en demeure des occupants sans droit ni titre de quitter les lieux dans un certain délai.

Le préfet peut dès lors prendre une décision de mise en demeure d’occupants sans droit ni titre de quitter le logement qu’ils occupent et qui ne leur appartient pas.

Le délai laissé pour quitter les lieux ne peut être inférieur, dans tous les cas, à 24 heures. Lorsque le local occupé n’est pas le domicile de la personne réclamant l’expulsion, ce délai minimum est relevé à 7 jours.

Les conditions à réunir pour une procédure légale.

Une procédure stricte doit être suivie pour qu’une mise en demeure de quitter les lieux soit régulière et les étapes suivantes sont indispensables :

• dépôt d’une plainte du propriétaire des lieux
• le propriétaire des lieux doit faire la preuve que le logement constitue son domicile ou sa propriété
• le propriétaire des lieux doit faire constater l’occupation illicite par un commissaire de justice (un huissier), un officier de police ou le maire.

Si l’une de ses étapes n’est pas respectée, le préfet ne pourra pas légalement édicter un arrêté de mise en demeure de quitter les lieux sous peine d’expulsion forcée.

Outre ces démarches préalables à respecter, certaines conditions cumulatives doivent également être réunies pour qu’une décision de mise en demeure de quitter les lieux soit légale :

• il doit y avoir eu introduction ou maintien dans les lieux
• les lieux en question doivent être le domicile d’autrui ou un local à usage d’habitation
• l’introduction ou le maintien doit s’être fait à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte.

Si l’ensemble des conditions précitées sont réunies, mais que le préfet refuse de mettre en œuvre une mise en demeure de quitter les lieux, le propriétaire des lieux occupés peut saisir la Justice pour enjoindre au représentant de l’État d’agir.

En revanche, lorsque « aucun élément du dossier ne permet d’établir que les requérants se seraient introduits dans le local en cause à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte » un arrêté du préfet de mise en demeure de quitter un logement est illégal [1].

De même, si les lieux occupés ne constituent pas un local à usage d’habitation ou ne sont pas le domicile d’autrui, une telle procédure d’évacuation forcée ne peut pas être légalement engagée.

La décision de mise en demeure doit en outre être prise en considération de la situation personnelle et familiale de l’occupant, c’est-à-dire que le préfet doit tenir compte de la situation des occupants avant de prendre toute décision d’expulsion forcée.

Enfin, il convient également de rappeler l’existence de la trêve hivernale qui peut permettre, à elle seule, de faire obstacle à la mise en œuvre d’une procédure de mise en demeure de quitter les lieux avant une expulsion forcée.

En effet, l’article L412-6 du Code de procédure civile d’exécution dispose qu’

« il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1ᵉʳ novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante ».

Une exception existe et peut permettre de faire usage de la procédure prévue à l’article 38 de la loi n°2007-290 du 5 mars 2007 durant la trêve hivernale, lorsqu’une introduction s’est faite sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Si la décision de mise en demeure de quitter les lieux est légale et qu’elle n’a pas été suivie d’effet dans le délai fixé, le préfet devra procéder immédiatement à l’évacuation forcée du logement grâce au concours des services de police ou de gendarmerie.

Bien évidemment, une décision prise par le préfet de mettre en demeure de quitter les lieux peut, comme toute décision administrative, être contestée devant le tribunal administratif territorialement compétent.

Un recours en annulation pourra être déposé devant la Juridiction, mais aussi un référé-suspension [2] ou un référé-liberté [3], afin que le Juge administratif se prononce en urgence sur la légalité de la décision de mise en demeure de quitter les lieux dans un certain délai.

Quentin Clément Avocat au Barreau de Lyon [->quentin.clement@clement-avocat.fr] https://www.clement-avocat.fr

Comentaires:

• 
  Qu’en est-il des logements loués pour de la courte durée, S. L , 12 décembre 2023

  Bonjour,
  qu’en est-il exactement dans le cas d’un logement airbnb, dans lequel l’occupant a pu pénétrer en réservant 2 nuits, et qu’il décide de ne plus quitter. Est-ce que ce logement rentre dans le cadre de cette procédure ?