Par un arrêt du 1er juillet 2019, le Conseil d’Etat s’est prononcé sur une requête exercée par quatre communes qui ont sollicité l’annulation du décret n°2017-1810 du 28 décembre 2017 au motif qu’elles ne figuraient pas dans la liste des 274 communes exemptées des obligations en matières de logements sociaux pour les années 2018 et 2019 (CE, 1er juillet 2019, req. n°418568).
Cet arrêt permet de faire un rappel sur les obligations pour les communes d’atteindre le quota de logements sociaux et les conséquences en cas de non respect de cette obligation.

I/ L’obligation pour les communes d’atteindre le quota de logements sociaux.

La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains a institué une obligation pour certaines communes de se doter d’au moins 20% de logements sociaux, par rapport aux résidences principales dans un délai de 20 ans. Cette obligation a été étendu par la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale.

Et depuis la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique les communes dont la population est égale à 1.500 habitants dans l’unité urbaine de Paris et 3.500 habitants sur le reste du territoire doit se doter d’au moins 25% de logements sociaux.

En revanche, le taux est fixé à 20 % pour toutes les communes mentionnées précédemment qui appartiennent à une agglomération ou à un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, pour lesquels le parc de logements existant ne justifie pas un effort de production supplémentaire pour répondre à la demande et aux capacités à se loger des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées.

Toutes ces obligations sont inscrites à l’article L. 302-5 du Code de la construction et de l’habitation.

Néanmoins, le législateur a prévu que le gouvernement par le biais d’un décret pouvait exempter certaines communes de ces obligations.

L’article L.302-5-III du Code de l’urbanisme énonce quatre situations où les communes peuvent prétendre à l’exemption de ces obligations par décret :
 soit elles sont situées hors d’une agglomération de plus de 30 000 habitants et insuffisamment reliées aux bassins d’activités et d’emplois par le réseau de transports en commun ;
 soit elles sont situées dans une agglomération de plus de 30 000 habitants dans laquelle le nombre de demandes de logements sociaux par rapport au nombre d’emménagements annuels, hors mutations internes dans le parc locatif social ;
 sur des communes dont plus de la moitié du territoire urbanisé est soumis à une inconstructibilité résultant d’une zone A, B ou C d’un plan d’exposition au bruit ou d’une servitude de protection ;
 sur des communes dont plus de la moitié du territoire urbanisé est soumis à une inconstructibilité de bâtiment à usage d’habitation résultant de l’application du règlement d’un plan de prévention des risques technologiques ou d’un plan de prévention des risques naturels.

Dans son arrêt du 1er juillet 2019, le Conseil d’Etat a rappelé les dispositions précitées de l’article L.302-5 du Code de la construction et de l’habitation.

Le juge administratif a précisé que cette exemption aux obligations d’atteindre le quota des logements sociaux ne s’appliquait pas de plein droit. Ainsi même si une commune répond à l’ensemble des conditions énoncées, ce n’est pas pour autant qu’elle pourra bénéficier de cette exemption, elle sera uniquement éligible.

Il a été précisé que pour être exempté, il fallait prendre en compte l’importance de la demande de logements locatifs sociaux, résultant du rapport entre le nombre de demandes et le nombre d’emménagements annuels, ainsi que le taux de logements sociaux de la commune, sa politique en matière de réalisation de logements sociaux et ses performances passées dans l’atteinte de ses objectifs.

En outre, le juge administratif a précisé que la différence de traitement entre les communes requérantes et les communes exemptées n’était pas contraire au principe d’égalité.

Le Conseil d’Etat a précisé que le décret du 28 décembre 2018 répondait à une différence de situation en rapport avec l’objet de la norme et n’avait pas enfreint le principe d’égalité entre les communes dès lors que les communes qui avaient été exemptées présentaient :
 soit un taux de logements vacants important ;
 soit un taux de logements locatifs sociaux plus élevé que celui de la commune qui critique la différence de traitement ;
 soit n’ont pas fait l’objet d’un constat de carence.

II) Les conséquences du non respect de l’obligation du quota des logements sociaux.

Pour la période 2014-2016, le ministère de la cohésion des territoires avait dressé une liste de 269 communes carencées. Cela signifie qu’en cas de non respect de l’atteinte du quota de logements sociaux par les communes, le représentant de l’Etat, à savoir le préfet, peut prendre un arrêté de carence.

En application de l’article L. 302-9-1 du Code de la construction et de l’habitation, le représentant de l’Etat dans le département informe le maire de la commune de son intention d’engager la procédure de constat de carence. Il lui précise les faits qui motivent l’engagement de la procédure et l’invite à présenter ses observations dans un délai au plus de deux mois.

Le préfet analyse les observations de la commune, la situation de la commune et les projets en cours de réalisation. S’il estime que c’est insuffisant le préfet peut prononcer la carence de la commune par le biais d’un arrêté.

Cet arrêté de carence a pour conséquence le transfert de l’exercice du droit de préemption au représentant de l’Etat dans le département lorsque l’aliénation porte sur ut systématiquement transféré lorsque l’aliénation porte sur un terrain, bâti ou non bâti, affecté au logement ou sur lequel une opération de logements locatifs sociaux est prévue par la convention visée au L. 302-9-1 du Code de la construction et de l’habitation (L. 210-1 du Code de l’urbanisme).

En outre, cet arrêté peut aussi prévoir les secteurs dans lesquels le représentant de l’Etat dans le département est compétent pour délivrer les autorisations d’utilisation et d’occupation du sol pour des catégories de constructions ou d’aménagements à usage de logements.

En conséquence, seul le représentant de l’Etat peut délivrer les autorisations d’urbanisme et exercé le droit de préemption, la commune ne pourra plus mettre en oeuvre sa politique locale de l’habitat.

Enfin, cet arrêté de carence entraîne notamment des conséquences financières pour les communes concernées.

Baptiste GENIES Avocat à la Cour Chargé d'enseignement à l'Université Paris Saclay Email: [->contact@genies-avocat.fr]