Les faits de l’espèce qui ont donné lieu à la décision sont les suivants :
Un bailleur qui avait donné à bail un local commercial a donné congé au preneur pour motifs graves et légitimes, sans offre de paiement d’indemnité d’éviction. Le preneur a contesté le congé, tout en formant une demande de renouvellement. Il a sollicité à titre subsidiaire l’organisation d’une expertise judiciaire afin de déterminer le montant d’une indemnité d’éviction à laquelle il prétendait.
La procédure devait durer trois ans. Le congé prenant effet le 30 juin 1999, alors que la procédure était toujours pendante, le bailleur qui accepta par conclusions en date du 10 octobre 2002, le paiement d’une indemnité d’éviction, sollicita du locataire le paiement d’une indemnité d’occupation, qu’il souhaitait voir compenser avec l’indemnité d’éviction.
Le preneur s’opposa à cette demande en soulevant la prescription de celle-ci. Les premiers juges devaient adopter cette position. La Cour de Cassation ne suivant pas les juges du fonds, écarte le moyen tiré de la prescription, elle sanctionne également le rejet de la demande de compensation formée par le bailleur.
Cet arrêt est intéressant d’une part en raison de la précision qu’il apporte quant au régime de la prescription en la matière, et d’autre part en raison de la compensation qu’il permet entre indemnité d’occupation et indemnité d’éviction.
I. LA PRESCRIPTION DE L’ACTION EN INDEMNITÉ D’OCCUPATION :
On rappellera que l’article L 145-60 du Code du commerce dispose : « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. » Le texte établi donc une prescription dérogatoire au droit commun qui depuis la Loi du 17 juin 2008 fixe le délai de prescription à cinq ans.
Par contre, l’article L 145-60 du Code de Commerce est muet sur le point de départ de ce délai de deux ans. Ainsi, il nous renvoie implicitement au droit commun selon lequel c’est l’événement qui a donné naissance à l’objet du droit à protéger qui fixe le point de départ.
La question de la prescription est un point essentiel du droit des obligations, car l’expiration du délai de prescription est de nature à priver le titulaire de bonne foi du droit de l’exercice de celui-ci.
En l’espèce cet argument est utilisé avec malice par le preneur pour tenter de faire échec à la demande exercée par le bailleur en paiement d’une indemnité d’occupation. La cour de cassation, alors que le preneur soutenait le délai biennal acquis entre le congé délivré le 30 juin 1999 et la demande d’indemnité d’occupation formée le 10 octobre 2002, balaie l’argument en se reportant au point de départ dudit délai.
Elle juge que le point de départ du délai est le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d’une indemnité d’éviction. Cette consécration passant par une décision de justice définitive.
L’autre intérêt de l’espèce soumise à la cour de Cassation provient de la demande de compensation formée par le bailleur, entre indemnité d’éviction et indemnité d’occupation.
II. LA COMPENSATION ENTRE INDEMNITÉ D’ÉVICTION ET INDEMNITÉ D’OCCUPATION :
La notion de compensation est posée par l’article 1289 du code civil qui dispose : « Lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles, une compensation qui éteint les deux dettes. ». Il s’agit donc d’un mode d’extinction de dettes réciproques et certaines. La compensation peut être légale, conventionnelle et judiciaire.
La compensation judiciaire est prononcée par un juge dès lors qu’un débiteur poursuivi en paiement d’une dette opposera la créance qu’il détient sur le demandeur pour remplir sa propre obligation. Le juge doit s’assurer de la connexité entre les deux obligations.
En l’espèce, le bailleur qui était débiteur d’une indemnité d’éviction à l’égard du preneur, souhaitait payer celle-ci par compensation avec la somme due par le preneur au titre de l’indemnité d’occupation.
Il s’agissait de deux créances de sommes d’argent dont le fondement juridique réside dans le contrat de bail et les obligations qui en découlent pour les parties.
On rappellera que le locataire n’est toujours pas tenu de payer un loyer pour occuper un local commercial. Il peut être redevable d’une indemnité d’occupation. Le statut des baux commerciaux prévoit plusieurs cas dans lesquels le preneur est débiteur d’une indemnité d’occupation, sans pour autant être expulsable.
Les cas les plus fréquents sont, tout d’abord, celui où le preneur a reçu du bailleur un congé avec refus de renouvellement moyennant le versement d’une indemnité d’éviction, ce qui n’était pas le cas de l’espèce dont s’agit. En vertu de l’article L 145-28 du code de commerce, le preneur a le droit de se maintenir dans les lieux tant que cette indemnité n’est pas versée.
L’autre cas fréquemment rencontré est celui où lorsque le bailleur a tout d’abord proposé ou accepté le renouvellement puis a changé d’avis en utilisant le droit d’option de l’article L 145-57 du code de commerce.
Le montant de l’indemnité d’occupation est selon une position constante de la Cour de Cassation (cass civ 3eme 30 juin 1999 Bull III n°153) fixée à la valeur locative visée à l’article L145-28 du code de commerce. Traditionnellement la Cour de Cassation retient comme point de départ de l’exigibilité de cette indemnité, à la suite du loyer, la date d’expiration du bail.
L’indemnité d’éviction est prévue par l’article L 145-14 du code de commerce, elle correspond au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.
Ainsi les deux dettes trouvent leur source dans les rapports contractuels issus du bail liant le preneur et le bailleur, la compensation entre l’indemnité d’occupation et l’indemnité d’éviction est donc possible.
Cela peut représenter un intérêt économique certain pour le preneur lorsqu’étant débiteur d’une indemnité d’éviction il se trouve face à un locataire insolvable, lui même débiteur d’une indemnité d’occupation.
