En ce moment nos clients nous posent souvent la même question : « Du fait du prélèvement à la source, pour mes revenus fonciers, ai-je intérêt à réaliser plus de travaux d’entretien/réparation en 2017 ou en 2018 ? ».
Bonne question ! Mais la réponse n’est pas si simple.

Si vous ne voulez pas lire les trois pages d’explication qui suivent, sachez qu’il est plus intéressant de déduire plus de travaux en 2017 qu’en 2018.

S’il n’est pas annulé par le prochain gouvernement, le prélèvement à la source sera mis en place à partir du 1er janvier 2018.
Il aura pour conséquence de taxer en 2018 les revenus 2018 et ainsi le décalage entre l’année des revenus et l’année du paiement de l’impôt sera annulé.
Mais qu’en sera-t-il alors des revenus 2017 qui eux doivent toujours être taxés en 2018 ?

S’ils l’étaient, il y aurait alors double imposition.

Pour éviter cela le législateur a inventé le « crédit d’impôt modernisation du recouvrement » (CIMR). Pour dire les choses simplement, ce CIMR sera égal à l’impôt dû sur les revenus de 2017, sauf si vous avez bénéficié en 2017 de revenus considérés comme exceptionnels (nous ne rentrerons pas dans le détail de cette dernière distinction).

Concernant les revenus fonciers, il serait alors tentant de ne pas effectuer de travaux en 2017 pour conserver un revenu foncier net taxable plus important et bénéficier d’un crédit d’impôt plus élevé.

Afin d’éviter cette recherche d’optimisation avec le risque d’un effet négatif sur l’activité des professionnels du bâtiment en 2017, la loi de finances pour 2017 prévoit un régime différent pour les travaux, considérés comme des dépenses « pilotables », par rapport aux autres dépenses. Ainsi, les travaux sur des biens immobiliers seront déductibles à 100% en 2017. Pour 2018 en revanche, la déduction sera forfaitaire, égale à 50% du montant des travaux 2017 et 50% de celui de 2018. Les travaux 2017 seront donc en définitive déductibles à 150% quel que soit leur montant.

Par exemple, un couple marié a effectué 20.000€ de travaux en 2017 et 30.000€ de travaux en 2018.
 En 2017, il pourra déduire de ses revenus fonciers 20.000€
 En 2018, il pourra déduire 25.000€ (50% de 20 000€ + 50% de 30.000€),

Il existe des exceptions pour les travaux d’urgence dont nous ne parlerons pas ici.

Deux exemples sont nécessaires pour illustrer ce mécanisme complexe.

Postulat de départ :

Soit un foyer composé d’un seul contribuable.
Retraites nettes 2017 et 2018 : 50.000€.
Loyers perçus en 2017 et 2018 : 80.000€.
Aucune recette foncière exceptionnelle, aucuns travaux d’urgence, aucun autre revenu exceptionnel.

Taux d’imposition à l‘impôt par hypothèse de 35%

Exemple n°1 : les travaux d’entretien déductibles réalisés en 2017 sont de 100.000€ ; ceux réalisés en 2018 sont de 30.000€.

Ainsi dans cet exemple la somme des impôts dus pour les revenus 2017 et 2018 est de 19.495€.

Exemple n°2 : Mêmes données que précédemment, mais les travaux d’entretien déductibles réalisés en 2017 sont de 30.000€ ; ceux réalisés en 2018 sont de 100.000€.

Ainsi dans cet exemple la somme des impôts dus pour les revenus 2017 et 2018 est de 22.750€.

Par conséquent, il est donc plus intéressant de réaliser plus de travaux d’entretien/réparation en 2017 qu’en 2018.

Pour limiter cet effet « d’aubaine » (tout à fait relatif !) ; le législateur a prévu la possibilité pour l’administration de contrôler sur 4 ans, et non point sur 3 ans, les revenus qui ont permis de générer le CIMR.

Il reste donc toujours aussi important de ne déduire au titre de 2017 que des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration réellement déductibles. Mais dans ce cadre, plutôt que de différer une dépense, anticipez-là, étant noté que le montant des travaux 2017 peut très bien aboutir à un résultat foncier fiscal négatif, qui sera reportable les années suivantes, et notamment en 2018 !

Lucile de Mellis Avocat, CONCORDIA-AVOCATS www.concordia-avocats.com Mèl : [->ldemellis@concordia-avocats.com]

Comentaires:

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  Article , KujalaK, 10 mai 2017

  Merci de cet article intéressant ! J’ai particulièrement aimé la petite touche d’humour avec laquelle vous avez commencé l’article !