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Le changement d’usage ne constitue pas forcément le changement de destination.

Par Caroline Theuil, Juriste.

Jusqu’à l’ordonnance n°2005-658 du 8 juin 2005, portant modification de diverses dispositions relatives à l’obligation d’assurance dans le domaine de la construction et aux géomètres experts, les textes faisaient référence à la notion « d’affectation » (on lui a désormais substitué le terme « d’usage »), ce qui engendrait une confusion avec celle de « destination » au sens du droit de l’urbanisme. Il résulte de cette distinction plusieurs conséquences pratiques : différence de champs d’application, des règles de procédure, des motifs de refus, des prescriptions, des voies de recours et des sanctions.
Ainsi, pour certains, la distinction entre le changement de destination et le changement d’usage des locaux n’est pas toujours évidente.

Afin de fixer les choses très simplement, on pourrait prétendre que la destination gère le « contenant » de l’immeuble tandis que l’usage gère le « contenu » du local.

Changement d’usage
L’usage des bâtiments correspond à un élément de fait, relatif à ce à quoi un immeuble est utilisé. Il correspond à une prérogative du Code de la construction et de l’habitation destinée à éviter que ne disparaissent, dans certaines communes, les bâtiments d’habitation au profit d’autres usages. Au regard de la réglementation, il n’existe que 2 catégories d’usages : les logements et tous les autres locaux qui ne sont pas à usage d’habitation.

L’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation indique que le principe de changement d’usage a un caractère personnel, c’est-à-dire qu’il est temporaire et incessible ; mais, il peut avoir un caractère réel, attaché au local et donc définitif, si la demande est accompagnée d’une offre de compensation c’est-à-dire de la présentation d’un autre local à usage autre que l’habitation, que le propriétaire s’engage à transformer en habitation.
Ainsi, d’une manière générale, le changement d’usage est accordé à titre personnel et donc provisoire pour la durée d’occupation du local par le bénéficiaire de l’autorisation. Le local doit ensuite revenir à l’habitation. Par exception, en cas d’autorisation de changement d’usage avec compensation, l’autorisation est attachée au local et non à la personne, elle a donc un caractère réel et elle devient transmissible ; le local n’est plus considéré comme local d’habitation.
A cela, la loi n°2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie, a institué un régime particulier pour les locaux mixtes, constituant à la fois la résidence principale du demandeur et son lieu d’activité professionnelle.

Changement de destination
La destination des bâtiments quant à elle, est régie par le droit de l’urbanisme et correspond à ce pourquoi une construction est édifiée, la destination figurant parmi les éléments que doit indiquer la demande d’urbanisme relative au bien (permis de construire ou déclaration préalable selon le cas).
Le décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 portant nouvelle codification du livre Ier du Code de l’urbanisme, a redéfini la notion de « destination des constructions », autrefois précisée à l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme.
Dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2015, l’article R.123-9 visait neuf types de destination possible d’un bien immobilier : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerces, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt, constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
Désormais c’est l’article R. 151-27, issu du nouveau Code de l’urbanisme, qui fixe la liste des cinq destinations possibles : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaires et tertiaires. Il est en outre précisé que les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination que le local principal.
Ces cinq destinations peuvent par ailleurs être déclinées en 21 sous-destinations comme le mentionne l’article R. 151-28 du même Code, et plus précisément définies par un arrêté du 10 novembre 2016 (JO, 25 nov. 2016).

Il y a changement de destination si un local ou une construction passe de l’une à l’autre de ces catégories. Le changement de destination s’attache au local et est donc définitif au regard des règles d’urbanisme.
Le changement de destination, d’un bâtiment existant, est autorisé par la délivrance d’un permis de construire conformément à l’article R. 421-14, lorsque ce changement s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² ou à 40 m² sous certaines conditions. Il est rappelé ici l’obligatoire de faire appel à un architecte lorsque le local dans lequel les travaux sont envisagés fait plus de 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol.
L’article R. 421-17, b du Code de l’urbanisme précise qu’en dehors de ces gros travaux, une simple déclaration préalable suffit.
Quant au changement de sous-destination, il n’est soumis à aucune formalité, lorsque ce changement ne s’accompagne pas de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² ou à 40 m² sous certaines conditions ; dans tout autre cas, un permis de construire est nécessaire.
Ces nouvelles dispositions ne s’appliquent cependant que si la commune est couverte par un PLU « Alurisé » (Décret n°2015-1783, article 12-VI). Dans le cas contraire, les anciennes dispositions restent applicables : les changements de destination d’un bâtiment existant, entre l’une des neufs destinations définies à l’article R. 123-9 (dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2015) sont précédés d’une déclaration préalable ; en revanche un permis de construire est nécessaire si le changement de destination s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² ou à 40 m² en zone urbaine.

Cas particulier de la copropriété
Si le local est en copropriété, donc soumis à l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il est impératif d’interroger le règlement de copropriété de l’immeuble. Celui-ci comporte généralement une clause afférente à la destination de l’immeuble, laquelle détermine l’autorisation ou la prohibition d’activités. La réponse relève donc d’un examen au cas par cas. Selon le cas, il faudra solliciter ou non l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Par exemple un copropriétaire a le droit d’affecter un lot à usage commercial à l’usage d’habitation sans recourir à l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété (Cass. civ. 3e, 5 janvier 1994), mais ce n’est pas le cas lorsque le règlement de copropriété prévoit le caractère obligatoire de la destination commerciale des lots du RDC (Cass. civ. 3e, 26 avril 2006).

Caroline Theuil
Juriste-rédacteur, vérificateur fiscal
Formatrice en droit immobilier et en évaluations immobilières

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  • Le 23 mai à 14:18 , par ANSTETT
    Local professionnel en usage mixte

    Bonjour,

    Nous sommes sur le point de signer un compromis de vente mais avant de signer j’aimerais avoir des informations complémentaires (j’ai appelé la ville mais n’ai pas réussi à avoir les réponses).
    C’est un local professionnel en rez de chaussée surélevé et le règlement de copropriété n’interdit pas le changement d’usage ou de destination.
    Nous souhaiterions le transformer en usage mixte (habitation et professionnel).
    La personne à la mairie m’a dit qu’il était uniquement possible de faire un usage mixte si le local était auparavant une habitation. Si c’est un local professionnel, il faut d’abord faire le changement de destination pour un local d’habitation et ensuite seulement faire une demande de changement d’usage pour un usage mixte.
    Pouvez-vous me confirmer ce point car j’ai lu qu’aucune autorisation n’est nécessaire si le changement d’usage concerne la transformation de locaux commerciaux/professionnels et locaux d’habitation.

    Si nous utilisons ce local en usage mixte (habitation et pro), j’ai également lu que l’autorisation de changement d’usage n’était pas nécessaire lorsque l’activité professionnelle, même commerciale, est exercée par l’occupant ayant sa résidence principale dans le local. Comme étant au rez de chaussée, je peux également accueillir de la clientèle et marchandise.

    Par contre y a t-il une différence entre rez de chaussée et rez de chaussée surélevé (qui implique quelques marches devant le copropriété pour accéder au rez de chaussée).

    Je vous remercie par avance pour votre retour,

    Cordialement,

    Marie-Pierre ANSTETT

  • Le 29 avril à 07:50 , par BERTOLOTTI
    LE CHANGEMENT DE DESTINATION

    Bonjour,

    Que veut dire "Le changement de destination est définitif au regard des règles de l’urbanisme".

    Si la destination première est l’HABITATION et que par la suite on y exerce une ACTIVITE ; peut-on revenir à sa destination première ?

    Merci pour votre réponse

  • Le 15 février à 15:58 , par Giorgio
    usage commercial ou local commercial

    Cher Madame Theuil,

    J’ai identifié à Paris un local a " usage commerciale " (pas un " local commerciale " a spécifié l’agent immobilier). Je voudrais en faire un AirBnb. Qu’est que je dois vérifier avant de l’acheter pour être sur de conserver l’usage commercial ?

    Merci d’avance pour votre temps,