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Un avis de la Cour de cassation sur l’application dans le temps de l’article 24 modifié de la loi du 6 juillet 1989.

Par Jean de Valon, Avocat.

Les modifications que la loi ALUR a apportées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs ont donné lieu à un avis de la Cour de cassation qui estime applicables immédiatement des dispositions non visées comme telles par la loi ALUR.

Il ne s’agit pas ici de dire que le législateur n’a plus la qualité de celui d’antan, ce serait sûrement erroné.

Mais quand, dans un rapport établi à la Cour de cassation, on voit écrite des considérations selon lesquelles toute la question était de savoir si c’était volontairement ou pas que le législateur avait écrit ce qu’il avait écrit, le juriste peut éprouver un sentiment de profonde solitude.

Vous connaissez le célèbre article 24 de la loi du 6 juillet 1989, celui qui débute par « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux…. »

Des modifications lui ont été apportées par la célèbre loi ALUR, avec une protection accrue pour le locataire, des obligations complémentaires pour le bailleur, notamment le bailleur professionnel.
Mais la question est de savoir à partir de quand ces dispositions doivent s’appliquer.

En effet, l’article 14 de cette loi dispose :
« Les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.  »

Toutefois, pour les contrats en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi et mentionnés au premier alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa rédaction antérieure à la présente loi :
1° Les articles 7, 17-1, 20-1, 21 et 23 de la même loi, dans leur rédaction résultant de la présente loi, sont applicables ;
2° L’article 11-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, dans sa rédaction résultant de la présente loi, leur est applicable pour les congés délivrés après l’entrée en vigueur de la présente loi.

Pour les contrats en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi et mentionnés au premier alinéa de l’article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à la présente loi, les articles 6, 7, 20-1 et 25-11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, dans leur rédaction résultant de la présente loi, sont applicables.

Donc l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne paraît pas applicable aux contrats en cours.
Ainsi, s’agissant des meublés le délai de deux mois de l’alinéa un de l’article 24 ne paraît pas devoir s’appliquer .

Mais la question s’est posée du chiffre 36.
Pas les 36 chandelles, mais les 36 mois de délais que le juge peut désormais accorder au locataire en difficulté.
Ces 36 mois de délais sont prévus par l’article 24 qui n’est pas repris dans les dispositions applicables s’agissant des contrats en cours.
Qu’en est-il ?
Applicable ? Oui ? Non ?

Dans un avis du 16 février 2015, la Cour de cassation estime que la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, il en résulte que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014 en ce qu’il donne juge la faculté d’accorder un délai de trois ans au plus au locataire en situation de régler sa dette locative s’applique aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014.

Si l’on dit que la loi du 6 juillet 1989 s’applique aux locations meublées à titre d’habitation principale, la question existe bien, que certains juristes se posaient, de savoir si le délai de deux mois du commandement de payer ne doit pas s’applique également.
La prudence en tout cas est mère de sûreté…

Ce serait mauvais esprit que de dire qu’on a parfois l’impression que les lois compliquent les situations juridiques plus qu’elles ne les éclairent.
Mais ce serait mauvais esprit.

Jean de VALON
Avocat au Barreau de Marseille

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