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Le bail mobilité : une innovation bienvenue dans le monde de la location de locaux d’habitation.

Par Alain Hervieu, Avocat.

Dans le cadre d’une réglementation toujours croissante en matière de baux d’habitation, la loi ELAN a créé une nouvelle variété de bail avec le bail mobilité. Qu’apporte t-elle ainsi de nouveau ?

La loi ELAN du 23 novembre 2018, en créant le bail mobilité, est venue apporter une innovation bienvenue dans le monde de la location de locaux d’habitation.

Rappelons en effet que depuis les réformes de 1986 et 1989, les locations de locaux vides sont encadrées par une réglementation contraignante pour les bailleurs, à qui sont imposés, des durées de bail minimales, un droit au renouvellement, des loyers encadrés…. tout cela générant même si la protection ainsi accordée au locataire est justifiée, un désamour de nombreux bailleurs craignant notamment de ne plus pouvoir reprendre leur bien, quand ils le souhaitent.

La location meublée avait échappé à cette réglementation et restait soumise au bail de droit commun du Code civil jusqu’à la loi ALUR, qui dans le souci de protéger d’avantage les locataires est venue mettre en place un régime autoritaire des locations meublées lorsqu’elles constituent la résidence principale du locataire, avec là encore, une durée minimum du bail de 1 an voire 9 mois pour un étudiant, mais surtout, un droit au renouvellement, puisque, alors que le locataire peut décider de partir à tout moment en respectant un préavis d’un mois, le bailleur ne peut en fin de bail reprendre ses locaux qu’en justifiant d’un motif énuméré par la loi et identique à celui permettant la reprise de locaux loués vides (reprise pour habiter ou vendre).

Ainsi, le bailleur souhaitant louer temporairement son bien se trouvait démuni, et risquant de perdre la disponibilité de celui-ci, ne pouvait que renoncer à la location.

Soulignons qu’à trop vouloir protéger les locataires au détriment du bailleur, on peut aboutir au résultat inverse à celui souhaité. Ainsi, par exemple, la loi ALUR en avançant à 65 ans l’âge du locataire à partir duquel un bailleur désireux de reprendre son bien doit lui proposer un logement de substitution comparable, ce qu’il est rarement en mesure de pouvoir faire, a rendu plus difficile pour les locataires âgés de trouver à se loger.

Cette extension d’un régime impératif à la location meublée a, sans nul doute, entraîné une diminution du parc locatif des logements meublés et selon l’expression de certains, une explosion des logements vacants.

Parallèlement, se sont développées via les plateformes internet, les locations saisonnières touristiques, par hypothèse non visées par la réglementation ci-dessus puisque ne constituant pas la résidence principale des locataires, et générant en outre, un revenu locatif beaucoup plus important.

Mais là encore, pour protéger les hôteliers à qui les locations saisonnières faisaient une concurrence importante, la loi ALUR est venue dans les grandes villes, d’abord les limiter à 120 jours par an et surtout, les restreindre dès qu’il s’agit de locaux à usage d’habitation, à la résidence principale du bailleur, en l’interdisant sous peine d’amende, pour une résidence secondaire dont évidemment le propriétaire ne souhaite pas se priver définitivement.

Le bail mobilité est donc venu combler une lacune, en instituant une location qui, sous conditions permet à la fois de répondre à cette hypothèse en remettant ainsi sur le marché locatif un certain nombre de logements qui en étaient sortis, et d’offrir aux locataires ayant un besoin de location limitée dans le temps, de trouver plus facilement et moins cher que les locations touristiques, le logement dont ils ont temporairement besoin.

Ainsi, par exemple, le bail mobilité permet à un propriétaire d’une résidence secondaire qu’il n’occupe qu’à certaines périodes de l’année, de la mettre en location pendant une période temporaire.

On peut caractériser le bail mobilité comme étant un bail par nature précaire, dont la durée est limitée à 10 mois maximum et qui ne peut pas être renouvelé. Sa durée peut seulement dans la limite du maximum ci-dessus, être reportée une fois par avenant et au terme du bail, le locataire, n‘a pas de droit au renouvellement ou au maintien dans les lieux, et doit les libérer.

Le bailleur doit veiller strictement à respecter cette échéance, et s’abstenir de tout renouvellement puisque celui-ci, selon la loi du 23 novembre 2018 aurait pour effet d’entrainer l’application du régime des locations meublées à titre de résidence principale, avec les conséquences qui s’y attachent.

Le bail mobilité est ensuite un bail d’exception, dérogatoire au régime ordinaire des locations meublées qui redevient cependant applicable à titre de sanction, si les conditions spécifiques du bail mobilité ne sont pas respectées ; il est soumis lui-même à un régime d’ordre public.

Ainsi, d’abord, le bail mobilité ne s’adresse qu’à certaines catégories de locataires potentiels que la loi énumère de façon limitative (personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, en mutation professionnelle, ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle).

Ensuite, le bail mobilité est soumis à des conditions de forme strictes, puisqu’il doit d’abord et de façon évidente, être conclu par écrit et celui-ci doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires, notamment tenant au régime spécifique du bail mobilité, en particulier, sa durée, le motif justifiant du bénéfice du contrat mobilité, ainsi que la mention qu’il s’agit d’un bail mobilité et l’indication de l’interdiction de dépôt de garantie.

Soulignons d’abord que si toutes les mentions exigées par la loi sont impératives, elles n’ont pas toutes la même importance, puisque la loi précise que le défaut de mention de la durée, de la nature du bail mobilité ou du motif justifiant le recours à ce type de contrat, entraine l’application du régime des locations meublées ordinaires régies par le titre 1er bis de la loi de 1989. Pour l’absence éventuelle des autres mentions, sous réserve de ce qu’en décidera la jurisprudence, on peut donc en déduire a contrario, qu’elles n’auront pas la même conséquence.

La loi indique en outre qu’en régime de copropriété, le bailleur doit remettre au locataire, un extrait du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance des parties privatives et communes et précisant la quote part des charges afférentes à chacune des catégories de charges.

Ensuite, si l’application de la loi de 1989, est de façon générale exclue, certaines dispositions de celle-ci restent applicables, notamment la remise d’un diagnostic et l’incompatibilité entre assurance et cautionnement.

Le loyer est fixé librement, mais non révisable, ce qui se justifie par la durée limitée du bail. Les charges locatives font l’objet d’un forfait versé simultanément au loyer, et qui ne peut donner lieu à régularisation en fin de période.

Enfin, comme dans la location meublée classique à titre de résidence principale, le locataire peut résilier le bail à tout moment en respectant un préavis d’un mois et en informant le bailleur de sa décision par lettre recommandée avec AR, ou acte d’huissier. Le bailleur, sauf résiliation judiciaire du bail assez peu probable, qui serait justifiée par des manquements du locataire, ne peut reprendre les lieux qu’à l’expiration du bail, mais il a du moins la certitude de cette possibilité.

En résumé, l’intérêt principal du bail mobilité est de permettre au bailleur de louer son bien tout en conservant le droit de le récupérer à la fin de chaque période de location, ainsi que de pouvoir en conserver la jouissance directe pendant les périodes qu’il souhaite.

L’avenir dira si cette nouvelle formule répond aux attentes des bailleurs et des locataires.

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