Aux termes de cette nouvelle disposition, tous les copropriétaires d’immeubles soumis au statut de la copropriété ont désormais obligation de souscrire une assurance responsabilité civile qu’ils soient propriétaires occupants ou non occupants.
En effet, le législateur a pu constater qu’environ 5% des copropriétaires occupants n’avait pas souscrit une telle assurance, et que près de la moitié des copropriétaires non-occupants n’étaient pas non plus assurés.
Désormais, cette assurance est obligatoire.
Toutefois, elle est cantonnée à la couverture de la responsabilité civile.
Le texte initial prévoyait un contrôle du syndic, mais cette disposition a été supprimée dans la version finale du texte.
Aucun système de contrôle, ni aucune sanction n’est donc prévue par le texte.
En cas de défaut d’assurance, la responsabilité du syndic semble donc exclue.
En outre, afin d’anticiper sur de possibles refus d’assurance la loi ALUR a créé l’article L.215-1 du Code des assurances aux termes duquel :
« Tout copropriétaire ou tout syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, assujetti à l’obligation d’assurance prévue à l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ayant sollicité la souscription d’un contrat auprès d’une entreprise d’assurance couvrant en France les risques mentionnés à ce même article et qui se voit opposer un refus, peut également saisir le bureau central de tarification mentionné à l’article L. 215-1 du présent code, qui fixe le montant de la prime moyennant laquelle l’entreprise d’assurance intéressée est tenue de garantir, dans des conditions prévues par décret en Conseil d’Etat, le risque qui lui a été proposé. »
Ce mécanisme est également applicable à l’obligation d’assurance des syndicats des copropriétaires, également visés par l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En effet, il est précisé que le syndicat des copropriétaires est également tenu de s’assurer contre ces mêmes risques.
Le syndic est tenu de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre.
En cas de refus de l’assemblée, le syndic peut lui-même souscrire cette assurance au nom du syndicat.
Enfin, il est prévu également dans le cadre des baux d’habitation régis par la loi de 1989, une faculté pour les copropriétaires de souscrire une assurance habitation au lieu et place de leur locataire, lorsque celui-ci est défaillant.
Le bailleur pourra alors répercuter la cotisation d’assurance dans les charges de copropriété.
Discussions en cours :
Bonjour, à priori il n’est pas encore possible en tant que bailleur de prendre une assurance au nom d’un locataire. Selon mon assureur, il faut attendre la publication au Journal Officiel. Mais quand aura lieu cette publication et comment le savoir ?
Bonsoir,
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 a modifié l’article 7, g) de la loi du 6 juillet 1989, afin de prévoir une alternative à la résiliation du bail lorsque le locataire ne s’est pas assuré ou cesse de s’assurer en cours de bail. Le bailleur peut alors, après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du Code des assurances . Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g). Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’État (non encore publié), est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.
Pourtant, par deux fois (par téléphone puis en passant par mon agence), mon assureur MAAF a refusé que je souscrive une telle assurance (g) sous prétexte qu’il n’y a pas eu de parution au Journal Officiel (ils ont bien connaissance de cette loi et de cette possibilité).
Donc là je suis coincé, et le locataire se fiche totalement d’avoir ou non une assurance.
Confirmez-vous que la loi est bien applicable ? Si oui il faudrait que j’essaie chez un autre assureur que MAAF ?
J’ai oublié dans mon précédent message de vous remercier pour votre article et votre réponse.
Cordialement
Bonjour,
,Lorsqu’un locataire set en place depuis un certain nombre d’années, qu’il désire rester dans l’appartement
quel est l’intérêt de souscrire à une assurance propriétaire non occupant qui ne servira jamais et fera double ou triple emploi sur certaines clauses avec l’assurance locataire et celle de la co-propriété.
(ref loi Alur qui crée l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965)
Il sera toujours temps de souscrire l’assurance au moment de la réception du congé (pour l’assurance) .
De plus il reste à vérifier dans le code civil qu’un locataire n’est plus assuré pendant son préavis de résiliation d’ssurance (1 mois) ce qui n’est pas certain du tout
Bonjour,
Dommage que je ne reçoive pas les notifications par email dès qu’il y a une réponse dans ce sujet.
En fait, pour être plus précis, le locataire est en cours d’expulsion, donc il se fiche totalement de régler une assurance, d’ailleurs non souscrite depuis son entrée dans les lieux. Au bout de quelques mois, il n’a plus réglé ses loyers. L’assurance loyers impayés a pris le relais et devait faire un Commandement pour défaut d’assurance. Concrètement, j’ai l’impression que les assurances ne le font jamais ce Commandement, par économie certainement (car je les avais relancés plusieurs fois).
Il n’y a pas de copropriété, je suis propriétaire de deux appartements situés dans une maison. J’ai par contre mon assurance en tant que bailleur, mais paraît-il que cela ne suffira pas en cas de problème (incendie, dégât des eaux, etc.).
Je suis du même avis que Letonturier (message du 14/2). Je suis assurée auprès de la MAIF pour ma résidence principale couvrant naturellement ma responsabilité civile qui ne peut pas s’étendre à l’appartement dont je suis PNO.Il faut donc que je contracte une assurance complète pour cet appartement qui est déjà assuré par le locataire qui l’occupe déjà depuis plusieurs années et l’assurance du syndic (car la Maif ne prévoit pas de couvrir uniquement la responsabilité civile). Je me pose donc des questions quant à la pertinence de cette assurance.
Bonjour,
Est-ce que cette disposition de la loi ALUR qui consiste à souscrire un contrat d’assurance
s’applique aux organisme de logement HLM. (OPH) ?
En effet, beaucoup de locataire ne semblent pas assuré où fournissent leur attestations d’assurances à l’entrée dans lieux et ne renouvellent pas l’année suivante.
Cette disposition pourrait être un bon moyen pour garantir pour les différents protagonistes l’application des conventions en matière de DDE (convention CIDRE) et autre problème de sinistre avec un tiers non assuré.
Merci de votre réponse.
Cordialement
A la lecture des différentes interventions, je constate qu’il y a dans les echanges une confusion sur la nature de la garantie d’assurance. La nouvelle loi oblige a souscrire une garantie "responsabilité cicile" qui n’a rien a voir avec une "assurance de chose". Le fait de souscrire cette assurance responsabilité civile n’a rien a voir avec un contrat d’assurannce incendie et risques divers qu’un proprietaire non occupant peut souscrire mais qui fera forcement doublon avec l’assurance incendie et risque divers souscrite normalement par le syndic.
Attention toutefois car quelques compagnies telle AXA proposent aux syndics des contrats ne prenant pas en compte les dommages sur les parties privatives de la copropriété qui obligent alors le PNO a souscrire un contrat dommage.
Je ne sais pas si mon intervention apporte un eclairage suffisant car, specialiste de ces questions puisque mon metier me conduit a défendre les assures, j’ai consience que tout cela peut paraitre assez compliqué voire incompréhensible.
En quelques mots :
Vous etes proprietaire non occupant. Votre syndic a un contrat qui couvre les dommages aux parties communes et aux parties privatives, votre bien est assuré. Souscrire un contrat incendie et risque divers en qualité de PNO fait doublon avec le contrat de la copro. Par contre la nouvelle loi vous oblige a souscrite un contrat RESPONSABILITE CIVILE en qualité de PNO (Proprietaire non occupant)
Meme situtation que ci dessus sauf que le contrat souscrit par le syndic ne couvre pas les dommages aux parties privatives. (Les parties privatives constituent au sens du contrat l’ensemble des biens immeubles constituant votre bien. Le contrat de copro defini tres clairement cette notion de parties privatives et parties communes). Il est alors indispensable de s’assurer en qualité de PNO par un contrat incendie et risque divers lequel doit aussi contenir une garantie RC (Responsabilité civile)
Si dans votre copropriété, le contrat du syndic a changé, je vous invite a bien vous faire preciser si le contrat du syndic couvre les parties privatives. Si le contrat du syndic a ete modifie par un contrat ne couvrant plus les parties privatives, il doit y avoir une economie de prime consequente sur le contrat copro. Attention donc aux propositions allechantes proposant du "toujours moins cher" Quand le sinistre survient, il est trop tard
Je reste attentif a vos remarques
Un immense MERCI à ’’zorro defenseur de la veuve et l’orphelin’’ qui dans sa réponse est très complet et informe parfaitement de ce qu’il y a à faire. Formidable. Merci pour ce partage de connaissance.
Je vous fais part de ce qu’il m’est arrivé et de l’utilité d’avoir une assurance PNO.
Je n’ai pas souscrit cette assurance au 1er janvier 2016 pensant cette assurance d’aucune utilité. Mon appartement en location se situe sous les combles de l’immeuble de la copropriété : une infiltration par le toit est décelée par mon locataire en avril 2016 suite à laquelle le syndic fait le nécessaire pour changer la tuile défaillante. Des dégâts sont apparents sur le plafond de l’appartement, j’explique la marche à suivre au locataire qui me dit faire le nécessaire. Un mois plus tard le syndic me dit ne pas avoir la déclaration de DDE du locataire. Je l’appelle donc : il ne veut pas remplir de déclaration de DDE et faire marcher son assurance sous prétexte que ce n’est pas à son assureur de payer mais l’assureur du syndic... Je finis par le convaincre tant bien que mal, la déclaration du DDE entre l’assurance du locataire et du syndic date du 1er juin 2016. Rien ne se passe côté assurance jusqu’au 21 octobre (je trouve cela honteux) où mon locataire pose son préavis de départ : son assurance n’intervient donc plus et passe le relai à l’assurance du syndic (qui n’assure pas les parties privatives !). Elle envoie un expert pour constater et chiffrer les dégâts le 28 novembre 2016 (environ 400€). Aucune nouvelle malgré plusieurs relances téléphoniques au syndic qui dit me tenir au courant dés qu’il aura un retour de l’assureur. Aujourd’hui, le 13 avril 2016 en AG de copropriété, j’apprends que le rapport d’expertise (qui date du 21 janvier 2016) classe le dossier en mentionnant qu’il est à traiter en convention CIDRE avec mon assureur (que je n’avais pas au moment des faits).
Sans l’assurance PNO, je me retrouve donc le bec dans l’eau et ne sais que faire...
Bonjour et effectivement un grand merci à zorro defenseur de la veuve et l’orphelin qui a su clarifier cette question.
Cependant une question me semble restée posée :
la RC PNO peut elle aussi être incluse dans l’assurance souscrite par le syndic de copropriété (voir par exemple contrat GAN qui inclus une RC propriétaire et stipule bien dans sa définition de l’assuré non seulement le syndic mais aussi le copropriétaire non occupant) ou cette assurance doit elle être "individuelle" ce qui n’est pas clairement indiqué dans la loi ALLUR.
Merci pour vos réponses
JMC
Bonjour,
Voici ce qui m’arrive.
Je suis propriétaire d’un appartement situé au 1er étage d’un immeuble. Il semble que le locataire n’a pas payé son assurance habitation. Je n’ai pas souscrit d’assurance pour mon logement
Une fuite d’eau est apparue dans la canalisation de la douche, inondant le plafond de l’appartement du dessous.
Je pense que les travaux à réaliser dans mon appartement sont à ma charge. Mais qu’en est-il du débat des eaux pour le plafond de l’appartement du dessous ?
En principe est-ce l’assurance du locataire qui doit être mise en cause où celle du propriétaire quand il en a souscrit une et à défaut le propriétaire lui-même ?
cordialement
Bonjour,
Est ce que les locaux commerciaux en copropriété sont assujettis à cette assurance propriétaire non occupant ?
Vous remerciant par avance.
Cordialement.
Oui Lacroix, il existe la même obligation pour les locaux commerciaux. A minima la Responsabilité Civile "bailleur" et en option les dommages aux locaux (en cas de vacance du local par exemple). Cordialement.
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Si je suis assuré en MGVP pour un appartement en lieux et place de mon locataire, dois-je en plus
prendre l’assurance RC non occupant ?
Bonjour,
En tant que propriétaire non occupant dans une co-propriété, je comprends de la loi ALUR que je dois désormais m’assurer en plus en responsabilité civile.
Mais l’assurance du syndic ne couvre t’elle pas déjà :
la Copropriété à l’égard des tiers et des copropriétaires
chaque copropriétaire à l’égard des autres copropriétaires ou occupants ?
Merci par avance de vos éclairages !
Je suis exactement dans le meme cas que Reymond !
Je cherche une solution.
Bernard.