Le règlement de copropriété au secours du syndicat des copropriétaires en cas de nuisances liées à la location en meublé touristique sur une plateforme telle Airbnb ou Booking.

Nous sommes aujourd’hui en plein dans l’ère des plateformes de location dématérialisées type Airbnb ou encore Booking, sur lesquels les propriétaires d’appartements et de maisons mettent leur bien à la location, à visée touristique. Les propriétaires, oui mais pas seulement d’ailleurs (ce sujet a fait l’objet d’un autre billet : Propriétaires d’appartements sous-loués sans votre accord sur Airbnb : ne vous laissez pas faire).

Ces locations de courte durée à outrance et faciles, bien que cette activité soit particulièrement règlementée, donnent toutefois lieu à de nombreux abus, surtout dans les grandes villes et occasionnent par ailleurs parfois d’importantes nuisances au préjudice de la copropriété, lorsqu’il s’agit d’un appartement situé dans un immeuble.

Bon nombre de copropriétés se plaignent ainsi de nuisances liées au bruit des valises à roulettes des occupants dans les parties communes, le bruit des résidants le temps de leur séjour, ou encore du peu de soin que ces derniers, simplement de passage, portent à l’ensemble de la copropriété et des autres copropriétaires, qui résident là à l’année...

Mais que peut faire alors le syndicat des copropriétaires pour faire cesser ces troubles ?

L’une des clés de défense du syndicat de copropriétaires réside dans les termes du règlement de copropriété de l’immeuble.

Cette bible énumère les devoirs et les droits des copropriétaires et tient lieu de loi vis-à-vis de chacun d’eux.

Le Juge est également tenu de respecter ses stipulations, dès lors que ses clauses sont claires et non équivoques.

Par ailleurs, la loi du 10 juillet 1965 applicable aux copropriétés, précise en son article 9 que chaque copropriétaire doit disposer de ses parties privatives (...) sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Ainsi, la destination des lieux donnée dans le règlement de copropriété, doit impérativement être respectée par les copropriétaires, et sur cette base, permet donc au syndicat des copropriétaires d’agir en justice et d’obtenir une cessation sous astreinte de l’activité contraire au règlement de copropriété.

En effet, il est de jurisprudence constante que l’activité de location de type Airbnb est constitutive d’une activité commerciale [1].

Or, la plupart des appartements de grandes villes auront vocation à être plutôt destiné à l’habitation bourgeoise, n’autorisant ainsi bien souvent aucune activité ni même aucune activité libérale au sein de l’immeuble ou alors autorisant des activités libérales ou commerciales mais seulement en rez-de-chaussée, les autres étages devant exclusivement être à destination d’habitation.

Certains règlements de copropriété peuvent même interdire purement et simplement les locations de courte durée ou prévoir une autorisation préalable nécessaire des copropriétaires en assemblée générale.

La première des choses à faire pour le syndicat des copropriétaires souffrant de nuisances du fait de la location régulière et de courte durée d’un des biens de l’immeuble sur ce type de plateforme est donc d’étudier les termes du règlement de copropriété et plus précisément la destination de l’immeuble.

Ainsi, dans un arrêt du 8 mars 2018 (n° 14-15864), la Cour de cassation a jugé que la location de courte durée et de façon régulière dans des studios meublés n’est pas compatible avec la destination de l’immeuble à usage d’habitation avec possibilité d’usage mixte professionnel-habitation à l’exclusion de toute activité commerciale, dès lors que les termes du règlement de copropriété font ressortir une volonté des copropriétaires d’avoir une occupation stable des lieux.

La jurisprudence, qui continue de se durcir à l’égard des locations meublées à visée touristique, juge dès lors contraire à la clause d’habitation bourgeoise du règlement de copropriété l’activité de location meublée touristique et conduit à permettre d’obtenir une condamnation du copropriétaire dissident à cesser les troubles et à un retour à un usage d’habitation, le tout sous astreinte journalière, sanction à laquelle peut s’ajouter la condamnation à des dommages et intérêts éventuels et à des frais de procédure [2].

A défaut de termes clairs du règlement de copropriété au secours des actions du syndicat des copropriétaires, d’autres options s’offrent encore à ce dernier, qui feront l’objet d’un nouvel article.

Notamment, il est évident que même si le règlement de copropriété n’interdit pas les locations meublées touristiques, cela n’empêche pas le syndicat des copropriétaires d’agir si les troubles de voisinage qui en découlent sont exorbitants : l’activité exercée au sein des locaux au regard de la destination de l’immeuble est une chose, les nuisances que cette activité peut engendrer en sont une autre.

Si l’activité de location de courte durée ne semble donc pouvoir être purement et simplement proscrite dans un immeuble aux termes du règlement de copropriété, il reste que celle-ci ne doit pas occasionner de nuisances anormales au quotidien à l’égard des autres copropriétaires.

En effet, tel qu’indiqué supra, la loi du 10 juillet 1965 dispose certes que chaque propriétaire doit user et jouir librement des parties privatives (et communes d’ailleurs) sous la condition de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble, mais également aux droits des autres copropriétaires.

Le règlement de copropriété rappelle d’ailleurs souvent lui aussi que l’occupation de ses locaux par chacun des copropriétaires ne doit pas nuire aux propriétaires des autres lots.

Ainsi, la Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 11 février 2022 [3], affaire dans laquelle les différents copropriétaires d’un immeuble se plaignaient de bruits diurnes et nocturnes, par les locataires de passage, de jets de déchets dans la cour, de dégradations des parties communes suite à la location régulière de lots par Airbnb, a jugé que, même si la location en meublé touristique n’était pas en soi prohibée au sein de la copropriété, au vu des textes et des termes du règlement de copropriété, il n’en demeurait pas moins que les nuisances, notamment sonores, mais pas seulement, en découlant excédaient manifestement très largement les inconvénients dits « normaux » de voisinage.

La cour a souligné par ailleurs qu’il revenait alors aux sociétés copropriétaires de s’assurer que les occupants de leurs appartements les occupent effectivement de manière paisible et en conformité avec les stipulations du règlement de copropriété.

Dans tous les cas, il est largement recommandé, vous l’aurez compris, de prendre l’attache d’un Conseil afin de permettre une action efficace en vue de la cessation des troubles au sein de la copropriété.

Virginie Audinot, Barreau de Paris Audinot Avocat www.audinot-avocat.com