La loi Pinel a modifié cette disposition en restreignant cette faculté de renonciation à certains cas limitativement énumérés : (1) les baux conclus pour une durée supérieure à neuf années ; (2) les baux de locaux construits en vue d’une seule utilisation ; (3) les baux de locaux à usage exclusif de bureaux ; (4) les baux de locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du Code général des impôts.
Depuis la loi Pinel, les baux qui n’entrent pas dans ces quatre hypothèses ne peuvent écarter la faculté de résiliation triennale. Ainsi, toute clause y dérogeant doit être réputée non écrite conformément à l’article L. 145-15 du Code de commerce.
Cette disposition s’applique-t-elle aux baux en cours lors de l’entrée en vigueur ?
Dans la mesure où la loi Pinel n’a envisagé aucune disposition transitoire relative à l’article L. 145-4 modifié, s’est posée la nécessité de préciser les modalités d’application de cet article et de dire si cette disposition s’applique à l’ensemble des baux commerciaux, y compris ceux signés avant l’adoption de la présente loi.
Oui selon une réponse ministérielle du 31 mai 2016.
Une réponse ministérielle rendue en date du 31 mai 2016 précise que les dispositions nouvelles visées à cet article sont applicables aux baux en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi Pinel.
Des incidences économiques et juridiques...
Le premier point qui alerte le professionnel concerne l’insécurité sur les plans juridique et économique que cela peut entraîner.
La réponse ministérielle retient que « la faculté de résiliation du preneur à l’expiration d’une période triennale relève de l’ordre public de protection sans remettre en cause l’équilibre économique du contrat ».
Elle en tire donc la conclusion suivante : « cette règle nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, elle devra, en conséquence, s’appliquer aux baux commerciaux conclu avant l’entrée en vigueur […] de la loi du 18 juin 2014 ».
« Cette solution est justifiée par la nécessité d’assurer l’égalité de traitement des preneurs de baux commerciaux et dans un souci d’efficacité de la règle nouvelle », ajoute-t-elle.
Au contraire, une telle position laisse entendre un bouleversement des prévisions et des attentes économiques des bailleurs. De fait, lors de la négociation d’un bail commercial, obtenir du locataire qu’il renonce à cette faculté de résiliation suppose pour le bailleur d’avoir consenti à certains compromis.
Une réponse dont la portée est à nuancer.
En l’absence de précisions du législateur en matière d’application de la loi dans le temps, cette réponse constitue une première piste de réflexion.
Néanmoins, la portée d’une réponse ministérielle doit d’être tempérée, sa valeur est relative, et elle ne saurait lier les tribunaux, lesquels disposent toujours de leur libre appréciation.