La servitude de tour d’échelle est celle qui permet de passer sur la propriété voisine et d’exécuter à partir de celle-ci des travaux sur les immeubles (murs, bâtiments) dont on est propriétaire.

Article mis à jour par l’auteur en juin 2019.

Le fait est qu’il n’en est pas question dans le Code civil et qu’à défaut d’un accord de bon voisinage permettant de réaliser ainsi les travaux ou de l’existence d’un contrat permettant à un voisin de s’en prévaloir, ce sont les juges qui sont conduits à en définir le régime.

Ils décident ainsi que :

1. Les travaux en question doivent être nécessaires, indispensables.

2. Il peut s’agir de travaux de réparation ou d’entretien, mais aussi de travaux de construction d’un nouvel immeuble.

Contrairement à ce qui est affirmé par le ministre dans cette réponse à un parlementaire, les juges ont parfois considéré que la servitude de tour d’échelle pouvait être invoquée pour des travaux de construction nouvelle :

"Le droit d’échelle est une servitude qui peut être établie par voie amiable, conventionnelle ou par autorisation judiciaire en cas de désaccord. Elle consiste dans le droit, pour le voisin d’une propriété située en limite séparative très proche, de disposer d’un accès temporaire à cette dernière, pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de sa propre propriété. Cette servitude, plus couramment nommée de « tour d’échelle », est d’origine jurisprudentielle. La délivrance d’un permis de construire d’un bâtiment en limite séparative, s’il peut rendre nécessaire l’usage de cette pratique, ne dispense pas du respect des conditions d’institution de ce droit résultant des règles du droit civil. La jurisprudence a dégagé certains critères jurisprudentiels pour les modes d’établissement de cette servitude : les travaux doivent avoir un caractère indispensable et permettre le maintien en bon état de conservation d’une construction existante ; l’accès chez le voisin suppose que toute tentative pour effectuer les travaux de chez soi, même au prix d’une dépense supplémentaire, se soit révélée impossible ; les modalités de passage, la marge empiétement et le temps d’intervention doivent être aussi restreints que possible, le juge pouvant en définir les limites ; le propriétaire voisin est en droit d’obtenir des dédommagements au titre des détériorations éventuelles et des troubles de jouissance inhérents au chantier. Cependant, il importe de souligner que la jurisprudence, d’interprétation stricte, considérant la servitude comme un droit portant atteinte à la propriété, paraît la réserver aux seules réparations sur des constructions existantes et refuser de l’appliquer pour l’édification de constructions nouvelles."

Ainsi la Cour d’appel de Douai a jugé que : "Cet usage, lié aux obligations du voisinage a été initialement reconnu pour des immeubles anciens nécessitant des travaux de rénovation, mais s’applique également aux constructions nouvelles".

Il s’agissait, il est vrai de travaux de finition et non de construction.

3. Refuser le tour d’échelle peut être jugé abusif :

"Attendu que les époux X... reprochent a l’arrêt attaqué (Riom, 2 octobre 1980) d’avoir décidé que M. Y... Et ses ouvriers pourraient passer provisoirement sur leur propriété dans la mesure nécessaire à l’exécution de travaux de ravalement, alors, selon le moyen, que la servitude d’échelage, non prévue par le code civil, ne peut exister qu’en vertu d’un titre l’établissant et qu’en consacrant d’autorité l’existence d’une telle servitude, en l’absence de tout titre conventionnel, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 691 du code civil ;

Mais attendu que l’arrêt, s’il retient qu’en vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité le propriétaire d’un mur peut être autorise à passer, à titre temporaire, chez son voisin afin d’effectuer des réparations indispensables, ne reconnait aucune servitude au profit du fonds de M. Y... ;

Qu’il s’ensuit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le second moyen : attendu qu’il est fait grief à l’arrêt d’avoir condamné les époux x... Au paiement de dommages-intérêts pour appel abusif alors, selon le moyen, qu’en se bornant a cette seule affirmation, sans caractériser l’existence d’une faute a leur encontre, la cour d’appel n’a pas donne de base légale a sa décision au regard de l’article 1382 du code civil ;

Mais attendu que l’arrêt, qui retient l’attitude des époux x... qui ont refusé sans motifs sérieux la demande d’autorisation de passage de leur voisin, a ainsi caractérisé la faute faisant dégénérer en abus le droit de se défendre en justice, qu’il s’ensuit que le moyen ne peut qu’être écarté."

4. L’autorisation peut être donnée en référé :

"Attendu qu’il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué (Paris, 6 juin 1990), statuant sur un appel de référé, d’avoir autorisé la société civile immobilière Le Finchley (la SCI) à faire pénétrer toute entreprise de son choix dans le jardin des consorts Collineau-Declercq, contigu à son immeuble, pour procéder au ravalement du mur pignon de celui-ci, alors qu’en s’abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si la SCI avait été contrainte par des impératifs d’ordre matériel ou juridique d’accoler totalement son immeuble au pavillon des consorts X..., ou si cette décision n’avait été dictée que par le seul souci de jouir de la totalité de la surface constructible dont elle bénéficiait, la cour d’appel aurait privé sa décision de base légale au regard de l’article 808 du nouveau Code de procédure civile et 1382 du Code civil ;

Mais attendu qu’ayant, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation, retenu qu’il était urgent et impératif d’appliquer sur le mur litigieux un enduit protecteur, totalement inexistant, et que le seul moyen pour y parvenir était d’installer un échafaudage en passant par le jardin des consorts Collineau-Declercq, sans qu’il en résultât pour ceux-ci une sujétion intolérable et excessive, la cour d’appel, statuant en matière de référé sur le fondement de l’article 808 du nouveau Code de procédure civile, et qui n’avait pas à se prononcer sur la contestation de fond invoquée par le moyen, a, ainsi, justifié légalement sa décision".

Pour finir cette question et la réponse d’un ministre sur le sujet :

La question :

M. Maurice Lombard expose à M. le garde des sceaux, ministre de la justice, que la servitude du "tour d’échelle" qui conduisait un propriétaire à laisser passer sur son terrain le propriétaire voisin pour effectuer les réparations sur un immeuble ou un mur contigu à son fonds existait dans l’ancien droit. Elle n’a pas été reprise dans le code civil. Cette lacune est source de multiples complications et de litiges : le propriétaire du fonds voisin peut refuser le passage sur sa propriété et la jurisprudence apporte des solutions contradictoires à ce problème, oscillant entre le respect du droit de propriété et les exigences de la pratique. En conséquence, il lui demande s’il n’estime pas envisageable de revenir à une servitude légale inspirée du " tour d’échelle " qui permettrait de donner un fondement juridique clair à l’obligation pour le propriétaire d’accorder, sous certaines conditions, l’accès à son fonds en vue de l’édification ou de la réparation d’un ouvrage sur le fonds voisin.

La réponse :

Le droit pour un propriétaire de passer sur la propriété voisine pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation d’un bâtiment construit en limite séparative de son fonds, consacré dans l’ancien droit par une servitude légale, ne figure pas dans le code civil. Les tribunaux ont été amenés à reconnaître, de façon prétorienne, un tel droit personnel au propriétaire du fonds dans des conditions d’exercice strictement délimitées par la nature et l’objet des travaux : caractère indispensable des travaux, nécessité technique de passer sur le fonds voisin ; juste proportion entre la gêne provoquée et l’utilité des travaux. Ces critères dégagés par la jurisprudence permettent actuellement de fournir des solutions appropriées aux rares litiges de cette nature soumis aux tribunaux, dans les cas où les particuliers n’ont pu trouver de solution amiable, soit par l’établissement d’une servitude conventionnelle, toujours possible sur le fondement de l’article 686 du code civil, soit dans le cadre de relations de bon voisinage. Dès lors, il n’est pas envisagé de créer une servitude légale de "tour d’échelle".

Christophe BUFFET Avocat spécialiste en droit immobilier et droit public [->http://www.bdidu.fr/]