Par David Amanou, Avocat et Sofia Ejjari, Elève-Avocat.
 
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  • 1re Parution: 14 septembre 2021

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Guide de lecture.
 

Logement dont la surface n’est pas conforme à l’acte de vente : quels sont mes droits ?

Si l’achat d’un bien immobilier annonce souvent l’avènement de jours heureux, il peut également révéler de fâcheuses déconvenues.
Il arrive en effet fréquemment que le bien vendu ne soit pas conforme aux qualités telles que définies contractuellement dans l’acte de vente.
Il en est ainsi notamment parfois de la superficie, du volume, du métrage ou des mensurations du bien.
Rappel synthétique des divers moyens juridiques à disposition de l’acquéreur pour faire valoir ses droits dans de telles hypothèses.

La superficie de mon bien est inférieure à celle mentionnée à l’acte de vente : que puis-je faire ?

L’article 1616 du Code civil met à la charge du vendeur une obligation de délivrance conforme.

Ainsi, la chose délivrée doit correspondre tant en qualité qu’en quantité aux stipulations contractuelles.

A ce titre, l’article 1617 du Code civil dispose :
« Si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat ; Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix ».

Ainsi, s’il y a une erreur de métrage, le vendeur peut être condamné à reverser à l’acquéreur une partie du prix, proportionnellement au différentiel de surface.
C’est l’action dite en réfaction ou réduction du prix.

Le déficit, pour être couvert par cette garantie, doit être a minima de 5% de la surface totale du logement.

Je constate un déficit de surface sur mon bien (hors VEFA ou rénovation complète) : quel délai ai-je pour agir en réduction du prix ?

L’article 1622 du Code civil précise les délais pour agir.

L’action en diminution de prix doit nécessairement être intentée dans l’année, à compter de la signature de l’acte de vente, à peine de déchéance.

J’ai acquis un bien en VEFA ou en vente simple impliquant sa rénovation complète : quel délai ai-je pour agir en réduction du prix ?

Aux termes de l’article 1601-1 du Code civil, repris par l’article L261-1 du Code de la construction et de l’habitation, la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Aussi, le marché de construction ou le contrat par lequel un vendeur cède à l’acquéreur un immeuble en cours de construction en l’état où il se trouve au moment de la signature de l’acte sous seing privé, avec le seul engagement de faire des finitions avant la signature de l’acte authentique, n’est pas une vente d’immeuble à construire.

C’est la jurisprudence qui a distingué entre les deux notions : « le critère de distinction entre une vente pure et simple et une vente d’immeuble à construire réside, dans le cas d’un immeuble à rénover, dans l’importance des travaux restant à accomplir ».

Aussi, sont assimilés à des ventes d’immeubles à construire, et relèvent par suite des règles qui seront rappelées ensuite, « les contrats impliquant la rénovation complète de l’immeuble ; […], le réaménagement total du bâtiment en cause, en vue de le transformer en un immeuble d’habitation ».

L’intérêt de voir sa vente simple requalifiée en vente d’immeubles à construire ou en rénovation complète consiste dans le retardement du point de départ du délai de prescription d’un an précédemment évoqué.

En effet, dans le cas d’une VEFA ou d’une vente en rénovation complète, le délai de prescription de l’action en réfaction commence à courir, non pas à compter de la signature de l’acte d’acquisition mais à partir du transfert de la propriété du bien constaté par la livraison, en somme, au jour de la remise effective des clés.

J’ai constaté que la contenance de mon bien était inférieure à celle stipulée dans l’acte de vente au-delà du délai légal d’un an : puis-je encore obtenir une indemnisation ?

L’article 1231-1 du Code civil (ancien article 1147) dispose que

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

Ainsi, le vendeur est tenu responsable, en application de sa responsabilité contractuelle de droit commun, de toute discordance entre les qualités contractuellement convenues du bien et la réalité.

C’est le cas notamment du déficit de surface d’un appartement qui ne correspondrait pas aux superficies annoncées au contrat.

Le déficit de surface constituant ainsi une faute d’exécution et pouvant être retenu au titre d’un manquement au devoir d’information lorsque ce déficit est inconnu de l’acheteur, qu’il pouvait difficilement être ignoré par le cédant, et qu’il y a discordance univoque entre les chiffres indiqués dans l’acte de vente et la surface réelle du bien, à plus forte raison lorsque qu’elle provoque une dépréciation du bien (autrement dit que la valeur vénale du bien sera inférieure à sa valeur d’acquisition).

Quant au délai pour agir, l’action indemnitaire fondée sur un manquement à l’obligation d’information, est un fondement autonome et indépendant du délai d’action en réfaction d’un an.

Elle est soumise au droit commun de cinq ans à partir du constat de la discordance, entre le contrat et la réalité, et dont l’acheteur n’aurait auparavant guère eu connaissance.

Dans toutes ces hypothèses, quelle est la procédure ?

Il faut saisir le Tribunal judiciaire du lieu d’exécution contractuelle (lieu de situation de l’immeuble) ou du lieu de domiciliation du défendeur par le biais d’une assignation.

Dans l’idéal, il faut produire plusieurs preuves contredisant le mesurage réalisé dans l’acte de vente, et en particulier divers diagnostics de superficie réalisés par géomètre ou/et architecte.

Il peut également être utile (mais bien plus long et coûteux) d’introduire une action en référé expertise afin de faire nommer un géomètre Expert.

Maître David Amanou
Avocat au Barreau des Hauts-de-Seine
Madame Sofia Ejjari, Élève-Avocat
ldda-avocats.fr

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