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Acquisition d’une villa en VEFA à l’île Maurice : focus sur les garanties et assurances construction.

Par Sandy Christ Bhaganooa, Avocat.

Depuis quelques années, le législateur mauricien a amendé plusieurs lois afin de permettre aux étrangers d’acquérir des biens immobiliers à l’île Maurice. Le paysage fiscal mauricien étant très attractif, le nombre d’étrangers faisant l’acquisition de biens immobiliers à Maurice a fortement augmenté au cours de ces dix dernières années.

Les Français représentent la grande majorité de cette population d’acquéreurs d’autant plus que très souvent, un permis de résidence est automatiquement attribué à l’acquéreur et aux membres de sa famille, ce qui leur permet entre-autres, de devenir des résidents fiscaux mauriciens et de bénéficier d’une imposition fiscale unique à l’île Maurice en vertu de la convention fiscale de non-double imposition Maurice-France de 1980. A eux seuls, les Français représentent plus de 40% des investisseurs étrangers.

La Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) est parmi les produits immobiliers qui séduisent de plus en plus. L’immobilier à l’île Maurice reste une valeur refuge, car encore aujourd’hui, les reventes des villas de luxe se font avec une plus-value de 20% en moyenne.
Néanmoins, si le droit civil mauricien est d’origine française et les textes spécifiques aux VEFA largement inspirés du droit français, leur évolution a été nettement plus lente qu’en France, et parfois même différente de sorte que de nombreuses garanties et/ou assurances obligatoires en droit Français ne le sont pas encore à Maurice, et d’autres, applicables uniquement aux projets immobiliers ayant obtenu leur permis de construire après novembre 2015. Il s’agit des fameuses assurances « dommage-ouvrage » et de « RC décennale » que plusieurs promoteurs et constructeurs passent sous silence. Afin d’éviter toute difficulté supplémentaire en cas de litige éventuel, ces garanties peuvent alors être contractuellement organisées. Rares sont cependant les promoteurs qui s’engagent à proposer de telles garanties et à souscrire les assurances associées dès le stade du Contrat de Réservation Préliminaire (CRP) afin de rassurer les potentiels acquéreurs et renforcer ainsi la sécurité juridique des opérations d’acquisition.

La réputation de l’île Maurice relative au climat des affaires en Afrique subsaharienne n’est plus à faire. Ce petit état insulaire a été à nouveau classé en première position par le magazine Doing Business 2018 en Afrique subsaharienne concernant la facilité de faire des affaires. Maurice est classé 1er dans les catégories « Obtention d’un permis de construire » et « Exécution des contrats », 2ème dans la catégorie « Transfert de propriété » et sans surprise, 1er dans la catégorie « paiement des taxes et impôts ».

L’investissement immobilier est un domaine en plein essor et concerne à ce jour, les types d’acquisition suivants : le Integrated Resort Scheme (IRS), le Real Estate Scheme (RES), le Invest Hotel Scheme (IHS), le Property Development Scheme (PDS) et l’acquisition d’un appartement dit « R+2 ». Les avantages fiscaux sont plus qu’intéressants, car grâce à la convention de non-double imposition signée avec la France, le patrimoine immobilier situé à Maurice est uniquement soumis à la fiscalité mauricienne, soit :

  • une taxe foncière à 0%
  • l’impôt sur la fortune à 0%
  • un taux d’imposition unique fixé à 15% concernant les revenus tirés de ces biens

Le IHS est un concept particulier permettant de devenir propriétaire d’un bien immobilier (villa ou chambre ou appartement, etc...) qui fait partie d’un établissement hôtelier, et ne sera pas abordé ici. Il en est de même concernant l’acquisition du « R+2 », c’est-à-dire l’acquisition d’un appartement en copropriété par un étranger (personne physique ou personne morale ou trust ou fondation) lorsque l’immeuble contient au moins 2 étages et le prix de vente de l’appartement fixé à au moins 6 millions de roupies mauriciennes (soit à peu près 150 000 €). Il s’agit ici d’un assouplissement de la loi par le législateur mauricien depuis novembre 2016. Ces acquisitions peuvent aussi se faire en VEFA mais ne relèvent pas du PDS, et ne seront en conséquence pas abordées ici, tout comme les acquisitions d’appartements au sein des « smart cities » ou « villes intelligentes ».

Les programmes IRS et RES ont été abrogés et remplacés par le PDS en 2015. Toutefois, les promoteurs ayant fait leur demande durant la période antérieure à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi et qui ont obtenu leurs autorisations de IRS et de RES (« IRS Certificate » et « RES Certificate ») sont soumis aux dispositions des anciennes lois en ce qui concerne les garanties et assurances à souscrire.

Tout avait commencé dans les années 2000 avec l’avènement des IRS et des RES, destinés à une clientèle souhaitant acquérir des villas de luxe à l’île Maurice. La vente des lots se faisait principalement en état futur d’achèvement selon les dispositions des articles 1601-1 à 1601-45 du Code civil mauricien, largement inspirées de la loi française dite « Spinetta » du 04 janvier 1978.

Ce sont principalement ces textes de lois qui régissent les garanties dues par le promoteur (maître d’ouvrage) pour les immeubles construits sous les programme IRS et RES. Or, le promoteur est souvent une société de droit mauricien dont la santé financière s’est considérablement détériorée quelques années plus tard au moment de la survenance d’un litige en responsabilité... Des procédures judiciaires sont alors lancées par les acquéreurs mécontents qui réalisent alors tardivement leurs erreurs, d’autant plus qu’il leur est parfois difficile de comprendre le droit local fortement jurisprudentiel qui comporte des textes tantôt rédigés en langue française et tantôt rédigés en langue anglaise, Maurice étant un État de droit mixte qui conjugue à la fois droit civil d’origine française et Common Law d’origine britannique.

C’est dans ce contexte que le législateur mauricien a abrogé les dispositions légales relatives aux IRS et aux RES, et en mettant au point un unique programme : Le Property Development Scheme (PDS).

Le PDS comporte des différences substantielles avec les IRS et RES, notamment quant à la superficie minimale du projet immobilier dans son ensemble et celle des lots, l’attribution d’un permis de résidence, la valeur minimale d’acquisition d’un bien immobilier par un étranger, le type de bien immobilier pouvant être acquis par un étranger, etc... Seules seront ici analysées les différences relatives aux garanties dues par le promoteur et les assurances obligatoires qui sont associées

Les garanties et assurances obligatoires

Les IRS et RES bénéficient du même régime en ce qui concerne les garanties obligatoires. Des changements ont été apportés par la loi de 2015 en ce qui concerne les PDS. Il convient ainsi de voir les garanties communes pour tout projet, qu’il soit IRS, RES ou PDS (I) et ensuite, les apports de la nouvelle loi concernant les PDS (II). La contractualisation des garanties et assurances non-obligatoires sera enfin rapidement abordée (III).

I. Les garanties communes aux projets IRS, RES et PDS

Les IRS et RES sont régis par les anciennes lois datant de 2005 et de 2007 respectivement, amendées en partie pour les IRS en 2010. Comme indiqué plus haut, les garanties obligatoires issues du droit commun des VEFA trouvent ici leur application. Il s’agit principalement de la Garantie Financière d’Achèvement ou GFA (a), de la garantie des vices apparents (b), de la garantie biennale de bon fonctionnement et de la garantie décennale (c).

a. La garantie financière d’achèvement (GFA)
Le promoteur (qui est souvent le vendeur) doit pouvoir garantir l’acquéreur contre son éventuelle insolvabilité. Il a l’obligation de souscrire une assurance en ce sens. En pratique, c’est auprès d’un établissement bancaire qu’il obtiendra cette garantie. Ainsi, la signature de l’acte de vente du bien immobilier ne peut avoir lieu si le notaire n’a pas la garantie d’achèvement qui protège l’acquéreur contre la faillite, en cours de construction de l’immeuble, du promoteur, afin qu’il soit procédé à l’achèvement de l’immeuble.

b. La garantie des vices apparents
En matière de VEFA, le promoteur ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents. Toutefois, il n’y aura lieu ni à résolution du contrat ni à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer le vice.

c. La garantie biennale de bon fonctionnement et la garantie décennale
Ces garanties sont prévues par l’article 1646-1 du Code civil mauricien. Le législateur mauricien a transposé en droit mauricien certaines dispositions légales du droit français relatives aux garanties dues par le vendeur, dont notamment la garantie décennale. Il ressort en effet de l’article 1646-1 du Code civil mauricien dans sa rédaction issue de la section 3 de l’Act 37 of 1978 que :
« Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, pendant dix ans, à compter de la réception des travaux, des vices cachés dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et 2270.
Le vendeur est tenu de garantir les menus ouvrages pendant deux ans à compter de la réception des travaux.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.
Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer le vice »

De plus, l’article 1792 du Code civil mauricien dispose que si l’édifice périt en tout ou en partie par le vice de la construction par le vice du sol, les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage en sont responsables pendant dix ans.

Ces textes de loi laissent en effet la possibilité à l’acquéreur, en cas de litige ayant pour objet des vices de construction, d’agir en responsabilité contre le promoteur et les intervenants, mais en aucun cas ledit promoteur et les intervenants ont l’obligation légale de souscrire une assurance RC décennale ou biennale pour les IRS ou RES...

La loi de 2015 est venue pallier à ces manquements du droit commun. Cependant, la particularité du droit mauricien réside dans la rédaction des dispositions légales par le législateur, tantôt en langue française, tantôt en langue anglaise, conséquence du passé franco-britannique de l’île...

II. Les garanties et assurances obligatoires aux promoteurs de PDS

Depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle loi et l’abrogation des dispositions légales relatives aux IRS et RES, toute nouvelle demande de permis est soumise aux règles du PDS.

En matière de garanties et d’assurances, le PDS met à la charge des promoteurs des obligations supplémentaires en comparaison avec celles des IRS et RES.

En sus des garanties ci-dessus détaillées (garantie de fin d’achèvement, garantie des vices apparents, garantie biennale de bon fonctionnement et garantie RC décennale), le promoteur (maître d’ouvrage) et/ou les intervenants doivent obligatoirement souscrire une assurance pour les garanties suivantes :

a. Assurance relative à la garantie de parfait achèvement – 1 an
Tout constructeur (« builder ») doit obligatoirement souscrire une assurance relative à la garantie de parfait achèvement, à laquelle il est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la livraison du bien au promoteur. Cette garantie s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage (le promoteur), soit au moyen de réserves au moment de la livraison soit au moyen de notifications pendant une période d’un an à compter de la livraison du bien :
« Every PDS company shall require the builder of each residential property constructed under the Scheme to subscribe to a property damage insurance policy in favour of the PDS Company or an eventual purchaser or a subsequent purchaser of a residential property to guarantee for a period of one year from the delivery of the residential property to the PDS Company, the payment of compensation for any property damage due to execution faults or defects which affect the finish works or elements »

b. Assurance relative à la garantie biennale de bon fonctionnement – 2 ans
Une assurance relative à la garantie de bon fonctionnement est également obligatoire. D’une durée minimale de 2 ans à compter de la réception par l’acquéreur (« purchaser »), cette garantie concerne les autres éléments d’équipement de l’ouvrage de nature non-décennale et doit obligatoirement être souscrite par le promoteur :
« Every PDS company shall subscribe, in respect of each residential property, to a property damage insurance policy in favour of eventual or subsequent purchasers to guarantee for a period of 2 years from the date of delivery of the residential property to the purchaser, the payment of compensation for any property damage resulting from faults or defects in non-structural elements or services resulting in non-compliance with the requirements of a deed of sale in respect of a residential property »

c. Assurance relative aux dommages de nature décennale – 10 ans
Cette assurance couvre d’une part les dommages qui compromettent la solidité des éléments constitutifs de la construction et la solidité des éléments d’équipement indissociables du gros œuvre et, d’autre part, ceux qui rendent la construction impropre à sa destination. D’une durée de 10 ans, elle prend effet à compter de la date de réception des travaux par l’acquéreur :
« Every PDS company shall subscribe, in respect of each residential property, to a property damage insurance policy in favour of eventual or subsequent purchasers to guarantee for a period of 10 years from the date of delivery of a residential unit to the purchaser, the payment of compensation for any property damage caused to a residential building by faults or defects originating in or affecting the structural elements including the foundation, supports, beams, framework, load-bearing walls or other structural elements and which could directly jeopardise the building’s structural soundness and stability ».

Ces assurances et garanties ne sont pour autant pas obligatoires pour les IRS et les RES. Cependant, certains promoteurs, notamment ceux dont les dirigeants sont des professionnels de l’immobilier en France, proposent les garanties et assurances du droit français et les organisent de manière contractuelle avec l’assistance de professionnels du droit français et du droit mauricien. Les acquéreurs qui se font accompagner par les professionnels du droit civil/immobilier mauricien évitent également les mauvaises surprises car ils sont alors parfaitement éclairés sur l’objet du contrat de VEFA, surtout lorsqu’il s’agit de IRS et de RES. Les techniques contractuelles à adopter sont alors d’une importance capitale.

III. Les techniques contractuelles à adopter en cas de garanties/assurances non-obligatoires

Comme il a été démontré, plusieurs assurances et garanties du droit français ne sont pas obligatoires en droit mauricien en matière de VEFA. La situation législative évolue certes, mais lentement, et les nouvelles lois relatives aux assurances et garanties obligatoires applicables aux PDS ne s’appliquent toujours pas aux autres chantiers, notamment ceux des projets IRS, RES ou même ceux des nouveaux projets de constructions dites « R+2 ».

Ce sont aujourd’hui les professionnels du droit, plus précisément les avocats du droit de l’immobilier de formation française, qui, lorsqu’ils assistent les acquéreurs potentiels, exigent du promoteur qu’il souscrive à ces assurances. Ces exigences sont alors érigées en conditions suspensives dans le Contrat de Réservation Préliminaire afin que le contrat de VEFA mentionne expressément leurs souscriptions. Il est intéressant de rappeler que les actes notariés relatifs à l’acquisition de biens immobiliers à Maurice sont rédigés en langue française.

En pratique, c’est souvent le promoteur qui travaille avec un notaire pour l’intégralité des lots proposés et l’acquéreur d’un lot ne fait que signer un contrat cadre qui présente parfois des déséquilibres significatifs au bénéfice du promoteur... L’acquéreur, occasionnellement de nationalité française, croit aveuglément que le droit mauricien est identique au droit français en matière de VEFA alors que tel est encore loin d’être le cas.

C’est pourquoi, en matière de de IRS et de RES, les constructeurs sont invités à souscrire des assurances relatives à la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale de bon fonctionnement et la garantie décennale.

Les acquéreurs dûment avisés par leurs conseils subordonnent également la signature du contrat de VEFA à la souscription, par le promoteur, d’une assurance dommage-ouvrage (DO) dont l’objet est de prendre en charge la réparation des désordres de nature décennale sans recherche préalable de responsabilité. L’assureur se retournera ensuite contre des intervenants responsables (et leurs assureurs éventuellement), ce qui évite à l’acquéreur de perdre du temps dans des procédures judiciaires de recherche de responsabilité et permet ainsi la réparation rapide des désordres. Cette pratique est également conseillée à titre préventif, car le texte de 2015 qui a instauré l’obligation de souscrire une assurance couvrant les dommages de nature décennale est assez flou et ne précise pas si le promoteur doit indemniser l’acquéreur avant toute recherche de responsabilité. En outre, selon une lecture stricte du texte, la garantie ne peut être activée avant réception des travaux, alors qu’en droit français, l’assurance dommage-ouvrage garantit le paiement des réparations nécessaires avant la réception lorsque le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur (ou « constructeur » ou « builder ») est résilié pour inexécution par celui-ci, de ses obligations.

Dépendant du type d’acquisition (IRS, RES ou PDS) envisagé, il est ainsi conseillé de retenir les services d’un professionnel maîtrisant les techniques contractuelles du droit mauricien des contrats en droit immobilier afin d’organiser contractuellement les garanties et assurances et les conditions de leur mobilisation. Quelques rares promoteurs ayant obtenu l’autorisation pour un projet IRS ont souscrit notamment une assurance RC décennale ainsi qu’une DO tout en les précisant dans les contrats de réservation et de vente, de sorte à rassurer les potentiels acquéreurs de manière contractuelle.

Avocat - Barreau de Paris
Barrister-at-Law - Barreau de Maurice
Ancien Lecturer en droit civil - Université de Maurice
Cabinet LCMB & Associés
Avocats - France / Ile Maurice
7 rue de Berne
75008 Paris

scb.avocat chez gmail.com
www.lcmb-avocats.com

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