L’article 58 de la loi du 26 mars 2014, dite loi ALUR a créé un article 9-1 dans la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Aux termes de cette nouvelle disposition, tous les copropriétaires d’immeubles soumis au statut de la copropriété ont désormais obligation de souscrire une assurance responsabilité civile qu’ils soient propriétaires occupants ou non occupants.

En effet, le législateur a pu constater qu’environ 5% des copropriétaires occupants n’avait pas souscrit une telle assurance, et que près de la moitié des copropriétaires non-occupants n’étaient pas non plus assurés.

Désormais, cette assurance est obligatoire.

Toutefois, elle est cantonnée à la couverture de la responsabilité civile.

Le texte initial prévoyait un contrôle du syndic, mais cette disposition a été supprimée dans la version finale du texte.

Aucun système de contrôle, ni aucune sanction n’est donc prévue par le texte.

En cas de défaut d’assurance, la responsabilité du syndic semble donc exclue.

En outre, afin d’anticiper sur de possibles refus d’assurance la loi ALUR a créé l’article L.215-1 du Code des assurances aux termes duquel :

« Tout copropriétaire ou tout syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, assujetti à l’obligation d’assurance prévue à l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ayant sollicité la souscription d’un contrat auprès d’une entreprise d’assurance couvrant en France les risques mentionnés à ce même article et qui se voit opposer un refus, peut également saisir le bureau central de tarification mentionné à l’article L. 215-1 du présent code, qui fixe le montant de la prime moyennant laquelle l’entreprise d’assurance intéressée est tenue de garantir, dans des conditions prévues par décret en Conseil d’Etat, le risque qui lui a été proposé. »

Ce mécanisme est également applicable à l’obligation d’assurance des syndicats des copropriétaires, également visés par l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, il est précisé que le syndicat des copropriétaires est également tenu de s’assurer contre ces mêmes risques.

Le syndic est tenu de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre.

En cas de refus de l’assemblée, le syndic peut lui-même souscrire cette assurance au nom du syndicat.

Enfin, il est prévu également dans le cadre des baux d’habitation régis par la loi de 1989, une faculté pour les copropriétaires de souscrire une assurance habitation au lieu et place de leur locataire, lorsque celui-ci est défaillant.

Le bailleur pourra alors répercuter la cotisation d’assurance dans les charges de copropriété.

Me PION - Me JERVOLINO - Me BAYLOT - Me MORABITO Cabinet GOBERT ET ASSOCIES Avocats Associés www.gobert-associes.fr Tel : 04 91 54 73 51

Comentaires:

• 
  Pas de publication au Journal Officiel ?, Jacques, 29 janvier 2015

  Bonjour, à priori il n’est pas encore possible en tant que bailleur de prendre une assurance au nom d’un locataire. Selon mon assureur, il faut attendre la publication au Journal Officiel. Mais quand aura lieu cette publication et comment le savoir ?

  
  
  • Entrée en vigueur, Me JERVOLINO, 30 janvier 2015

    Bonsoir,
    La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 a modifié l’article 7, g) de la loi du 6 juillet 1989, afin de prévoir une alternative à la résiliation du bail lorsque le locataire ne s’est pas assuré ou cesse de s’assurer en cours de bail. Le bailleur peut alors, après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
    Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

    Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du Code des assurances . Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g). Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’État (non encore publié), est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.
  
  
  • MAAF refuse, Jacques, 5 février 2015

    Pourtant, par deux fois (par téléphone puis en passant par mon agence), mon assureur MAAF a refusé que je souscrive une telle assurance (g) sous prétexte qu’il n’y a pas eu de parution au Journal Officiel (ils ont bien connaissance de cette loi et de cette possibilité).
    Donc là je suis coincé, et le locataire se fiche totalement d’avoir ou non une assurance.
    Confirmez-vous que la loi est bien applicable ? Si oui il faudrait que j’essaie chez un autre assureur que MAAF ?
  
  
  • Merci pour la réponse, Jacques, 5 février 2015

    J’ai oublié dans mon précédent message de vous remercier pour votre article et votre réponse.
    Cordialement
  
  
  • pourquoi obligation d’assurance propriétaire si locataire assuré et en place pendant longtemps, letonturier, 14 février 2015

    Bonjour,
    ,Lorsqu’un locataire set en place depuis un certain nombre d’années, qu’il désire rester dans l’appartement
    quel est l’intérêt de souscrire à une assurance propriétaire non occupant qui ne servira jamais et fera double ou triple emploi sur certaines clauses avec l’assurance locataire et celle de la co-propriété.
    (ref loi Alur qui crée l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965)
    Il sera toujours temps de souscrire l’assurance au moment de la réception du congé (pour l’assurance) .
    De plus il reste à vérifier dans le code civil qu’un locataire n’est plus assuré pendant son préavis de résiliation d’ssurance (1 mois) ce qui n’est pas certain du tout
  
  
  • Sans titre, Jacques, 3 mars 2015

    Bonjour,
    Dommage que je ne reçoive pas les notifications par email dès qu’il y a une réponse dans ce sujet.

    En fait, pour être plus précis, le locataire est en cours d’expulsion, donc il se fiche totalement de régler une assurance, d’ailleurs non souscrite depuis son entrée dans les lieux. Au bout de quelques mois, il n’a plus réglé ses loyers. L’assurance loyers impayés a pris le relais et devait faire un Commandement pour défaut d’assurance. Concrètement, j’ai l’impression que les assurances ne le font jamais ce Commandement, par économie certainement (car je les avais relancés plusieurs fois).
    Il n’y a pas de copropriété, je suis propriétaire de deux appartements situés dans une maison. J’ai par contre mon assurance en tant que bailleur, mais paraît-il que cela ne suffira pas en cas de problème (incendie, dégât des eaux, etc.).
  
  
  • nicole 15/3/2015, REYMOND, 15 mars 2015

    Je suis du même avis que Letonturier (message du 14/2). Je suis assurée auprès de la MAIF pour ma résidence principale couvrant naturellement ma responsabilité civile qui ne peut pas s’étendre à l’appartement dont je suis PNO.Il faut donc que je contracte une assurance complète pour cet appartement qui est déjà assuré par le locataire qui l’occupe déjà depuis plusieurs années et l’assurance du syndic (car la Maif ne prévoit pas de couvrir uniquement la responsabilité civile). Je me pose donc des questions quant à la pertinence de cette assurance.
  
  
  • Sans titre, C. POYET, 26 mars 2015

    Bonjour,

    Est-ce que cette disposition de la loi ALUR qui consiste à souscrire un contrat d’assurance
    s’applique aux organisme de logement HLM. (OPH) ?
    En effet, beaucoup de locataire ne semblent pas assuré où fournissent leur attestations d’assurances à l’entrée dans lieux et ne renouvellent pas l’année suivante.
    Cette disposition pourrait être un bon moyen pour garantir pour les différents protagonistes l’application des conventions en matière de DDE (convention CIDRE) et autre problème de sinistre avec un tiers non assuré.
    Merci de votre réponse.

    Cordialement
  
  
  • confusion, zorro defenseur de la veuve et l’orphelin, 10 septembre 2015

    A la lecture des différentes interventions, je constate qu’il y a dans les echanges une confusion sur la nature de la garantie d’assurance. La nouvelle loi oblige a souscrire une garantie "responsabilité cicile" qui n’a rien a voir avec une "assurance de chose". Le fait de souscrire cette assurance responsabilité civile n’a rien a voir avec un contrat d’assurannce incendie et risques divers qu’un proprietaire non occupant peut souscrire mais qui fera forcement doublon avec l’assurance incendie et risque divers souscrite normalement par le syndic.
    Attention toutefois car quelques compagnies telle AXA proposent aux syndics des contrats ne prenant pas en compte les dommages sur les parties privatives de la copropriété qui obligent alors le PNO a souscrire un contrat dommage.
    Je ne sais pas si mon intervention apporte un eclairage suffisant car, specialiste de ces questions puisque mon metier me conduit a défendre les assures, j’ai consience que tout cela peut paraitre assez compliqué voire incompréhensible.
    En quelques mots :
    Vous etes proprietaire non occupant. Votre syndic a un contrat qui couvre les dommages aux parties communes et aux parties privatives, votre bien est assuré. Souscrire un contrat incendie et risque divers en qualité de PNO fait doublon avec le contrat de la copro. Par contre la nouvelle loi vous oblige a souscrite un contrat RESPONSABILITE CIVILE en qualité de PNO (Proprietaire non occupant)
    Meme situtation que ci dessus sauf que le contrat souscrit par le syndic ne couvre pas les dommages aux parties privatives. (Les parties privatives constituent au sens du contrat l’ensemble des biens immeubles constituant votre bien. Le contrat de copro defini tres clairement cette notion de parties privatives et parties communes). Il est alors indispensable de s’assurer en qualité de PNO par un contrat incendie et risque divers lequel doit aussi contenir une garantie RC (Responsabilité civile)
    Si dans votre copropriété, le contrat du syndic a changé, je vous invite a bien vous faire preciser si le contrat du syndic couvre les parties privatives. Si le contrat du syndic a ete modifie par un contrat ne couvrant plus les parties privatives, il doit y avoir une economie de prime consequente sur le contrat copro. Attention donc aux propositions allechantes proposant du "toujours moins cher" Quand le sinistre survient, il est trop tard
    Je reste attentif a vos remarques
  
  
  • Très clair, Fifi la Malice, 23 septembre 2015

    Un immense MERCI à ’’zorro defenseur de la veuve et l’orphelin’’ qui dans sa réponse est très complet et informe parfaitement de ce qu’il y a à faire. Formidable. Merci pour ce partage de connaissance.
  
  
  • Exemple, Joe, 13 avril 2016

    Je vous fais part de ce qu’il m’est arrivé et de l’utilité d’avoir une assurance PNO.
    Je n’ai pas souscrit cette assurance au 1er janvier 2016 pensant cette assurance d’aucune utilité. Mon appartement en location se situe sous les combles de l’immeuble de la copropriété : une infiltration par le toit est décelée par mon locataire en avril 2016 suite à laquelle le syndic fait le nécessaire pour changer la tuile défaillante. Des dégâts sont apparents sur le plafond de l’appartement, j’explique la marche à suivre au locataire qui me dit faire le nécessaire. Un mois plus tard le syndic me dit ne pas avoir la déclaration de DDE du locataire. Je l’appelle donc : il ne veut pas remplir de déclaration de DDE et faire marcher son assurance sous prétexte que ce n’est pas à son assureur de payer mais l’assureur du syndic... Je finis par le convaincre tant bien que mal, la déclaration du DDE entre l’assurance du locataire et du syndic date du 1er juin 2016. Rien ne se passe côté assurance jusqu’au 21 octobre (je trouve cela honteux) où mon locataire pose son préavis de départ : son assurance n’intervient donc plus et passe le relai à l’assurance du syndic (qui n’assure pas les parties privatives !). Elle envoie un expert pour constater et chiffrer les dégâts le 28 novembre 2016 (environ 400€). Aucune nouvelle malgré plusieurs relances téléphoniques au syndic qui dit me tenir au courant dés qu’il aura un retour de l’assureur. Aujourd’hui, le 13 avril 2016 en AG de copropriété, j’apprends que le rapport d’expertise (qui date du 21 janvier 2016) classe le dossier en mentionnant qu’il est à traiter en convention CIDRE avec mon assureur (que je n’avais pas au moment des faits).
    Sans l’assurance PNO, je me retrouve donc le bec dans l’eau et ne sais que faire...
  
  
  • RC PNO obligatoire individuellement ?, costini , 2 mai 2016

    Bonjour et effectivement un grand merci à zorro defenseur de la veuve et l’orphelin qui a su clarifier cette question.
    Cependant une question me semble restée posée :
    la RC PNO peut elle aussi être incluse dans l’assurance souscrite par le syndic de copropriété (voir par exemple contrat GAN qui inclus une RC propriétaire et stipule bien dans sa définition de l’assuré non seulement le syndic mais aussi le copropriétaire non occupant) ou cette assurance doit elle être "individuelle" ce qui n’est pas clairement indiqué dans la loi ALLUR.

    Merci pour vos réponses
    JMC
  
  
  • quand l’assurance du propriétaire est-elle mise en cause, bueno dominique, 26 septembre 2016

    Bonjour,
    Voici ce qui m’arrive.
    Je suis propriétaire d’un appartement situé au 1er étage d’un immeuble. Il semble que le locataire n’a pas payé son assurance habitation. Je n’ai pas souscrit d’assurance pour mon logement
    Une fuite d’eau est apparue dans la canalisation de la douche, inondant le plafond de l’appartement du dessous.
    Je pense que les travaux à réaliser dans mon appartement sont à ma charge. Mais qu’en est-il du débat des eaux pour le plafond de l’appartement du dessous ?
    En principe est-ce l’assurance du locataire qui doit être mise en cause où celle du propriétaire quand il en a souscrit une et à défaut le propriétaire lui-même ?

    cordialement
• 
  Doit-on dans certains cas s’assurer deux fois ?, J. COUDERT, 5 mars 2015

  {}
  Si je suis assuré en MGVP pour un appartement en lieux et place de mon locataire, dois-je en plus
  prendre l’assurance RC non occupant ?

  
  
  • Responsabilité civile du propriétaire non-occupant, Maxime, 5 juin 2015

    Bonjour,

    En tant que propriétaire non occupant dans une co-propriété, je comprends de la loi ALUR que je dois désormais m’assurer en plus en responsabilité civile.
    Mais l’assurance du syndic ne couvre t’elle pas déjà :
     la Copropriété à l’égard des tiers et des copropriétaires
     chaque copropriétaire à l’égard des autres copropriétaires ou occupants ?

    Merci par avance de vos éclairages !
  
  
  • Réponse à Reymond (15 mars), HOLVECK Bernard, 24 décembre 2015

    Je suis exactement dans le meme cas que Reymond !
    Je cherche une solution.
    Bernard.
• 
  Local Commercial, Lacroix, 23 juin 2015

  Bonjour,

  Est ce que les locaux commerciaux en copropriété sont assujettis à cette assurance propriétaire non occupant ?

  Vous remerciant par avance.

  Cordialement.

  
  
  • Local Commercial, Yaya33, 1er juillet 2016

    Oui Lacroix, il existe la même obligation pour les locaux commerciaux. A minima la Responsabilité Civile "bailleur" et en option les dommages aux locaux (en cas de vacance du local par exemple). Cordialement.
• 
  La Responsabilité Civile d’un contrat Multirisque Habitation (res. ppale) suffit-elle ?, Philippe, 18 décembre 2015

  Bonjour,
  Je lis dans l’article "tous les copropriétaires (...) ont désormais obligation de souscrire une assurance responsabilité civile".
  L’assurance Responsabilité Civile incluse dans le contrat Multirisque Habitation de ma résidence principale suffit-elle pour respecter la loi ALUR pour un logement autre donné en location ?
  Les 2 assureurs que j’ai contactés souhaitent absolument me vendre un contrat de copropriétaire non-occupant.
  Merci d’avance pour vos réponses.
  Philippe

  
  
  • Assurance et loi alur, Gilles, 28 juin 2017

    Bonjour,
    Je reprends le fil de cette conversation concernant cette fameuse assurance PNO qui, comme certains d’entres vous, me parait faire doublon avec l’assurance multirisque de l’occupant et l’assurance du syndic.
    Cette assurance, d’après ce que j’ai pu lire "est obligatoire en l’absence de location responsable".
    Donc, si mon logement est assuré, aucune nécéssité pour moi de souscrire une PNO.
    Merci de vos retours bienveillants.
• 
  Sans titre, Colbert, 21 mars 2018

  En cas de sinistre dans un logement non assuré, qui paie les dégâts causés ?

  
  
  • Sans titre, Christophe JERVOLINO, 4 avril 2018

    Bonjour,

    quel est le type de sinistre ?
    Vous pouvez me contacter au 04 91 54 73 51

    Christophe JERVOLINO
    SCP GOBERT & ASSOCIES
  
  
  • Sans titre, Kary, 14 janvier 2024

    Bonjour, je suis propriétaire bailleur dans une copropriété. J’ai souscrit une assurance PNO.
    Ma locataire n’est pas assurée en Multirisque Habitation. Suis je obligée de prendre cette assurance à sa place ? Et me faire rembourser ensuite mensuellement. Si oui doit elle être à son nom ou au mien ?
    Ou est-ce que ma PNO suffit en cas de sinistre ? Merci d’avance.
• 
  Sans titre, Joël , 10 avril 2018

  Bonjour,

  Je suis propriétaire d’une location actuellement loué. Je reçois aujourd’hui un courrier de l’agence qui gère cette location. L’agence me dit que j’ai l’obligation de souscrire une assurance bailleurs non occupant (RC ou PNO). Ne suis-je pas déjà couvert en responsabilité civile par mon assurance multirisques habitation ? Bien cordialement

  
  
  • Sans titre, Christophe JERVOLINO - SCP GOBERT & ASSOCIES, 10 avril 2018

    Bonjour,

    il faut vérifier sur votre contrat ou au beosin auprès de votre assureur.
    Si c’est le cas il conviendra de faire parvenir cette attestation à votre mandataire.
    Cordialement
  
  
  • degats des eaux proprietaire non occupant, adel, 19 octobre 2018

    bonjour

    je loue un appartement depuis 15 ans, j’ai un nouveau locataire depuis 6 mois qui est bien assuré.
    la baignoire a eu un trou pres du siphon, du a la rouille et a causé un degats des eaux chez le voisins du dessous
    je n’avais pas d’assurance PNO, vu que pas obligatoire a l’epoque de mon achat.

    est ce mon locataire qui dois faire joue son assurance, ou pas car celle pourrait refuser si estime que le trou dans la baignoire incombe au proprietaire ?
    ou l’assurance de la copopriete peut intervenir

    sachant que le locataire ne m’a jamais prevenue de se trou., j’ai repare aussitot que mis au courant. (changer de baignoire)

    merci d’ avnace de vos pistes et reponse
  
  
  • Sans titre, Battas , 21 mai 2019

    Bonjour je suis propriétaire d’un immeuble donné en location. Un incendie est survenue chez un de mes locataires les dégâts sont cantonnés dans l’appartement ( présence de suie partout). L’assurance de celui ci me demande de faire une réclamation explicitant les fondements juridiques d’une non souscription d’une pno. Quelqu’un pour m’orienter et comment sortir de ce tracas sachant que j’ai à l’heure actuelle une perte de loyer ?
    Merci pour vos réponses
  
  
  • que de confusion, TUDURI, 24 février 2020

    une assurance mutirisques habitation (MRH) pour votre logement principal mais pour vos locations en copropriété , c’est une assurance propriétaire non occupant . (PNO) qui vous couvre sur plusieurs risques. Cette assurance est obligatoire Bénédicte
  
  
  • Sans titre, bergeot, 13 mai 2020

    Bonjour

    Je suis propriétaire NON OCCUPANT d’un logement dans une co propriété.Le locataire d’un des co propriétaire a mis le feu à son logement.La structure du bâtiment a énormément souffert, les parties communes ravagées et l’expert estime les travaux à deux ans.Ma locataire avait une assurance habitation mais moi je n’ai pas pri d’assurance en tant que propriétaire.Mon appartement n’est plus louable et je ne peux plus jouir de mon bien.A quelles indemnités ai-je le droit et vers qui les réclamer.
• 
  Sans titre, Math49, 15 décembre 2019

  Bonjour, copropriétaire dans un immeuble membre du cs, je constate en cette fin d’année que notre Prime d’assurance annuelle a doublé en un an ! Explications : le rapport sinistres/primes a bondi suite (principalement) à un sinistre DDE survenu début 2018. L’explosion d’un chauffeau dans un appartement vacant (eau et électricité étaient restées allumées...) situé au 1 er étage générant donc d’importants dégâts dans l’appartement inférieur...
  Le gros soucis c’est que ce dossier est probablement "classé" au niveau assurance mais le syndic me dit aujourd’hui que c’est l’assurance de la copropriété qui a tout financé en l’absence d’assurance propriétaire non occupant prise par le bailleur à l’origine du sinistre.
  N’existe t il donc aucun recours prévu contre ce propriétaire défaillant ? La loi Alur aurait donc oublié cela ? J’ai lu sur certains sites que parfois les propriétaires en ont de leur poche...
  Merci pour votre aide précieuse.

  
  
  • Sans titre, Christophe Jervolino, 16 décembre 2019

    L’assureur est là pour prendre en charge un sinistre dont l’assuré est responsable.
    Par conséquent, un recours est bien entendu possible contre le propriétaire.
    L’obligation d’assurance a été mise en place pour pallier à l’insolvabilité de certains propriétaires.
    A votre disposition, le cas échéant, pour vous accompagner.
    Cordialement

    SCP GOBERT ET ASSOCIES
    Christophe Jervolino
    04 91 54 73 51
• 
  assurance responsabilité civile, Delphine, 21 décembre 2020

  Bonjour,

  Mes parents sont copropriétaire d’un appartement et l’assurance du syndic les couvre en RC. Mon frère occupe ce logement et est assuré en temps que locataire. Mes parents doivent-ils avoir une assurance PNO ? Si le locataire était autre que mon frère effectivement mes parents auraient pris une assurance PNO.

  Merci d’avance