Par Arnaud Boix, Avocat.
 
Guide de lecture.
 

Bail commercial : l’obligation impérieuse de faire un état des lieux d’entrée et de sortie n’est pas sans soulever quelques difficultés !

Le nouvel article L. 145-40-1 du Code de commerce dispose qu’un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou un tiers mandaté par eux lors de la conclusion d’un bail commercial.

L’obligation de dresser un état des lieux vise également les baux dérogatoires mais encore les baux professionnels.

Le tiers mandaté par les deux parties, ou par la seule partie diligente en cas de carence ou de mauvaise volonté de l’autre, est un huissier de Justice dont les diligences sont impérativement à frais partagés entre le bailleur et locataire.

Cette obligation vaut également en cas de cession du droit au bail, d’une cession ou d’une mutation à titre gratuit du fonds de commerce et a fortiori lors de la restitution des locaux.

L’état des lieux doit être joint au contrat ou à défaut conservé par chacune des parties.

Visé par l’article L. 145-15 du Code de commerce comme étant d’ordre public, le bailleur ou le locataire ne peut déroger seul ou d’un commun accord à cette disposition.

Quand ?

D’application immédiate à tous les baux conclus ou renouvelés à compter de l’entrée en vigueur de la loi Pinel. Mais qu’en est-il pour les baux conclus avant cette date ?

Elle s’applique aux baux conclus ou renouvelés antérieurement au 20 juin 2014 pour autant qu’un état des lieux entrée a été conclu, contradictoirement ou par un huissier de justice mandaté par le bailleur et le locataire.

A défaut, elle ne s’appliquera pas et la présomption de l’article 1731 du Code civil continuera de s’appliquer à l’encontre des locataires ou de leurs cessionnaires comme un couperet !

A qui ?

Par ailleurs, il se pose la question de savoir si l’obligation d’établir un nouvel état des lieux en cas de cession du droit au bail ou du fonds implique pour le cessionnaire qu’il ne soit responsable de l’état des locaux qu’au regard de l’état des lieux réalisé à la date de son entrée en possession et non depuis l’origine soit à la date de conclusion du bail.

Il est d’autant plus curieux d’imposer un état des lieux en cas de cession du droit au bail ou du fonds car le bailleur n’intervient pas nécessairement dans cette opération, dont il est seulement informé.

Cette nouvelle disposition prévoit que, si aucun état des lieux n’a été établi lors de l’entrée dans les lieux dans le local, le bailleur ne puisse pas invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil selon laquelle les locaux sont présumés livrés en bon état de réparations locatives.

Aucune autre sanction n’est prévue en cas de défaut d’établissement d’état des lieux par la loi Pinel mais il va de soi que dans l’intérêt des deux parties l’économie d’un état des lieux établi en bonne et due forme contradictoirement et par huissier de justice facilitera grandement les relations bailleurs preneur en cours, en cas de cession ou de sortie de bail.

Malgré ces quelques difficultés du nouveau dispositif Pinel sur l’état des lieux, les avantages de la réforme, pour les locataires et leurs cessionnaires, la rende assez légitime.

C’est la raison pour laquelle les bailleurs devront être d’autant plus vigilants quant à la la rédaction des clauses de travaux et de réparation de leur bail commercial, professionnel ou dérogatoire désormais elles aussi enfermées dans « un corridor » qui se réduit peu à peu avec le Décret du 3 Novembre 2014 pris en application de la loi Pinel.

Cabinet Eloquence
Avocats Associés
www.eloquence-avocats.com

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Vos commentaires

  • par Serge CAMPOVERDE , Le 13 août 2016 à 11:49

    Démuni d’information spécifique lorsque l’ont se trouve dans les ennuis ont apprécie d’autant de pouvoir répondre aux premières interrogations de "droit".

    Enchanté par cette rédaction technique et professionnelle, j’apprends que la loi PINEL apporte un plus dans l’obligation d’établir un état des lieux tripartite. C’est réellement une bonne chose et je dirai, ce n’est que justice§

    Merci Maître pour cet éclairage gratuit qui honore votre profession.

  • par bourdon , Le 4 août 2016 à 14:50

    Bonjour,

    Nous avons racheter une entreprise en 2007 les locaux de celle ci appartiennent à l’ancien propriétaire de l’entreprise, nous n’avons réalisé d’état des lieux d’entrée dans les locaux qui était en mauvais états.

    Nous quittons les lieux le propriétaire nous retient 1800 € sur 3000 € de dépôt de garantie au motif d’une porte manquante ( qui n’a en réalité jamais existé) et d’une serrure en mauvais état ( qui l’a toujours été ).

    Est il possible de passer outre la présomption de l’article 1731 nous n’avons pas de mise en demeure de réaliser l’état des lieux d’entrée

    Puisqu’il s’agit d’une reprise d’une entreprise il ya t’il un moyen de jouer la dessus ?

    Merci de votre aide

  • par JURISTE , Le 4 mai 2016 à 11:21

    Bonjour
    Je me permets de reposer la question ci-dessous ;

    Quid de l’obligation de dresser un état des lieux d’entrée en cas de renouvellement de bail ?
    L’article L145-40-1 ne le vise pas expressément certes, mais on sait que le renouvellement de bail forme un nouveau bail , ce qui induirait que l’état des lieux d entrée soit nécessaire.

    Merci de votre retour,

  • par SJS , Le 9 mars 2016 à 09:27

    Bonjour

    Quid de l’obligation de dresser un état des lieux d’entrée en cas de renouvellement de bail ?
    L’article L145-40-1 ne le vise pas expressément certes, mais on sait que le renouvellement de bail forme un nouveau bail , ce qui induirait que l’état des lieux d entrée soit nécessaire.

    Merci de votre éclairage

  • Doit-on comprendre de l’article L. 145-40-1 du Code de commerce qu’en l’absence d’établissement d’état des lieux d’entrée on soit dispensé d’établir un état des lieux de sortie ? Dans la positive, un bailleur pourrait-il forcer l’établissement de cet état des lieux de sortie ?

    • par Gérard , Le 9 juin 2015 à 11:06

      J’ai signé début janvier un état des lieux de sortie pour un local commercial auquel j’ai ajouté des toilettes et une douche. Avant cet état des lieux j’ai dûment prévenu le bailleur de cette installation en lui demandant si je devais la retirer. Je n’ai reçu aucune réponse. Lors de la visite de l’état des lieux de sortie le bailleur s’est contenté de noter la présence de cette installation avec la mention "bon état". Six mois plus tard le même bailleur veut faire retirer cette installation à mes frais. En a t-il le droit ? L’état des lieux de sortie n’est-il pas un document définitif ?
      Merci.

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