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La colocation.

Par Victoire de Bary, Avocat.

Face à l’augmentation des loyers, la colocation ne cesse de se développer et ne se limite plus aujourd’hui aux seuls étudiants.

Or, jusqu’à présent, la loi était silencieuse sur ces questions.

La loi ALUR (loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové), tente d’encadrer la colocation en la définissant et en prévoyant un certain nombre d’aménagement en matière de solidarité.

En créant un article 8-1 dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la loi ALUR donne à la colocation une amorce de cadre juridique.

Tout d’abord, la colocation est définie comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».

Dès lors, on peut distinguer deux types de colocation :

  • Les colocations à contrat unique ;
  • Les colocations à contrats multiples.

Dans le cas d’un contrat unique, tous les colocataires signent le même contrat et s’engagent à verser un loyer au propriétaire pour la mise à disposition du logement. L’engagement des colocataires est solidaire. Dès lors, si l’un d’entre eux ne paye pas, les autres doivent en assurer le versement.

Les colocataires se répartissent ensuite les pièces comme ils le souhaitent et peuvent choisir que certains verseront un loyer plus important que d’autres. En revanche, si l’un des colocataires ne paye pas sa part de loyer, les autres sont tenus d’en assurer le versement au propriétaire.

Le plus souvent, les parties signent un seul et même contrat, ce qui simplifie la gestion pour le propriétaire (clause de solidarité, date d’échéance unique...).

Dans le cas de contrats multiples, le propriétaire signe un contrat avec chacun des locataires, et chaque contrat prévoit la mise à disposition d’une ou plusieurs pièces, ainsi que l’utilisation des parties communes, et le montant du loyer individuel.

L’avantage est qu’en cas de non-paiement par l’un des colocataires, les autres n’ont pas à se substituer. Cependant, si un colocataire quitte les lieux, le propriétaire a la liberté d’imposer une personne de son choix avec qui il signerait un nouveau contrat.

Par ailleurs, la loi prévoit désormais que, lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement.

Sont donc interdites les colocations dans des appartements :

  • frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres, ou comportent pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV visée par la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ;
  • d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m² et à 33 m3, les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d’habitation nés de la division n’étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume desdits locaux, ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante et risque de saturnisme ;
  • situés dans un immeuble de grande hauteur dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l’autorité compétente ou à des prescriptions qui n’ont pas été exécutées.

A noter, la sanction qui est prévue est une sanction pénale (deux ans d’emprisonnement et 75 000 euros d’amende).

Dans tous les cas, le contrat de bail pour la colocation devra respecter un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat. Il convient donc d’attendre ce décret.

L’objectif d’un tel modèle est de lutter contre les clauses abusives qui peuvent être insérées par les propriétaires.

Dans l’attente du modèle, le contrat de bail formalisant une colocation doit respecter le titre Ier de la loi de 1989 ou, s’il concerne un logement meublé, le titre Ier bis de cette loi. Les mentions obligatoires ou interdites dans un tel contrat sont donc identiques qu’il s’agisse ou non d’une colocation.

De plus, il est prévu que « le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9 ».

Si la colocation pouvait permettre au bailleur d’augmenter la rentabilité des grands appartements, cela n’est désormais plus possible si le bien est situé dans l’une des agglomérations où les loyers seront plafonnés en raison du déséquilibre entre l’offre et la demande.

Afin d’éviter que la colocation soit une nouvelle possibilité ouverte aux marchands de sommeil, la loi prévoit que les normes de peuplement s’imposent aux logements loués en colocation, et qu’un décret doit intervenir pour adapter aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de décence.

L’article de la loi de 1989 créé par la loi ALUR offre une possibilité aux bailleurs d’éviter les difficultés d’assurance que peut générer un turn-over de locataires ou les multiples assurances si chaque colocataire assure sa part du logement.

En effet, il est possible de convenir dans le bail que le bailleur souscrira une assurance pour compte, récupérable auprès des colocataires à raison d’un douzième de la prime par mois.

Quant aux charges locatives, les parties ont le choix de prévoir :

  • le versement de provisions sur charges avec une régularisation annuelle par le bailleur en fonction de la réalité des dépenses engagées ;
  • le versement d’un forfait qui est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en fonction des dépenses réelles, qui peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal, mais « qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure ». La loi précise toutefois que « ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté  » si les sommes réelles lui avaient été réclamées.

Enfin, la loi ALUR apporte à la loi de 1989 de nouvelles règles en matière de solidarité entre colocataires et de cautionnement.

Jusqu’à présent, une clause de solidarité était prévue dans tous les baux en cas de colocation. Dès lors, la durée de la solidarité entre occupants n’étant pas clairement définie en cas de départ d’un colocataire et, très généralement, il était considéré que cette solidarité persistait tant qu’un nouveau contrat n’était pas conclu sauf à conclure un avenant au bail.

Désormais, la loi prévoit que «  la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ».

Saluons donc cette précision qui devrait soulager certains colocataires solvables ou leur caution.

Pour finir, la loi prévoit que « l’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution ».

Ainsi, lors du départ d’un des colocataires, sa caution sera solidaire du loyer dans les mêmes délais que lui. En outre, l’engagement de la caution devrait être limité aux seules défaillances de la personne pour qui la caution est donnée.

Espérons que ces nouvelles dispositions garantiront aux nombreuses personnes qui vivent en colocation une plus grande sécurité et une meilleure visibilité.

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Vos commentaires

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  • Le 13 mars à 17:48 , par RR

    Est-ce qu’un contrat unique mais sans clause de solidarité et avec fractionnement du loyer et du dépôt de garantie sera la meilleur solution ?
    Les locataires restent relativement indépendants.
    Seuls différences, chaque départ et arrivé nécessite d’un avenant à signer avec tous les locataires. Par conséquence, il y aura plus de boulots administratives et il peut y avoir des risques que les locataires déjà sur place refusent le nouveau locataire.
    Mais d’après moi c’est la seule solution de pouvoir louer les pièces individuellement comme avant...

  • Le 10 novembre 2016 à 11:57 , par BJL Président d’un Conseil syndical
    Marchand de sommeil et fausse colocation

    Dans une copropriété de 110 logements, une copropriétaire loue un appartement de 5 pièces de 85 m2 dans une résidence de 1976 à 14 personnes voire 18 par intermittence.
    Sachant que la cinquième pièce est un salon de 16 m2 qui comporte actuellement 8 lits superposés et deux canapés d’une personne.
    Il y a qu’une seule personne qui à un bail correspondant à 1 location d’une chambre pour elle même.
    Toutes les autres personnes n’ont pas de bail. il n’y pas de détecteur d’incendie et aucun occupant n’a d’assurance d’habitation.

    Quel sont les recours pour mettre fin à cette situation ?
    Quels sont les moyens de dissuasion pour éviter les autres marchands de sommeil.

    Merci de vos réponses

  • Dernière réponse : 29 juillet 2016 à 13:36
    Le 30 octobre 2015 à 07:31 , par Clement
    Nombres de chambres max

    Bonjour,

    Cet article est vraiment génial merci ! Par contre j’aurais une question : un entrepreneur m’a informé qu’une colocation ne pouvait comporter plus de 5 chambres sinon à partir de la 6eme il fallait être aux normes hôtelières (ascenseur, accès handicapés...) es ce vrai ? Si oui où puis je trouver les textes (recherches jusque là infructueuses) ? Je vous remercie de votre réponse.

    • Le 29 juillet 2016 à 13:36 , par vicky
      Colocation - Règlement de Copropriété - Loi ALUR

      Bonjour, Je voudrais savoir si la Loi ALUR rend illicite l’interdiction de colocation figurant sur un règlement de copropriété. Il s’agit d’un immeuble de banlieue dans le 93 sans aucun standing.
      Et au cas où ce serait interdit, quelle est la parade (faire un contrat avec une seule personne et faire des sous locations ?, sinon quelle autre idée ?). Merci d’avance

  • Dernière réponse : 22 mai 2014 à 11:57
    Le 5 mai 2014 à 15:21 , par Stéphane
    Sujet à interprétation

    Je reprends votre citation de la loi :
    "...d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m² et à 33 m3, les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d’habitation nés de la division n’étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume desdits locaux, ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante et risque de saturnisme..."

    La phrase qui a été ajoutée est en gras. elle est sensée limiter les abus condamnables des marchands de sommeil. Sauf que la tournure me laisse perplexe avec notamment le "ou".
    Pour faire simple, si je caricature :

    • Je peux louer une chambre de 5m2 avec une arrivée d’eau potable (sans évacuation, juste un robinet) et une prise de courant.

    Bref, c’est encore pire qu’avant, car cela ne règle pas le problème des marchands de sommeil par contre ça contraint fortement les possibilités de colocation saine à des étudiants par exemple.

    • Le 22 mai 2014 à 11:57 , par elb
      Oblige à un seul contrat, ou rend illégale presque toutes les colocations

      Stéphane, je pense que vous vous trompez : la location d’une chambre reste soumise à la règle de 9m2 minimum, et autres règle de salubrité classique.

      Par contre mon point est le suivant :

      • si je veux proposer un contrat individuel au locataire (= division du logement désormais), je suis obligé de lui proposer une chambre faisant au moins 14m2 (respect L-111-6-1). Existe-t-il beaucoup de logement avec des chambres de plus de 14m2, au hasard en région parisienne ? Déjà chez moi, mes enfants dorment dans des chambres de 10m2, et la mienne fait 12m2 et je suis en grande banlieue... Je dois donc imposer un bail commun à tous les locataires. Conséquences :
      • taxe d’habitation commune et désignation d’un seul locataire par les impôts qui devra recouvrir auprès de ses voisins (merci pour l’ambiance de la coloc)
      • CAF basée sur un bail commun beaucoup plus faible
      • surtout : solidarité imposée alors qu’avec un bail séparé, c’était au propriétaire de gérer ce risque.

      Cette partie de la loi ne résout rien et aggrave le mode de fonctionnement de la coloc.

  • Dernière réponse : 14 octobre 2014 à 21:36
    Le 4 octobre 2014 à 23:06 , par Franck
    Solidarité en contrat unique

    Bonjour,
    vous semblez entendre que la solidarité est automatique lorsqu’il y a un contrat unique. Cependant, la solidarité ne se présume pas. Certes, en pratique, elle sera le plus souvent prévue par le bailleur... Toutefois, si celui-ci ne la prévoit pas, il n’y aura pas solidarité entre les colocataires. Ne pensez vous pas ?
    ’Cordialement.

    • Le 14 octobre 2014 à 21:36 , par JPAUL
      Demande de Congé préavis de 3 mois et depart effectif

      Bonjour,
      Si je donne mon preavis de 3 mois et qu à la fin du préavis je n ai pas de successeur co locataire, dois je partir ou est ce que je peux rester jusqu’au 6 ieme mois qui met fin a la clause de solidarité ?
      Merci d avance pour vos réponses
      JPAUL