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Qui doit restituer le dépôt de garantie ? Par Christophe Buffet, Avocat
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Parution : lundi 16 avril 2012
Adresse de l'article original :
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Quand l’immeuble loué à l’usage d’habitation a été vendu, qui doit restituer le dépôt de garantie : l’ancien ou le nouveau propriétaire ?
L’hypothèse est donc la suivante : un propriétaire donne en location, soumise à la loi du 6 juillet 1989, un ’immeuble lui appartenant, puis quelque temps plus tard, il le vend ou le donne, de sorte que le nouveau bailleur est le propriétaire qui lui succède.
C’est bien entendu le premier bailleur, ancien propriétaire, qui a perçu le dépôt de garantie qui a été versée par le locataire.
Si le locataire quitte les lieux, à la fin de son bail, et qu’en conséquence le dépôt de garantie qu’il avait versé doit lui être restitué, la question peut se poser de savoir qui doit lui rembourser cette somme : s’agit-il de l’ancien propriétaire qui a perçu ce dépôt de garantie ou du nouveau propriétaire qui est aussi le bailleur au moment de la résiliation de l’achèvement du bail ?
La question est évidemment importante pour le locataire qui doit savoir à qui s’adresser.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 25 mars 2009, qui a modifié, par son article 103, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le principe est clair, et il est le suivant : c’est le nouveau propriétaire qui doit rembourser le dépôt de garantie.
Toute convention contraire qui aurait été conclue à l’occasion de la mutation de l’immeuble entre le nouveau propriétaire et l’ancien propriétaire est inopposable au locataire qui est donc fondé à ne s’adresser qu’au nouveau propriétaire.
Voici le texte du nouvel article 22 de la loi du 6 juillet 1989 :
"Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation."