Cessions de titres immobiliers : la fin du sous-seing privé.

I. Le nouveau cadre légal : trois voies, une sanction de nullité.

L’article 68 insère dans le Code civil un nouvel article 1865-1 rédigé comme suit : « À peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l’article 726 du code général des impôts, est constatée par : 1° Un acte authentique ; 2° Par un acte contresigné par avocat, au sens de l’article 1374 du présent code ; 3° Dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger […], par acte sous signature privée rédigé par celui-ci. »

En conséquence, toute cession de parts sociales ou d’actions d’une société à prépondérance immobilière doit strictement être constatée par l’un des trois actes suivants :

• acte authentique notarié,
• acte contresigné par avocat (article 1374 du Code civil),
• acte sous signature privée d’expert-comptable - uniquement pour accompagner une mission comptable.

A. Un champ d’application matériel large.

Le texte vise toutes les cessions de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière au sens du 2° du I de l’article 726 du CGI : SCI, SARL, SAS, SC, sociétés civiles de gestion, holdings de portage immobilier, dès lors que leur actif est, ou a été dans l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France.
Le II du nouvel article 1865-1, introduit lors des travaux parlementaires, en exclut expressément les cessions de parts ou actions de placements collectifs mentionnés à l’article L214-1 du Code monétaire et financier - SCPI, OPCI, FCPI, FCPR et assimilés - dont le régime de transparence et de surveillance prudentielle rendait l’extension du formalisme inutile.

B. Une sanction de nullité, doublée d’un blocage à l’enregistrement.

La sanction est radicale : à peine de nullité, la cession doit revêtir l’une des trois formes énumérées. Le II de l’article 68 complète le dispositif en insérant un nouvel article 635-0 A au CGI, qui subordonne l’enregistrement de la cession à la présentation de l’acte qualifié. Sans acte conforme, le service des impôts des entreprises refusera l’enregistrement et, par voie de conséquence, l’inscription de la mutation aux registres sociaux.

L’effet est double : civil - la nullité expose les parties à une remise en cause de la transmission, y compris à l’initiative d’un tiers (créancier, héritier réservataire, administration) - et fiscal, puisque l’absence d’enregistrement prive l’acquéreur de la date certaine opposable à l’administration.

II. La consécration législative de l’acte d’avocat.

Pour la première fois, le législateur place explicitement l’acte contresigné par avocat sur le même plan que l’acte authentique notarié pour une opération patrimoniale courante, à fort enjeu fiscal, hors contentieux. L’équivalence formelle, déjà inscrite à l’article 1374 du Code civil depuis la loi du 28 mars 2011, trouve ici un terrain d’application emblématique.

A. Une équivalence probante avec l’acte authentique.

L’article 1374 confère à l’acte contresigné par avocat une force probante particulière : il fait foi de l’écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu’à celui de leurs héritiers et ayants cause, et dispense de la mention manuscrite prévue à l’article 1376. Sur le terrain probatoire, le contreseing avocat se distingue nettement de l’acte sous seing privé classique et se rapproche de l’acte authentique.
Le législateur de 2026 reconnaît cette équivalence en l’élevant au rang de formalité ad solemnitatem alternative. Le choix entre les deux voies, authentique ou avocat, devient un choix de praticien — et non un choix de hiérarchie juridique.

B. Une équivalence qui ne dévalorise pas le notaire.

La loi nouvelle ne diminue en rien le rôle du notaire. L’acte authentique conserve ses spécificités, en particulier la force exécutoire de plein droit et l’intervention d’un officier public ministériel. Pour les cessions complexes appelant simultanément la mutation d’un immeuble en pleine propriété et la cession des titres d’une SCI le détenant, le notaire restera l’interlocuteur naturel.
Le législateur reconnaît simplement qu’à formalisme équivalent, le choix du professionnel rédacteur appartient aux parties, en fonction de la nature de l’opération, des compétences requises et de la dimension fiscale du dossier.

C. Le périmètre limité pour l’expert-comptable.

Le 3° de l’article 1865-1 n’ouvre la rédaction d’actes à l’expert-comptable que « dans les seuls cas où il est légalement habilité », par renvoi exprès au 2° de l’article 22 de l’ordonnance du 19 septembre 1945 et à l’article 59 de la loi du 31 décembre 1971.
Le rappel jurisprudentiel s’impose : depuis Cass. crim. 11 avril 2002, la rédaction d’actes par un expert-comptable n’est licite qu’à titre accessoire direct d’une mission comptable principale, exercée pour le client concerné. Hors de ce cadre, le professionnel s’expose à l’exercice illégal du droit (article 4 de la loi de 1971) et engage sa responsabilité civile, voire pénale.
Sont donc, en pratique, hors du périmètre d’intervention de l’expert-comptable : les cessions de parts de SCI patrimoniales familiales dépourvues de comptabilité commerciale pleine ; les holdings pures de portage immobilier sans activité comptable significative ; les cessions intra-familiales en l’absence de mission comptable ouverte pour le cessionnaire ; les opérations impliquant un cessionnaire tiers non-client du cabinet. Sur cent cessions de parts de SCI réalisées en pratique courante, la voie de l’expert-comptable ne sera ouverte que dans une poignée de cas. Son intervention deviendra l’exception, non la règle.

III. Pourquoi l’acte d’avocat s’imposera comme le véhicule de référence.

À formalisme équivalent avec l’acte authentique, et à périmètre strictement encadré pour l’expert-comptable, l’acte contresigné par avocat dispose, pour les cessions de titres de SPI, d’avantages opérationnels et substantiels décisifs.

A. Sur le plan opérationnel.

L’acte d’avocat se signe dans des délais courts - quelques jours. La signature électronique qualifiée, pleinement opposable, dispense de tout déplacement physique.
L’avocat est par ailleurs assujetti, comme le notaire, aux obligations de vigilance, de déclaration et d’information du titre VI du livre V du Code monétaire et financier - obligation expressément rappelée par le nouvel article 1865-1, qui garantit ainsi la conformité LCB-FT de l’opération quel que soit le rédacteur choisi.

B. Sur le plan substantiel.

L’avocat fiscaliste apporte à l’opération une compétence native et exclusive sur l’ensemble du spectre fiscal de la cession : arbitrage des droits d’enregistrement (taux de 5 % de l’article 726, I-2° du CGI, mentions obligatoires du III-B, abattements éventuels) ; qualification et imposition de la plus-value (articles 150 UB et suivants du CGI pour les sociétés à l’IR, régime des plus-values professionnelles ou article 219, I, a sexies-0 bis pour les sociétés à l’IS) ; implications IFI, transmission, coordination avec les conventions fiscales internationales ; sécurisation des engagements de garantie d’actif et de passif, clauses d’agrément, de préemption et de sortie.
Sa responsabilité professionnelle est engagée sur l’ensemble du dispositif, juridique et fiscal — là où la responsabilité du notaire se concentre traditionnellement sur la sécurité formelle de l’acte, et celle de l’expert-comptable, lorsqu’elle peut être engagée, sur le seul périmètre de sa mission comptable.
Enfin, le secret professionnel de l’avocat, consacré par l’article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971, offre aux parties un niveau de confidentialité particulièrement adapté aux opérations patrimoniales sensibles.

IV. Ce que cela change concrètement.

Pour les cédants, cessionnaires, family officers, conseils en gestion de patrimoine et directions juridiques, les implications sont immédiates.

Sur les opérations en cours.
Toute cession de titres de SPI dont la signature n’est pas intervenue avant la promulgation devra revêtir l’une des trois formes qualifiées. Il est prudent d’anticiper la mise en conformité des projets en cours : cessions à terme, audits de pré-due diligence, transmissions familiales programmées, sorties de partenariats.

Sur les processus internes.
Les family offices, banques privées, sociétés de gestion patrimoniale et conseils en gestion de patrimoine doivent intégrer un contrôle systématique de la nature de l’acte de cession avant tout enregistrement comptable, valorisation ou reporting client. Ordres de mouvement, registres de titres et conventions sociales devront être revus pour articuler la cession qualifiée avec la mise à jour des inscriptions sociales.

Sur la due diligence.
La phase de due diligence préalable, longtemps réduite à un examen sommaire en matière de cessions de SCI, doit redevenir la norme. La nullité de la cession en l’absence d’acte qualifié constitue un risque de remise en cause radical, dont le poids dépasse celui des redressements fiscaux classiques.

V. Conclusion.

L’article 68 de la loi du 11 mai 2026 n’est pas une simple disposition technique de lutte contre la fraude. Il dessine, en creux, une nouvelle cartographie professionnelle de la transmission patrimoniale immobilière indirecte. Le notaire conserve son périmètre et ses actes leur force exécutoire. L’expert-comptable est confiné à son périmètre légal. L’avocat, lui, voit consacrée l’équivalence pleine et entière de son acte avec l’acte authentique pour une opération patrimoniale courante, à enjeu fiscal majeur.
Cette consécration n’est pas un trophée corporatiste. Elle est la reconnaissance, par le législateur, du rôle central de l’avocat fiscaliste dans la sécurisation des opérations patrimoniales — un rôle que la pratique professionnelle exerçait déjà, mais que la loi vient désormais expressément ancrer.
Les praticiens devront s’en saisir avec rigueur : la sanction de nullité ne laisse aucun espace à l’approximation.