Actualité des baux : obligation continue du bailleur, exécution forcée des travaux et indemnisation du locataire.

I) L’obligation essentielle du bailleur est double et continue.

Par un arrêt rendu le 4 décembre 2025 (pourvoi n°23-23.357), la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle l’obligation double et continue qui incombe au bailleur pendant toute la durée du contrat :

• Délivrer la chose louée en état de servir à l’usage auquel elle est destinée,
• L’entretenir pendant toute la durée du bail, en effectuant toutes les réparations nécessaires pour maintenir le bien en état et en assurer la jouissance paisible.

Cette obligation est gouvernée par les articles 1719 et 1720 du Code civil.

Elle s’applique à tous les baux, notamment les baux commerciaux et d’habitation.

Pour les baux d’habitation, cette obligation double et continue est rappelée à l’article 6 de la Loi du 6 juillet 1989.

Le rappel de cette obligation double et continue à la charge du bailleur n’est pas nouveau.

La Cour de cassation le martèle (deux arrêts importants ont été rendus le 10 avril 2025 à ce sujet, voir mon précédent article Bail commercial : rappel de l’obligation essentielle de délivrance du bailleur).

L’intérêt tout particulier de l’arrêt rendu le 4 décembre 2025 par la Cour de cassation est de rappeler que l’obligation double du bailleur est le socle du contrat de bail, quelle qu’en soit la nature.

En l’espèce, le litige portait sur un bail commercial. Cependant la lettre n°19 de la troisième chambre civile parue au mois de janvier 2026 classe la décision dans les « règles générales » applicables au bail (sans distinction de la nature du bail, qu’il soit commercial ou d’habitation par exemple).

Il en résulte le rappel bienvenu de ce que l’obligation essentielle, double et continue incombant au bailleur s’applique à tous les types de baux : d’habitation, commercial, professionnel… Si la nature des réparations susceptibles de peser sur le bailleur varie d’un contrat à l’autre, cette obligation essentielle, double et continue est toujours la même : délivrer un bien conforme et l’entretenir continuellement, de façon conforme à l’usage auquel il se destine.

II) Le caractère continu de l’obligation comme rempart à la prescription.

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 décembre 2025 met en lumière les conséquences du caractère continu de l’obligation essentielle du bailleur : dès lors que les inexécutions du bailleur persistent dans la durée, elles empêchent d’arrêter le point de départ de la prescription de l’action pour agir à son encontre.

En l’espèce, la locataire commerciale reprochait à la cour d’appel d’avoir déclaré ses demandes de condamnation du bailleur (à faire exécuter des travaux de réfection de la toiture et à l’indemniser de ses préjudices) comme irrecevables sur le fondement de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil.

La cour d’appel avait retenu que le bail avait été conclu le 28 février 2012 et que la locataire connaissait la vétusté initiale et apparente des locaux dès la prise de possession. Elle en avait conclu que l’action engagée plus de 5 ans après était irrecevable.

En réponse, la locataire a soutenu, devant la Cour de cassation, que l’obligation de délivrance conforme du bailleur envers le preneur est une obligation continue, de sorte qu’elle ne peut commencer à se prescrire tant que les lieux ne sont pas conformes (= tant que le bailleur n’exécute pas son obligation essentielle, notamment en ce qui concerne la réalisation de travaux).

La Cour de cassation a tranché en faveur de la locataire.

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. (…)
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail. Il en résulte que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.
Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ».

Dès lors que le manquement à l’obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation, l’action de la locataire contre le bailleur ne pouvait être prescrite, peu important la date de prise d’effet du bail antérieure à 5 ans. Le caractère continu de cette obligation et la persistance dans le temps de l’inexécution constitue un rempart contre la prescription.

III) Sanctions de l’inexécution de l’obligation essentielle du bailleur.

Sous réserve d’agir contre le bailleur tant que les inexécutions persistent – ou dans le délai de prescription applicable à compter de leur cessation – le locataire peut rechercher tant l’exécution forcée des travaux nécessaires que l’indemnisation de son entier préjudice.

C’est ce que recherchait la locataire aux termes de la procédure ayant conduit à l’arrêt du 4 décembre 2025 rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

Quelques temps auparavant, la Cour de cassation est même allée jusqu’à juger que le locataire à bail commercial pouvait arrêter de payer son loyer sans délivrer de mise en demeure préalable au bailleur, à partir du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés [1].

NB : il faut cependant que le trouble soit suffisamment grave et que les locaux soient devenus impropres à leur destination. Un trouble de jouissance partiel ne devrait pas suffire à justifier l’arrêt de paiement des loyers.

Quoi qu’il en soit, l’harmonie jurisprudentielle autour de cette question rappelle que si le bailleur n’exécute pas son obligation essentielle, double et continue, le locataire peut rechercher sa responsabilité. Le bailleur s’expose alors à une condamnation à effectuer les travaux et à indemniser l’entier préjudice de son locataire.

Il convient à nouveau de rappeler que ces principes sont applicables tant pour les baux commerciaux que pour les baux d’habitation, au sujet desquels la jurisprudence est également foisonnante :

• TJ Paris, 18 deg. Chambre 1ère section, 23 avril 2024, n°22/08781 : « Un manquement à son obligation de délivrance par le bailleur permet au preneur d’obtenir des dommages et intérêts s’il résulte de ce manquement une restriction à sa jouissance des lieux ». Dans cette affaire, le tribunal a ordonné l’exécution des travaux de réfection et d’étanchéité du toit, ainsi que l’octroi de dommages et intérêts au locataire pour le préjudice subi du fait des dégâts des eaux.

• TJ Paris, JCP fond, 10 juillet 2025, n°24/07553 : « Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. S’agissant d’une obligation de résultat, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’aurait pas commis de faute ou de la faute d’un tiers ». Dans cette affaire, le tribunal a reconnu le droit des locataires à une indemnisation pour trouble de jouissance en raison de l’humidité persistante et des infiltrations d’eau, le bailleur n’ayant pas remédié à la situation malgré les réclamations.

En conclusion, l’apport synthétique de l’arrêt rendu le 4 décembre 2025 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation est le suivant :

• L’obligation essentielle du bailleur est double et continue : délivrer au preneur la chose louée et lui en assurer la jouissance paisible en réalisant tous les travaux nécessaires à cette fin.
• Cette obligation essentielle, double et continue est exigible pendant toute la durée du bail.
• La persistance des manquements du bailleur constitue un fait permettant au locataire d’agir à son encontre, en exécution forcée de ses obligations.
• Tant que les manquements persistent, le point de départ de la prescription n’a pas commencé à courir.
• Le locataire peut rechercher l’indemnisation de son préjudice si les inexécutions du bailleur génèrent un trouble suffisamment grave.

En définitive, le droit des baux est une matière technique à part entière.