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Comment accroître son patrimoine grâce à la trésorerie du cabinet ?

Votre cabinet fonctionne bien et vous parvenez à générer des excédents de trésorerie. Les montants s’accumulent et vous n’avez pas de solution pour les faire fructifier. En parallèle, vous vous posez la question de l’après carrière. N’y a-t-il pas une solution légale pour exploiter toute cette trésorerie dormante à titre personnel, sans risquer une imposition démentielle ?


Oui, il y a une solution. Laissez-nous vous présenter ce montage financier simple mais peu connu.

Faire fructifier la trésorerie du cabinet tout en préparant votre avenir personnel

Faisons simple : il suffit d’acheter des parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) de façon démembrée.

Petits rappels sur les SCPI

Les SCPI sont des sociétés qui détiennent un parc immobilier diversifié, composé de murs de commerce, de bureaux, d’établissements de santé ou même de biens résidentiels. En achetant des parts de SCPI, vous devenez associé de ces sociétés. Ce statut s’accompagne d’une propriété sur les murs et d’un droit sur les loyers perçus, au prorata du montant investi.

Il y a donc deux façons de gagner de l’argent avec les SCPI : en touchant les loyers d’abord (en moyenne 4,5% de la somme investie par an), puis en faisant une éventuelle plus-value sur la valeur des parts acquises au moment de les revendre.

Si vous investissez seulement à titre individuel (en tant que personne physique), les loyers sont imposés au régime foncier (votre TMI, donc, ainsi que les prélèvements sociaux) et les plus-values sur le régime des plus-values immobilières des particuliers. Ce n’est donc pas l’option que nous vous recommandons !

Le cas spécifique du démembrement

Là où ça devient particulièrement intéressant dans votre cas, c’est qu’il est possible de démembrer la propriété de ces parts de SCPI entre un nu-propriétaire (vous) et un usufruitier (votre cabinet).

Ce démembrement est temporaire : à l’issue d’un délai défini au départ, le nu-propriétaire (vous) devient plein propriétaire.

Durant la période de démembrement, l’usufruitier (le cabinet) perçoit les loyers et s’acquitte de la fiscalité correspondante (l’impôt sur les sociétés). Le nu-propriétaire possède les murs mais ne subit aucune imposition dessus et leur valeur n’entre pas dans le calcul de l’IFI.

L’avantage de la nue-propriété pour vous

En tant que nu-propriétaire, vous renoncez aux loyers tout au long de la durée du démembrement.

En contrepartie, vous pouvez acheter des parts de SCPI avec une décote. Cette décote peut aller jusqu’à 45 % du prix de la part en fonction de la durée du démembrement négociée avec l’usufruitier (votre cabinet). Les démembrements ont une durée généralement comprise entre 3 et 20 ans.

Prenons l’exemple d’un démembrement sur 7 ans offrant une décote de 30 % :

Avec votre épargne personnelle, vous souhaitez acheter 100 parts de SCPI valant chacune 1 000 €. Pour devenir nu-propriétaire de ces parts, il vous faudra débourser 70 000 €, au lieu de 100 000 € en pleine propriété.

A l’issue des 7 ans, vous redevenez le plein propriétaire. La valeur de vos parts est bien de 100 000 € alors que vous n’avez investi que 70 000 €. Soit un rendement global de 43 %, ou 5,2 % annualisés. Ce rendement n’est pas imposable, c’est le principe même de la nue-propriété.

A vous d’estimer la bonne durée de démembrement selon vos besoins. A quelle échéance aurez-vous besoin de votre capital ? Nous recommandons souvent de caler la durée du démembrement sur le temps qu’il vous reste à exercer. Ainsi, les loyers ne viendront pas alourdir votre imposition durant votre vie active. Vous pourrez en profiter pleinement au moment de votre départ à la retraite.

L’avantage de l’usufruit pour le cabinet

Reprenons notre exemple. Pour devenir usufruitier, votre cabinet devra débourser 30 % du montant de votre investissement, soit 30 000 €.

Durant 7 ans, le cabinet recevra les loyers non pas sur 30 % des parts, mais sur 100 %, comme s’il était plein propriétaire. Son rendement peut atteindre 6 % par an avant imposition, soit 42 000 € sur la période.

Oui, les loyers vont venir alourdir la fiscalité de votre cabinet. Mais sachez que l’usufruit peut être amorti comptablement de manière linéaire sur la durée du démembrement.

Cela représente 30 000 € sur la période qui viendront en déduction du bénéfice imposable. Dans notre exemple, le cabinet paiera l’impôt sur les sociétés pour 12 000 € de revenus seulement.

L’impact fiscal sera ainsi amoindri, permettant de faire fructifier la trésorerie dormante de votre cabinet sans commune mesure avec les Comptes à Terme (CAT) en termes de rendement, ni avec les Comptes Titres Ordinaires (CTO) en termes de risques pris.

Quelques prérequis pour bénéficier de ce montage

En somme, pour pouvoir faire fructifier la trésorerie de votre cabinet et en profiter à titre personnel, il faut quelques prérequis :

- Vous avez du capital disponible à titre personnel et vous n’en avez pas besoin dans l’immédiat (épargne, héritage). La nue-propriété représente toujours la majeure partie de l’investissement.
- Votre cabinet doit avoir un excédent de trésorerie disponible pour acquérir l’usufruit.
- Votre cabinet est une SARL, une SAS, une SELARL ou une SASU.
- Vous avez un conseiller de confiance pour vous accompagner durant le processus.

Sur ce dernier point, Louve Invest peut vous aider. Nous sommes une plateforme agréée permettant d’acheter des parts de SCPI facilement en ligne. Pour chaque transaction réalisée via nos services, nous vous reversons 2,5 % du montant investi dans les 60 jours, directement sur votre compte courant.
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