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On ne badine pas avec la loi Hoguet !

Par Ondine Carro, Avocat.

Bien que les dispositions de l’article 2 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, prévoient des exceptions pour les personnes effectuant des actes de gestion pour autrui, la Cour de cassation aux termes de son arrêt du 5 décembre 2017 opère une lecture stricte de ces cas d’exonération.

Les alinéas 2 et 3 de l’article 2 de la loi du 2 janvier 1970 dispose que :
« Les dispositions de la présente loi ne sont pas applicables :
Aux personnes ou à leur conjoint qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis ;
Aux personnes agissant pour le compte de leur conjoint, de parents en ordre successible, ou pour le compte de majeurs protégés ou de mineurs dans les conditions prévues aux titres X et XI du Code civil ;(…) »

En l’espèce, Monsieur X gérant de la société AEG, exerçait par l’intermédiaire de cette société l’activité de gestion immobilière.

Afin de tenter de s’exonérer des dispositions de la loi du 2 janvier 1970, Monsieur X mettait en avant qu’il gérait un patrimoine lui appartenant pour partie puisqu’il s’agissait de sociétés civiles immobilières au sein desquelles il détenait des parts.

Outre le fait de disposer de parts au sein de ces société civiles immobilières, Monsieur X en était, au moins pour certaines, le gérant nommé.
Il gérait également des biens appartenant à son beau-frère.

Dans le cadre de son activité et tel que cela a été relevé par l’enquête, la société AEG détenait dans le cadre de son activité des mandats de gestion, lesquels prévoyaient une rémunération.

Bien qu’alerté par les services administratifs de l’illégalité de son fonctionnement, Monsieur X prétendant être exonéré des dispositions de la loi Hoguet au visa de l’article susvisé, ne se conformait pas aux obligations prévues par le décret du 20 juillet 1972 pris en application de la loi Hoguet.

Ainsi, la société AEG représentée par Monsieur X ne tenait pas les registres légaux (article 65 du décret du 20 juillet 1972), ne disposait pas de garantie financière (article 3 de la loi du 2 janvier 1970)…
Pour confirmer la décision de la cour d’appel de Metz du 22 juin 2016 qui condamnait Monsieur X à trois mois d’emprisonnement avec sursis, 5.000 euros d’amende et cinq ans d’interdiction professionnelle, la Cour de cassation relève que la société AEG « passait des annonces de location dans les journaux, via un de ses salariés, faisait visiter les appartements à louer, s’occupait de la gestion des immeubles en cause et à ce titre facturait ses mandants les frais de cette gestion, un pourcentage sur le montant des loyers était encaissé » et que par conséquent il exerçait de façon effective une activité d’agence immobilière.

Ainsi, la Cour de cassation opère une lecture stricte des conditions prévues par l’article 2 de la loi du janvier 1970, considérant que les sociétés civiles immobilières détiennent une personnalité morale qui ne se confond d’aucune manière avec celle de ces dirigeants personnes physiques et ce même si ces derniers détiennent également des parts sociales des dites sociétés civiles immobilières.

En d’autre terme, une personne souhaitant gérer à titre onéreux le patrimoine d’une société civile immobilière dont il détient la majorité des parts est soumis aux obligations de la loi Hoguet.

Par conséquent cette dernière doit pouvoir justifier conformément à l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 d’une carte professionnelle dument régularisée par la Chambre de Commerce et d’Industrie du ressort de son siège social, d’une assurance responsabilité civile professionnelle, d’une garantie financière, et doit impérativement tenir les registres légaux prévus par l’article 65 du décret du 20 juillet 1972 à savoir le registre des mandats gestion.

Sans se conformer à ces obligations, la personne gérant le patrimoine de société civile immobilière s’expose aux sanctions prévues par les articles 14, 16, 17-1 et 17-2 de la loi du 2 janvier 1970.

Ondine CARRO
Avocat au Barreau de Versailles
ocarro.avocat chez gmail.com
www.avocat-carro.fr

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