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Assignation ville de Paris et locations Airbnb : ces décisions récentes exonérant les propriétaires de toute condamnation.

Par Xavier Demeuzoy, Avocat.

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Si la Ville de Paris continue d’assigner les propriétaires présumés en infraction pour leurs locations meublées touristiques, les procédures sont gelées dans l’attente d’une décision de la Cour de justice de l’union européenne.

Si la Cour devait valider le fondement juridique de ces assignations, les affaires reprendront devant le Tribunal et impliqueront d’offrir aux propriétaires assignés des arguments juridiques pour se défendre et limiter leur condamnation.

Cette analyse jurisprudentielle a pour objet de mettre en lumière les différents motifs invoqués par la Cour d’appel pour débouter la ville de Paris de ses demandes.

S’il est vrai que la ville de Paris continue d’assigner les propriétaires en vue de faire respecter l’article L.631-7, pierre angulaire de la réglementation des locations meublées touristiques, il convient de préciser que la Cour de justice de l’union européenne (CJCE) est appelée à statuer dans les prochains mois sur la conformité du texte avec la directive européenne service 2006/123/CE.

Dans l’hypothèse où la CJUE validerait l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, il sera alors utile de disposer d’éléments juridiques permettant de constituer un argumentaire solide afin d’assurer la défense des propriétaires.

De très nombreuses décisions ont été rendues depuis l’élaboration de la réglementation de la Ville de Paris sur les locations meublées touristiques.

Cette jurisprudence foisonnante sur les locations meublées touristiques laisse entrevoir deux catégories de décisions à savoir les décisions condamnant les propriétaires à payer une amende civile et celles qui déboutent la Ville de Paris de ses demandes.

Sur ce dernier point, la Cour d’appel de Paris a rendu durant la période de 2017 à 2019 plusieurs arrêts de rejet exonérant ainsi les propriétaires parisiens de toute condamnation.

1- Sur l’irrecevabilite de la demande de la ville de Paris visant a condamner les propriétaires.

On peut observer que dans certains arrêts, la demande de la Ville de Paris ayant pour objet de faire condamner les propriétaires à payer une amende peut être déclarée irrecevable.

Pour une illustration, la Cour d’appel de Paris a dans une affaire en date du 3 octobre 2018 [1] rejeté la demande de la Ville de Paris visant à condamner un propriétaire à l’amende maximum de 50.000 euros.

En effet, l’action de la ville de Paris reposait sur deux enquêtes diligentées par les contrôleurs assermentés de la Ville de Paris sur des appartements appartenant à Monsieur Z A.

Afin de confirmer la position du Tribunal, la Cour a estimé que la demande devrait être déclarée irrecevable dans la mesure où la Ville de Paris a dirigé son action contre le propriétaire alors que celui-ci n’était ni l’occupant ni le loueur de l’appartement.

De surcroit, il est démontré que l’appartement est occupé par le fils du propriétaire à titre gratuit étant précisé que celui-ci à effectuer des locations meublées touristiques au cours des années 2016 et 2017 tout en ayant déclaré son activité de location auprès de la ville de Paris.

Dans ce contexte, l’infraction ne pouvait être établie de sorte que la ville de Paris a été déboutée de ses demandes.

2- Sur l’absence de démonstration de preuve pour caractériser l’infraction.

Un autre motif retenu par les magistrats de la cour d’appel de Paris lors de leur appréciation est celle de la preuve de l’infraction.

En effet, si la ville de Paris dispose du pouvoir du contrôle ainsi que de la possibilité d’assigner les propriétaires au paiement d’une amende, il convient de préciser que les magistrats pourront de leur côté rejeter les demandes de la ville de Paris.

Pour éviter une telle déconvenue, le constat d’infraction élaboré par les agents assermentés de la ville de Paris doit fournir les éléments de preuve de la location saisonnière, de l’usage du local, du nombre de nuitées effectuées dans l’appartement.

Car, en cas d’absence ou d’insuffisances de preuves, la ville de Paris peut voir sa demande de condamnation rejetée.

A cet effet, la Cour d’appel de Paris a dans une affaire récente en date du 21 février 2019 [2] débouté la ville de Paris de ses demandes au motif que le constat d’infraction n’était pas daté ni signé par le contrôleur assermenté.

En l’espèce, le propriétaire d’un appartement a donné à bail son bien à une entreprise pour y effectuer de la location meublée.

A l’issue d’un contrôle effectué par les agents assermentés suivi d’un constat d’infraction, la ville de Paris reproche au propriétaire ainsi que la société d’avoir donné cet appartement en location pour de courtes durées à une clientèle de passage en violation de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Dans ce litige, fort intéressant, les juges de la cour d’appel retiendront que le défaut de signature ainsi que l’absence de date privent le constat d’infraction de toute force probante de sorte que l’infraction ne saurait être établie.

A cela, les juges tiennent à préciser que la clause du contrat de bail entre le propriétaire et la société selon laquelle les locaux seront loués et équipés ne saurait suffire à faire la preuve d’un changement de destination en infraction avec la loi.

Cet arrêt est intéressant dans la mesure où il impose à la ville de Paris une certaine rigueur lors de l’établissement du constat d’infraction.

Cela se justifie par le fait que les enjeux en la matière sont très importants puisque les amendes civiles peuvent aller jusqu’à 50.000 euros.

Le rôle de l’avocat est ici essentiel pour s’assurer de la régularité du constat d’infraction fondant la demande de condamnation.

Cette décision récente n’est pas inédite puisque la cour d’appel avait déjà prononcé le rejet des demandes de condamnation de la ville de Paris au regard des insuffisances de preuves

Pour une illustration, dans un arrêt en date du 24 octobre 2018 [3], la ville de Paris s’est fait déboutée de son action.

En l’espèce, pour prouver le changement d’usage illicite du propriétaire, la ville de Paris a produit une Déclaration Récapitulative modèle R du bien en date du 20 novembre 1970 lequel ne contenant aucune information sur l’usage du bien à l’époque.

Or, en l’espèce, la Cour d’appel a estimé que ces éléments ne permettaient pas d’établir que le local en cause appartenant actuellement au propriétaire était à usage d’habitation à l’époque.

De même, l’argument invoqué par la ville de Paris selon lequel l’usage d’habitation du bien résultait du règlement copropriété en date du 24 février 1955 a été contesté par la Cour d’appel.

En effet, les juges ont pris en compte le fait que l’usage des lieux a pu subir des modifications depuis la division de l’appartement intervenu à la date du règlement de copropriété jusqu’au jour de l’acquisition du propriétaire.

Comme on le constate dans ces deux arrêts, la Cour d’appel se réfère à un manque ou à une insuffisance de preuves fournis par la ville de Paris pour la débouter de ses demandes.

3- Sur l’absence d’infraction du propriétaire.

Le propriétaire peut échapper aux sanctions fixées par le Code de la construction sur le changement d’usage lorsque celui-ci parvient à prouver qu’il ne se trouve pas en infraction.

Pour une illustration, dans un arrêt en date du 24 janvier 2018 [4] , la Cour d’appel a débouté la ville de Paris de ses demandes d’autant plus que la culpabilité du propriétaire n’était pas établie.

En l’espèce, une enquête a été diligentée par la Direction du logement et de l’habitat de la Mairie de Paris au terme duquel la Ville de Paris a pu se rendre compte que le bien a été proposé à la location sur des plateformes de locations touristiques cependant lors de la visite du contrôleur le logement était loué à une étudiante pour une durée de neuf de mois. Ils en déduisent que le bail n’est donc pas crédible.

Or, les juges précisent que la locataire était présente et que son nom figurait sur la boite aux lettres, et le certificat scolaire de l’intéressé est produit.

A cela, la ville de Paris produit une capture d’écran du site Airbnb comportant le commentaire d’un touriste.

Or, le propriétaire parvient à justifier que l’hôtesse était locataire de son appartement.

En conséquence, les juges retiendront que la mise en location de l’appartement sur les plateformes n’a pas été suivie d’une location de ce type de sorte que la décision du tribunal de grande instance de Paris condamnant le propriétaire à la somme de 25.000 euros devra être infirmée.

Cette décision est intéressante dans la mesure, les juges tiennent compte du caractère effectif de la location meublée touristique et ne se limite pas à une simple mise en location d’un appartement sur les plateformes de locations meublées touristiques.

Conclusion.

Ces récentes décisions de la Cour d’appel de Paris ci-avant énumérées et dont la liste n’est pas exhaustive offrent des arguments solides aux propriétaires afin que ceux-ci puissent les utiliser à bon escient et organiser ainsi leur défense devant les juridictions.

Xavier DEMEUZOY - Avocat en droit immobilier - Expert en locations meublées touristiques

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Notes :

[1Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – chambre 3, 3 Octobre 2018, n° 18/01810.

[2Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – chambre 2, 21 février 2019, n° 18/17027.

[3Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – chambre 3, 24 octobre 2018, n°18/05047.

[4Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – chambre 3, 24 janvier 2018.