Par Antoine Christin, Avocat.
 
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  • Parution : 21 février
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Action en réduction de prix : loggias, vérandas et terrasses ne doivent pas être comptabilisées !

La lecture de cet article intéressera tout particulièrement les personnes ayant récemment acquis un appartement qui comprend une loggia, une véranda et/ou une terrasse.

L’action en réduction de prix est une action régie par l’Article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
En substance : si, dans l’année de la vente, l’acquéreur découvre que la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième (5%) à celle mentionnée dans l’acte, il est en droit d’obtenir une diminution proportionnelle du prix de vente.

Exemple : pour un appartement à 600.000 euros, une surface annoncée à 100m2 et une surface réelle à 90m2 (10% de moins), l’acquéreur est donc en droit d’exiger du vendeur le remboursement de (600.000 euros x 10% =) 60.000 euros.

Il va de soi que les diagnostiqueurs de surface loi Carrez sont très attentifs et n’émettent jamais de certificat de mesurage mentionnant des surfaces erronées ou des surfaces qui n’existeraient pas.

Cependant, à l’occasion, il peut leur arriver de comptabiliser des surfaces qui ne devraient pas figurer dans ledit certificat.

Tel est, précisément, le cas des loggias, des vérandas et des terrasses.

L’article susmentionné dispose expressément que l’acte notarié doit mentionner « la superficie de la partie privative de ce lot » ; or, dans la plupart des copropriétés, les vérandas ne constituent pas des parties privatives, mais des parties communes à jouissance privative.

La différence est de taille car, dans le premier cas, elles doivent être mentionnées dans le certificat de mesurage et, dans le second, elles ne le doivent surtout pas.

La Cour de Cassation l’a jugé dans un arrêt de principe en date du 8 octobre 2008 [1] : « Un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot.

Les juridictions du fond l’ont suivie :
- TGI de Grasse, 15 décembre 2011, RG n°09/03354 ;
- Cour d’Appel de Lyon, 19 juin 2018, RG n°16/07074 ;
- Cour d’Appel d’Aix-en-Provence, 12 juin 2007, RG n°06/11452.

Elles ont récemment été rejointes par le Tribunal Judiciaire de Nanterre qui, dans un jugement du 9 janvier 2020 [2], a considéré - dans un dossier où le règlement de copropriété ne laissait pas de place au doute - que « les loggias figuraient au rang des parties communes, peu important que leur droit d’usage soit exclusivement confié à un ou plusieurs copropriétaires ou que ceux-ci aient été autorisés à les clore » et que celle de l’appartement « ne pouvait donc être incluse dans le calcul de la superficie du bien vendu, seules ses parties privatives devant être prises en compte pour ce calcul ».

La moralité de cette histoire est double :
- Vendeurs : contrôlez impérativement que le certificat de mesurage établi à votre demande ne mentionne pas des surfaces qu’il ne doit pas mentionner [3] ;
- Acheteurs : contrôlez cette question mais, surtout, contactez le cas échéant votre avocat dans les meilleurs délais car l’action doit, à peine d’irrecevabilité, être initiée au plus tard 365 jours après la réitération par acte authentique.

Notes :

[1RG n°07-16540.

[2RG n°18/02882.

[3Des parties communes à jouissance privative type terrasse, loggia ou véranda.

Antoine CHRISTIN
Avocat associé - SALMON ET CHRISTIN ASSOCIÉS
Ancien Secrétaire de la Conférence
Spécialiste en droit immobilier

Site internet : https://www.scavocats.fr

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