Deux méthodes fondamentales d’analyse de la solvabilité de l’emprunteur coexistent : par ses revenus ; et par la valeur du bien.
Dans l’art inimitable du débat factice, le fabuleux « modèle français » du crédit aux particuliers serait en péril, aux dires des banques françaises [1]. L’affirmation péremptoire remplace l’exposition objective des termes du débat. Ce touchant appel aux pouvoirs publics ouvre une fort intéressante discussion : comment s’analyse la solvabilité d’un emprunteur particulier (un consommateur) en crédit ? Notamment : en crédit immobilier.
Chance : le droit applicable répond clairement à cette intéressante question. La technique bancaire y apporte une réponse, depuis fort longtemps. Il existe au moins deux méthodes pour déterminer la solvabilité d’un emprunteur : l’une, fondée sur ses seuls revenus ; l’autre, fondée sur la seule valeur du bien immobilier. Dans la première : les ressources de l’emprunteur remboursent le prêt, au fur et à mesure de son amortissement. Dans l’autre : soit la valeur du bien soit l’augmentation de cette valeur remboursent le prêt.
Entrées dans le droit, ces deux approches ne sont pas nommées ; elles se rencontrent dans les commentaires techniques [2] ou juridiques sous la forme d’anglicismes : « Debt Service to Income » (DSTI) ou taux d’effort à l’octroi et « Loan to Income » (LTI) ou taux d’endettement, pour la première ; et « Loan to Value » (LTV) pour la seconde, ratio indiquant le taux d’apport personnel de l’emprunteur en fonction de la valeur du bien immobilier [3] (Voir l’article Lexique du crédit et du courtage en crédit en 2025).
Dans le droit d’avant 2005, seul l’emprunteur était responsable de ses propres difficultés de remboursement. Même, du Moyen-Âge jusqu’en 1867, l’emprunteur pouvait subir une peine de prison en cas de défaut de remboursement [4]. À partir de 2005 [5] et 2007 [6], la jurisprudence et la loi ont imposé aux prêteurs des obligations attachées à l’analyse de la solvabilité de l’emprunteur. Ces obligations s’affinent sans cesse, connaissant une version encore plus détaillée en crédit à la consommation dans la législation qui entre en vigueur le 20 novembre 2026 [7]. L’analyse de la solvabilité de l’emprunteur, quasiment inconnue du droit bancaire avant 2005, est donc entrée à grands pas dans le droit : dans le Code de la consommation, ainsi que dans la réglementation dite prudentielle [8], qui fixe les exigences minimales de fonds propres que les banques doivent constituer en face des risques qu’elles prennent, notamment : des risques de crédit.
Contrairement à l’idée propagée : les deux méthodes d’analyse de la solvabilité sont présentes simultanément dans les obligations légales du prêteur. Aucune loi ne valide l’approche d’analyse de la solvabilité selon les seuls revenus, revendiquée par le « modèle bancaire » français. La loi ne limite pas l’analyse de la solvabilité de l’emprunteur au seul examen de ses revenus et de ses charges. Elle inclut d’autres éléments, dont ses actifs, y compris le bien financé en crédit immobilier.
La loi combine utilement les deux méthodes fondamentales d’analyse de la solvabilité.
La loi applicable ne limite pas l’analyse de la solvabilité de l’emprunteur à sa seule capacité de remboursement par les revenus, contrairement au discours ambiant des établissements de crédit, erroné sur ce point. Le « modèle français » du crédit immobilier repose sans nul doute sur la seule appréciation des revenus et des charges de l’emprunteur ; il revendique ainsi publiquement sa non-conformité, définie comme le « non-respect de dispositions propres aux activités bancaires et financières » [9].
Dans l’une de ses dispositions fondamentales, le droit civil pose que le débiteur s’engage pour l’ensemble de ses biens : « Quiconque s’est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir » [10]. Tel est le fondement juridique référent de la capacité de remboursement de tout débiteur, donc : d’un emprunteur.
Du seul point de vue légal, pour les prêts immobiliers souscrits après le 1ᵉʳ octobre 2016, donc octroyés actuellement, l’analyse de la solvabilité de l’emprunteur comporte nécessairement l’évaluation du bien immobilier financé. En effet, ce principe légal est directement intégré à la législation relative à l’analyse de la solvabilité de l’emprunteur.
Ainsi, selon la loi : le prêteur « s’appuie […] sur les informations nécessaires, suffisantes et proportionnées relatives aux revenus et dépenses de l’emprunteur ainsi que sur d’autres critères économiques et financiers » [11]. La règle est ainsi précisée : « L’évaluation de la solvabilité se fonde sur des informations relatives : 1° Aux revenus de l’emprunteur, à son épargne et à ses actifs » [12]. Le bien immobilier financé fait clairement partie « des actifs » de l’emprunteur. Il contribue incontestablement à sa surface financière. Il entre donc dans l’analyse de sa solvabilité. Telle est la loi applicable, en crédit immobilier. Elle est limpide. La loi n’est manifestement pas appliquée par les banques françaises, qui revendiquent même différents obstacles supposés à l’évaluation du bien immobilier, pourtant aisément pratiquée par les pays voisins, qui ont intégré la même législation européenne, en vigueur depuis 2016.
En crédit à la consommation, la loi applicable au 20 novembre 2026 contient donc la même règle juridique : « l’évaluation de la solvabilité s’effectue sur la base d’informations pertinentes et exactes relatives aux revenus et charges de l’emprunteur ainsi qu’à d’autres critères économiques et financiers […] » [13]. Cette disposition met fin à l’imprécision de la précédente, en vigueur depuis 2010 : « Avant de conclure le contrat de crédit, le prêteur vérifie la solvabilité de l’emprunteur à partir d’un nombre suffisant d’informations […] » [14].
Clairement : l’analyse de la solvabilité de l’emprunteur par la banque prend nécessairement en considération les actifs de son patrimoine, donc : la valeur de ses biens immobiliers.
Rappelons en passant que seul l’établissement de crédit agréé (la banque) reçoit l’obligation juridique de l’analyse de la solvabilité de l’emprunteur [15]. En aucun cas, l’intermédiaire en opérations de banque [16] quelle que soit sa catégorie juridique d’exercice [17], n’a la responsabilité légale de cet examen essentiel [18], même si, pratiquement, des données de situation financière du client lui sont évidemment nécessaires. Un besoin pratique ne se confond pas avec une obligation juridique. L’intermédiaire en opérations de banque est responsable de ses propres obligations contractuelles [19].
La loi applicable pose donc que l’analyse de la solvabilité de l’emprunteur prend nécessairement en considération la valeur du bien immobilier financé. En pleine cohérence, la jurisprudence soutient le même principe juridique. Elle lui a apporté des précisions intéressantes, en 2024 et en 2025.
Analyse de la solvabilité d’un emprunteur selon les tribunaux civils : sans ? ou avec ? le bien immobilier financé.
L’analyse de la solvabilité de l’emprunteur, pour les tribunaux, s’effectue en incluant la valeur du bien financé. Il est aisé de constater qu’aucune des deux méthodes d’analyse de la solvabilité, que ce soit par les revenus ou par la valeur du bien, se suffit à elle seule. Les deux approches se renforcent mutuellement. De toute évidence. Heureusement, le droit applicable est construit selon cette complémentarité. La jurisprudence fait de même.
En 2022, en considération de la loi antérieure à 2016 (pour un prêt souscrit en 2012) la Cour de cassation a clairement posé le principe juridique de prise en compte de la valeur du bien immobilier par la banque (seule chargée de l’analyse de la solvabilité). Ce principe précise une décision antérieure [20] et s’énonce ainsi : « Pour apprécier les capacités financières et le risque d’endettement d’un emprunteur non averti doivent être pris en considération ses biens et revenus, dont la valeur du bien immobilier financé par l’emprunt, sous déduction du montant de la dette au jour de la conclusion du contrat » [21].
La Cour de cassation infirme la décision d’une cour d’appel [22] en posant que le caractère excessif d’un prêt immobilier s’apprécie nécessairement en prenant « […] en compte la valeur du bien immobilier financé par l’emprunt […] » [23]. Après le renvoi de l’affaire, une autre cour d’appel a confirmé que « La notion de capacités financières ne se limite pas aux revenus et charges mais implique également de tenir compte de la valeur des éléments du patrimoine garantissant le remboursement. Il doit par conséquent être tenu compte de la valeur du bien immobilier financé par l’emprunt, quand bien même celui-ci avait vocation à devenir la résidence principale de l’emprunteur, sous déduction du montant de la dette au jour de la conclusion du contrat » [24].
Clairement : un taux élevé d’effort à l’octroi [25] ne caractérise pas, nécessairement, un crédit excessif. La solution n’est pas nouvelle : la Cour de cassation l’a déjà affirmé en posant que la notion de « reste à vivre », négligée par le Haut Conseil de Stabilité Financière, entre dans l’analyse de solvabilité de l’emprunteur [26] (Voir l’article Taux d’endettement n’est pas trop d’endettement). Au cas présent, en 2024, grâce à la règle juridique commentée, les juges rejettent la demande de l’emprunteur et « sauvent la peau » (…) de la banque concernée. L’analyse réduite au seul taux d’effort à l’octroi aurait certainement abouti à la condamnation de la banque pour crédit excessif.
Il est donc vain de tenter d’opposer les deux méthodes d’analyse de la solvabilité, au prétexte d’ameuter l’opinion dans la défense d’un « modèle bancaire français » : elles se complètent et ne sont pas en concurrence. En 2025, une autre cour d’appel a, de nouveau, mobilisé la règle juridique évoquée. Cette fois, au bénéfice de l’emprunteur donc au détriment d’une banque, dont elle a confirmé la responsabilité pour prêt excessif.
Compréhension maladroite, par une cour d’appel, en 2025, du principe d’intégration de la valeur du bien financé dans l’analyse de la solvabilité de l’emprunteur.
La Cour d’appel de Caen, en 2025, rappelle le principe juridique, sans pourtant daigner en faire application, comme l’a fait celle d’Angers en 2024, sous le contrôle de la Cour de cassation. Elle énonce pourtant correctement le principe juridique : « Pour apprécier les capacités financières et le risque d’endettement d’un emprunteur non averti doivent être pris en considération ses biens et revenus, dont la valeur du bien immobilier financé par l’emprunt, sous déduction du montant de la dette au jour de la conclusion du contrat ».
Cette cour d’appel constate que l’emprunteur supportait un taux d’effort de 28% avant l’octroi du prêt (il remboursait un crédit à la consommation) et qu’il achetait avec le prêt immobilier la maison pour laquelle il acquittait alors un loyer de 450 euros. Après octroi du prêt, son taux d’effort ressortait à 51% « hors allocations logement ». Le prêt principal, d’environ 100.000 euros était remboursable initialement en 360 mensualités. Pour la cour d’appel, compte tenu du taux d’effort à l’octroi, le « prêt accordé » provoquait le « risque d’endettement excessif ». En dépit du rappel de la règle juridique, elle ne consent aucun travail quant aux autres éléments d’appréciation de la solvabilité de l’emprunteur par la banque, dont la valeur du bien immobilier et de l’épargne de l’emprunteur. Elle confirme de la sorte qu’un tel prêt, rapporté au profil de l’emprunteur, engageait la responsabilité de la banque. Celle-ci est déboutée de son appel et sa condamnation pour manquement à l’une de ses obligations est confirmée.
Sans doute cette banque a-t-elle eu tort de ne pas davantage montrer d’intérêt pour la bonne application de la législation en vigueur, et même : pour la règle fixée par la Cour de cassation en 2022, en prenant en considération dans son examen la valeur du bien qu’elle finançait, ainsi que l’épargne de l’emprunteur. En enfreignant la loi et en limitant son analyse aux seuls revenus et charges de l’emprunteur, en présence d’un taux d’effort élevé, elle a engagé sa responsabilité sans espoir d’une meilleure défense.
Depuis 2016, les banques disposent de la faculté de faire réaliser l’évaluation du bien financé [27] (voir l’article Nouveau Droit du crédit immobilier : coup d’envoi au 1ᵉʳ juillet 2016). En pratique, dix années après : aucune banque française ne propose massivement ce service d’évaluation immobilière. Mieux : leur communication récurrente montre qu’elles y sont opposées, alors que la loi l’impose. En l’absence d’évaluation du bien immobilier, par défaut, celle de l’acte notarié fait référence [28] ; l’épargne de l’emprunteur fait partie de sa capacité de remboursement [29].
Ainsi pour la Cour d’appel d’Angers appliquant le principe juridique décrit : « le risque d’endettement était couvert notamment par le patrimoine immobilier, dont la réalisation suffisait à elle seule à rembourser l’intégralité du prêt et même à dégager un reliquat non négligeable en faveur de l’emprunteur, outre l’épargne conservée par ailleurs ». Tel est le droit qui s’impose aux banques et que les emprunteurs ont tout intérêt à connaître.
La fonction, cruciale, d’analyse de la solvabilité d’un emprunteur connaît des transformations juridiques profondes : 2005, 2007, 2016 et 2026. Ces transformations heurtent manifestement la pratique bancaire. Elles sont donc sources de confusions. La banque, qui analyse, seule, la solvabilité de l’emprunteur doit prendre en compte dans cette analyse « […] la valeur du bien immobilier financé par l’emprunt […] ».
Cette dimension de l’analyse de la solvabilité n’exclut évidemment pas la méthode principale d’examen de la capacité de remboursement par les ressources et par les charges courantes. Les deux méthodes ne sont pas antagonistes. La règle juridique en vigueur impose clairement de les articuler : la capacité de remboursement découle, à la fois, des revenus de l’emprunteur et de la valeur de ses actifs, dont celle du bien attaché au nouveau prêt immobilier envisagé par l’emprunteur. Une telle méthode reste à préciser, dès lors que les banques auront l’envie de se conformer à la loi. Elle ne provoque aucun déséquilibre dans l’octroi de crédit immobilier, ni au détriment de la banque, ni au détriment de l’emprunteur. Elle n’est ni plus onéreuse ni retardante dans le processus de prêt.
De plus : la connaissance de la valeur du bien financé par la banque est bénéfique car elle réduit les exigences de fonds propres, abaissant ainsi le coût de revient des prêts immobiliers. Contrairement au discours ambiant : en matière d’analyse de la solvabilité de l’emprunteur, l’application de la loi est susceptible d’étendre l’accès au crédit immobilier, sans dégradation des risques pour les banques. Il est grand temps de réviser sérieusement le « modèle français » du crédit immobilier.
