In primo luogo, la situazione tra un proprietario che occupa la propria abitazione principale e un proprietario di una seconda casa è completamente diversa (in particolare per quanto riguarda il periodo di locazione : d’ora in poi 90 giorni per l’abitazione principale).
In secondo luogo, l’immobile da affittare può essere sottoposto a :
- Un cambio di destinazione d’uso (il cambio di destinazione d’uso di locali destinati a uso residenziale è soggetto a un’autorizzazione preventiva rilasciata dal Comune di Parigi dopo aver ottenuto il parere del sindaco de l’arrondissement / Règlement municipal de la Ville de Paris). L’articolo L631-7 del Code de la construction et de l’habitation stabilisce che “La locazione ripetuta per brevi periodi di locali ammobiliati destinati ad uso abitativo a clienti transitori che non vi eleggono domicilio costituisce un cambio d’uso ai sensi del presente articolo” ;
- Un cambio di destinazione d’uso, cioè l’attribuzione a un edificio di uno scopo diverso da quello che aveva in precedenza. Esistono molte categorie diverse (abitazioni, strutture alberghiere, uffici, commercio, artigianato, industria, ecc.).
In terzo luogo, a seconda della natura dell’operazione prevista, l’autorizzazione al cambio di destinazione d’uso di un immobile residenziale a Parigi può essere concessa con o senza indennizzo.
Questo indennizzo è talvolta una condizione per la concessione di permessi di costruzione per la conversione di locali utilizzati per altri scopi in alloggi residenziali.
Questo può talvolta costituire un ostacolo per gli investitori.
Infatti, oltre alle condizioni drastiche (concomitanza della conversione, ecc.), l’ubicazione dell’appartamento altera totalmente le conseguenze della compensazione.
Esistono settori (arrondissement) con la cosiddetta compensazione rafforzata, con una regola di 2m2 per ogni 1m2, e addirittura settori con compensazione tripla (3m2 per ogni 1m2).
In altre parole, la conversione dell’immobile per l’affitto Airbnb può comportare per il proprietario l’obbligo di possedere un altro immobile nello stesso arrondissement, o di convertire un immobile di proprietà a uso residenziale in una superficie che può essere tre volte superiore a quella dei locali convertiti per l’affitto Airbnb...
Queste regole sono contenute nel regolamento del Comune di Parigi del 15 dicembre 2021.
In quarto e ultimo luogo, è necessario prestare attenzione ai regolamenti di comproprietà, che possono vietare gli affitti Airbnb attraverso una clausola di “abitazione borghese” o un divieto più formale di affitti a breve termine. Alcune clausole possono certamente essere dichiarate non scritte a determinate condizioni, ma solo dopo un “passaggio” in tribunale, che nella maggior parte dei casi richiede molto tempo.
Dovrete anche informarvi sulle maggioranze necessarie per l’autorizzazione obbligatoria dell’assemblea generale dei comproprietari per determinate transazioni.
A questo proposito, la legge Le Meur consente ai comproprietari di regolamentare gli affitti Airbnb in modo più rigoroso, con maggioranze molto più leggere.
In breve, anche se esistono ancora modi di affittare le proprietà Airbnb che possono rendere l’operazione redditizia (acquisto di spazi per uffici da affittare, ecc.), gli investitori dovrebbero essere vigili e circondarsi di professionisti (solicitors, avvocati, ecc.), stando attenti all’evoluzione della legislazione e dei regolamenti, che per il momento sono sempre meno favorevoli agli affitti Airbnb.
