Construire en toute légalité : quelle autorisation d’urbanisme pour quel projet de construction ?

Avant de commencer un projet de construction, il faut bien distinguer les différents domaines du droit applicables aux projets de construction :

• Le droit de l’urbanisme, qui fixe les règles et autorisations nécessaires pour construire ou modifier un bâtiment (permis, déclaration préalable, etc.) ;
• Le droit de la construction, qui concerne les normes techniques et la sécurité des travaux ;
• Le droit immobilier ou de la propriété, qui protège les droits des propriétaires et des voisins.

Il s’agit ici d’aborder uniquement le droit de l’urbanisme : en effet toute autorisation d’urbanisme est délivrée sous réserve du droit des tiers, de telle sorte que votre projet peut toujours être remis en cause par des tiers sur le fondement de ces autres domaines du droit.

En tout état de cause, la délivrance d’une autorisation d’urbanisme est un préalable nécessaire à tout projet de construction puisque son absence est susceptible de poursuites administratives voire pénales (Articles L480-1 et suivants du Code de l’urbanisme).

I) Les certificats d’urbanisme pour sécuriser la faisabilité d’un projet.

Avant toute demande d’autorisation, le certificat d’urbanisme permet de vérifier les règles applicables au terrain et la faisabilité de votre projet.
Il ne s’agit donc pas d’une véritable autorisation mais plutôt d’une "pré-autorisation"

Note d’attention : un certificat d’urbanisme n’est pas une autorisation de construire. Il ne garantit pas l’acceptation future d’un permis, mais permet de connaître le cadre juridique applicable.

1.1 Le certificat d’information (CUa) pour connaître le potentiel d’un terrain.

Le certificat d’urbanisme d’information (Article L410-1 a) du Code de l’urbanisme) renseigne sur les règles d’urbanisme applicables (zonage, servitudes), les participations et les taxes à prévoir. Il ne constitue pas une autorisation.
La seule formalité est d’adresser à la mairie une demande de certificat à laquelle est jointe un plan de situation du terrain considéré (ensemble des parcelles) [1].
La mairie dispose d’un mois pour répondre à la demande [2].

Ainsi, si vous n’avez pas de projet de construction précis mais que vous souhaitez connaître les possibilités d’un terrain au regard des dispositions d’urbanisme, le certificat d’information est l’outil adapté.

1.2 Le certificat opérationnel (CUb) pour s’assurer de la faisabilité d’un projet.

Le certificat d’urbanisme opérationnel (Article L410-1 b) du Code de l’urbanisme) indique si un projet précis peut être réalisé.
Il est donc nécessaire de préciser dans la demande adressée à la mairie du terrain considéré [3] :

• un plan de situation permettant de localiser le projet ;
• une note descriptive succincte de l’opération indiquant la destination et la sous-destination des bâtiments projetés ;
• la localisation approximative des bâtiments projetés sur le terrain considéré.

Le délai d’instruction est de 2 mois [4].
Il gèle les règles d’urbanisme pendant 18 mois [5], protégeant ainsi le projet de tout changement de ces règles.

Dès lors, si vous avez un projet de construction précis et que vous souhaitez savoir s’il est possible de le réaliser sur un terrain donné, le certificat pré-opérationnel est particulièrement indiqué pour sécuriser votre projet.

Exemple : vous envisagez un terrain en zone agricole - un CUa vous dira s’il est constructible, un CUb vous indiquera la faisabilité d’une maison de 120 m².

II) La déclaration préalable : pour les projets de petite envergure.

Autorisation concernant les petits projets, la déclaration préalable consiste comme son nom l’indique en une déclaration à l’administration d’un projet de construction de petite envergure.
De ce fait, en l’absence d’opposition de l’administration dans un délai d’un mois [6], le projet est ainsi autorisé de manière tacite.

La déclaration préalable concerne différents types de chantiers : les travaux sur constructions existantes, les constructions nouvelles mais également les constructions temporaires.

2.1 Les travaux ou changements de destination sur constructions existantes.

L’obligation de déclaration préalable concerne les travaux sur des constructions existantes (Article R421-17 du Code de l’urbanisme) :

• Travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement.
• Changements de destination d’un bâtiment existant, sauf entre sous-destinations ;
• Travaux modifiant les éléments d’architecture et de décoration protégés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ;
• Modification ou suppression d’un élément d’intérêt patrimonial, paysager ou écologique sur un territoire non couvert par un plan local d’urbanisme, suite à une délibération du conseil municipal après enquête publique ;
• Création d’une emprise au sol ou d’une surface de plancher supérieure à 5 m², avec des seuils à 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme) ;
• Transformation de plus de 5 m² de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher, en un local constituant cette fois-ci de la surface de plancher (transformation d’un grenier en chambre par exemple).

2.2 Les constructions nouvelles.

La partie réglementaire du Code de l’urbanisme liste également les constructions nouvelles soumises à déclaration préalable (Articles R421-9 à R421-12 du Code de l’urbanisme) :

• Constructions de petite taille dont l’emprise au sol ou la surface de plancher est supérieure à 5 m² et dont la hauteur est inférieure ou égale à 12 m, l’emprise au sol est inférieure ou égale à 20 m² et la surface de plancher est inférieure ou égale à 20 m² ;
• Habitations légères de loisirs de plus de 35 m² de surface de plancher, implantées dans les conditions définies à l’article R111-38 du Code de l’urbanisme ;
• Constructions dont la hauteur est supérieure à 12 m, l’emprise au sol est inférieure ou égale à 5 m² et la surface de plancher est inférieure ou égale à 5 m² ;
• Les piscines de moins de 100 m² de superficie et non couvertes ou avec une couverture de moins de 1,8 m de hauteur sont exemptées ;
• Châssis et serres de 1,8 m à 4 m de hauteur et de moins de 2 000 m² de superficie sont exemptés ;
• Installations solaires terrestres de moins de 3 kW de puissance crête et de moins de 1,8 m de hauteur, ainsi que les installations de 3 kW à 3 MW de puissance crête, sont exemptées.

Il convient également de mentionner les clôtures, qui peuvent être soumises à une obligation de déclaration préalable si la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale (communauté de communes, communauté d’agglomération…) compétent en matière d’urbanisme a décidé d’instaurer une telle obligation (Article R421-12 du Code de l’urbanisme).

2.3 Les constructions temporaires.

Le Code de l’urbanisme prévoit que sont dispensées de toute formalité les constructions temporaires implantées pour une durée n’excédant pas 3 mois (Article R421-5 du Code de l’urbanisme).
En outre, cette durée peut être portée à des durées plus longues dans des cas énumérés :

• un an pour les sinistres, l’hébergement migratoire, les classes démontables et les chantiers ;
• deux ans pour les résidences universitaires et sociales, et pour les structures d’hébergement d’urgence.

2.4 Le cas particulier des sites protégés au titre du patrimoine ou de l’environnement.

Enfin, le Code de l’urbanisme (Article R421-11 du Code de l’urbanisme) s’avère plus strict concernant les constructions projetées dans des sites protégés au titre du patrimoine ou de l’environnement, notamment :

• Les nouvelles constructions de 12 m de haut maximum, 20 m² d’emprise et de surface de plancher ;
• Les ouvrages solaires terrestres et ombrières intégrées de moins de 3 kilowatts ;
• Les murs ;
• Les piscines de moins de 100 m², non couvertes ou couvertes de moins de 1,80 mètre ;
• Les terrasses de plain-pied ;
• Les plate-formes nécessaires à l’activité agricoles ;
• Etc.

Les clôtures sont également visées par cette obligation de déclaration préalable dans ces secteurs protégés (Article R421-12 du Code de l’urbanisme).

Ainsi, si votre projet consiste en une modification mineure d’une construction ou en la réalisation d’une construction limitée ou temporaire, la déclaration préalable sera l’autorisation adéquate.

III) Le permis de construire : l’autorisation de droit commun.

3.1 Autorisation par défaut.

Le Code de l’urbanisme définit le permis de construire comme l’autorisation d’urbanisme par défaut : toute construction, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire (Article L421-1 du Code de l’urbanisme).

En outre, même certains travaux sur constructions existantes à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, nécessitent un permis de construire (Article R421-14 du Code de l’urbanisme) :

• Les travaux augmentant la surface de plancher ou l’emprise au sol de plus de 20 m² (ou 40 m² dans les zones urbaines) ;
• Les modifications des structures porteuses ou de la façade accompagnées d’un changement de destination.

En ce qui concerne le contenu du dossier de demande de permis de construire, il est nécessaire de fournir (Article R431-7 du Code de l’urbanisme) :

• un plan permettant de situer le terrain ;
• un projet architectural comprenant notamment une notice explicative (Articles R431-8 à R431-12 du Code de l’urbanisme).

Le délai d’instruction d’une demande de permis de construire est de 2 mois (Article R423-23 B)), ce délai pouvant être majoré d’un ou 2 mois en cas de classement ou de consultation nécessaire (Articles R423-24 à 423-33). En l’absence de réponse dans ce délai, il vous est possible de demander la production d’un certificat de permis tacite auprès de la mairie.

La durée de validité du permis de construire est de trois ans si les travaux ne sont pas entrepris (Article 424-17 du Code de l’urbanisme).

Un décret (Décret n°2025-461 du 26 mai 2025 prorogeant le délai de validité des autorisations d’urbanisme) récent a porté de manière exceptionnelle et automatique cette durée de validité à 5 ans pour les autorisations délivrées entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024.

Il faut également évoquer le cas particulier des reconstructions à l’identique puisqu’elles peuvent être autorisées dans un délai de dix ans à partir de la destruction ou de la démolition, sauf dispositions contraires (Article L111-15 du Code de l’urbanisme).

3.2 Le permis modificatif.

Si vous envisagez d’apporter des modifications au projet initial autorisé par un permis de construire, il est toujours possible de demander un permis de construire modificatif.

Il faut ici souligner que le juge administratif admet des modifications de plus en plus grandes, tant que ces dernières ne portent pas « bouleversement » du projet initial (CAA Lyon, 18 avril 2023, n°21LY03879, Conseil d’Etat, 26 juillet 2022, n°437765).

En outre, si la régularité de votre projet est remise en cause sur des points précis devant le tribunal administratif, il est toujours possible de régulariser d’éventuels vices du permis délivré en régularisant votre projet au moyen d’un permis modificatif (Articles L600-5 et L600-5-1 du Code de l’urbanisme).

3.3 Le permis de démolir.

Le permis de démolir est également une autorisation d’urbanisme qui peut être exigée dans des situations distinctes :

• la commune a décidé d’instituer un tel permis sur son territoire ou une partie de son territoire (Article R421-27 du Code de l’urbanisme) ;
• la construction démolie fait partie d’un périmètre classé au titre de la protection du patrimoine ou de l’environnement (Article R421-28 du Code de l’urbanisme).

Il sera dès lors nécessaire, si votre projet comprend la démolition d’une construction, de bien vérifier si le permis de démolir est exigé sur votre commune.

Pour ce faire, il est possible de consulter les délibérations de votre commune ou d’interroger directement cette dernière.

IV) Le permis d’aménager pour les projets relativement complexes.

Le permis d’aménager est requis, par exception au permis de construire (Article L421-2 du Code de l’urbanisme et (Article R421-19 du Code de l’urbanisme), pour :

• Création ou aménagement de lotissements, remembrements avec espaces communs, création ou agrandissement de terrains de camping de plus de 20 personnes ou 6 hébergements de loisirs, création ou agrandissement de parcs résidentiels de loisirs ou villages de vacances ;
• Réaménagement augmentant la capacité d’accueil de plus de 10% dans les terrains de camping ou parcs résidentiels de loisirs, et modifications substantielles de la végétation dans ces établissements ;
• Lotissements situés dans des sites patrimoniaux remarquables, abords de monuments historiques, sites classés ou en instance de classement ;
• Aménagement de terrains pour sports motorisés, parcs d’attractions de plus de deux hectares et terrains de golf de plus de 25 hectares ;
• Aires de stationnement publiques, dépôts de véhicules et garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs pouvant contenir au moins 50 unités ;
• Affouillements et exhaussements du sol dépassant 2 m de hauteur ou de profondeur sur une superficie de 2 hectares ou plus, sauf si nécessaires à un permis de construire.

Il faut souligner que si l’aménagement comprend des constructions ou des installations diverses [7], ou qu’il s’agit tout simplement d’un lotissement [8], le recours à un architecte est obligatoire.

Le délai d’instruction d’une demande de permis d’aménager est de 3 mois (Article R423-23 c)), ce délai pouvant être majoré d’un ou 2 mois en cas de classement ou de consultation nécessaire (Articles R423-24 à 423-33).
Comme pour le permis de construire, la durée de validité du permis d’aménager est de 3 ans si les travaux ne sont pas entrepris (Article R424-17 du Code de l’urbanisme).
Un décret (Décret n°2025-461 du 26 mai 2025 prorogeant le délai de validité des autorisations d’urbanisme) récent a porté de manière exceptionnelle et automatique cette durée de validité à 5 ans pour les autorisations délivrées entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024.

Si votre projet consiste en des aménagements relativement complexes répondant aux critères posés par le Code de l’urbanisme, le permis d’aménager est donc l’autorisation d’urbanisme adéquate.

En résumé : quel que soit l’état d’avancement de votre projet, son envergure ou sa complexité, il y a nécessairement une autorisation d’urbanisme adaptée qui sera nécessaire pour prévenir tout risque de poursuites administratives ou pénales.

Vous trouverez l’ensemble des informations nécessaires dans le tableau récapitulatif ci-après :