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Innovation sociale et droit positif : l’habitat participatif.

Par Claire Leroy, Avocat.

Solidarité, biodiversité, vivre-ensemble, non spéculation… ces thèmes et valeurs sont repensés par une partie de la population dans le cadre de leur vie quotidienne par la conception d’un habitat participatif.

L’habitat participatif constitue une voie alternative à la propriété individuelle et au logement social.
Son objet principal est de se réapproprier la maîtrise de son habitat par une participation active des futurs habitants à l’ensemble des étapes de conception et de gestion.

Né des initiatives citoyennes, l’habitat participatif ne possédait pas de définition précise ni de cadre juridique permettant d’assurer la pérennité de ses objectifs.

Des projets se sont néanmoins développés usant des différents schémas juridiques existants dans le corpus législatif : association, société civile immobilière, société civile coopérative de construction, société civile immobilière d’accession, lotissement, copropriété…

Ces expériences ont permis de faire ressortir, malgré la grande diversité des possibilités, l’insuffisance du droit pour prendre en compte la spécificité du projet et notamment la garantie sur le long terme du respect des valeurs insufflant celui-ci.

A la suite de la concertation des acteurs et des pouvoirs publics, la Loi ALUR du 24 mars 2014 a consacré cette troisième voie pour le logement en intégrant l’habitat participatif dans le droit positif.

L’article L. 200-1 du Code de la construction et de l’urbanisme définit désormais l’habitat participatif comme : « une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s’associer, le cas échéant avec des personnes morales afin de participer à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d’acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant d’assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis ».

Afin de favoriser cette alternative, la loi ALUR crée en outre, ajoutant aux différentes formes existantes, deux statuts permettant de répondre à la sécurisation juridique et financière des projets :

  • la société coopérative d’habitants
  • la société d’attribution et d’autopromotion

La société coopérative d’habitants

Il s’agit d’une société dont l’objet est de fournir la jouissance d’un logement à titre de résidence principale (c’est à dire une occupation d’au moins 8 mois par an) et de contribuer au développement de leur vie collective par la construction ou l’acquisition d’un immeuble.

La société est propriétaire de l’immeuble, les associés reversent quant à eux une redevance comprenant d’une part l’achat de leurs parts et d’autre part un loyer visant à rembourser le crédit souscrit par la société et à assumer les charges de l’immeuble.

Un contrat coopératif est proposé à chaque associé avant son entrée en jouissance fixant :

1° La désignation et la description du logement dont l’associé coopérateur a la jouissance et des espaces destinés à un usage commun des associés coopérateurs ;

2° Les modalités d’utilisation des espaces mentionnés au 1° ;

3° La date d’entrée en jouissance ;

4° L’absence de maintien de plein droit dans les lieux prévue à l’article L. 201-9 ;

5° Une estimation du montant de la quote-part des charges mentionnées à l’article L. 201-7 que l’associé coopérateur doit acquitter pour la première année d’exécution du contrat ;

6° Le montant de la redevance mise à la charge de l’associé coopérateur, sa périodicité et, le cas échéant, ses modalités de révision. Le contrat coopératif précise à ce titre :

a) La valeur de la partie de la redevance correspondant à la jouissance du logement, appelée fraction locative ;

b) La valeur de la partie de la redevance correspondant à l’acquisition de parts sociales, appelée fraction acquisitive.

En outre, l’assemblée générale des associés adopte une charte fixant les règles de fonctionnement de l’immeuble notamment les règles d’utilisation des lieux de vie commune.
Cette charte doit être signée avant toute entrée dans les lieux par les locataires et les occupants n’ayant pas la qualité d’associé.

Cette forme juridique obéit à l’exigence de non-spéculation dans la mesure où les associés sont propriétaires de parts sociales dont la valeur n’est pas fixée sur celle du bien immobilier mais à un montant nominal augmenté le cas échéant lors d’une cession, d’une majoration qui tient compte de l’indice de référence des loyers.

La société d’attribution et d’autopromotion

Elle a pour objet d’attribuer aux associés personnes physiques la propriété ou la jouissance d’un logement à titre de résidence principale et d’entretenir et animer les lieux de vie collective qui y sont attachés.

Dès la constitution de la société, les statuts optent pour l’attribution des logements en jouissance ou en propriété.

S’il s’agit d’une attribution en propriété, la société disparaîtra une fois la phase d’acquisition ou de construction achevée pour laisser place à une copropriété classique.

Un état descriptif de division annexé aux statuts délimite les lots et diverses parties de l’immeuble en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont à usage privatif.

En outre, un règlement de copropriété doit être établi en cas d’attribution en propriété ou un règlement en jouissance en cas d’attribution en jouissance.

L’assemblée générale des associés adopte une charte de l’habitat participatif sur le fonctionnement de l’immeuble.

Chaque associé dispose d’un nombre de voix déterminé dans les statuts soit à proportion au nombre de parts qu’il détient dans la capital social, soit d’une voix.

Il est trop tôt pour obtenir des retours sur ces deux outils récents complétés par deux décrets d’application les 21 décembre 2015 et 24 août 2016.

La reconnaissance de cet accès au logement par la loi devrait favoriser les projets qui paraitront moins marginaux pour les tiers et plus sécurisés pour les acteurs.

Les prochains mois vont permettre à ces derniers de se saisir de ces outils et de faire partager leur expérience et appréciation.

Claire LEROY
Avocat au Barreau de Montpellier

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