Comment calculer ce délai ?
L’article 64 du décret du 17 mars 1967 dispose que :
« toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».
En application de l’article 641 du Code de procédure civile :
« lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas ».
Et, en application de l’article 642 du même code :
« tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures ».
En conséquence, le point de départ de ce délai commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée contenant le procès-verbal au domicile du copropriétaire. Si la notification est faite par courriel, elle commencera à courir le lendemain de la réception du courriel.
Une fois ce délai expiré, la décision, même irrégulière, n’est plus contestable et devient définitive [1].
Toute action engagée postérieurement serait forclose et donc irrecevable.
Néanmoins, il existe plusieurs exceptions subtiles à ce principe permettant d’engager une action postérieurement au délai de deux mois.
Les quatre exceptions permettant d’engager une action postérieurement au délai de deux mois.
Première hypothèse : l’absence de notification du procès-verbal.
Si le procès-verbal n’a jamais été notifié, le copropriétaire dispose de 5 ans pour contester l’assemblée générale. L’action n’est plus soumise à un délai de forclusion de deux mois mais à la prescription quinquennale. L’action peut donc être engagée dans un délai de 5 ans à compter de la date de tenue de l’assemblée générale [2].
Il est par ailleurs possible que le syndic ait bel et bien notifié le procès-verbal mais que ce dernier ne soit jamais parvenu au copropriétaire.
Dans cette hypothèse, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver la régularité de la notification du procès-verbal permettant de faire courir le délai de contestation [3]. Si le copropriétaire fait valoir que le syndicat ne justifie pas de la notification du PV, la cour d’appel doit répondre à ces conclusions et ne peut se contenter de retenir que le délai de 2 mois était expiré [4].
Ainsi, la question n’est pas de savoir si le copropriétaire a reçu le procès-verbal mais plus celle de savoir si le syndicat des copropriétaires peut démontrer l’avoir envoyé. À l’heure des notifications électroniques, cette démonstration deviendra de plus en plus aisée.
Deuxième hypothèse : action visant à annuler des décisions introduisant des clauses contraires à l’ordre public au Règlement de copropriété.
Le délai de 2 mois n’est pas applicable dès lors que la décision de l’assemblée a eu pour effet d’introduire une clause illicite dans le règlement de copropriété [5].
Dans la première espèce (n° 98-22.792), il s’agissait de contester une grille de répartition des charges contraires aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Dans la seconde affaire (n° 18-15.505), la Cour de cassation indique que :
« Qu’en statuant ainsi, alors que l’action d’un copropriétaire en constatation de la non-conformité d’une clause de répartition des charges à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne peut avoir d’effet que pour l’avenir, n’est pas subordonnée à la contestation préalable de l’assemblée générale qui a fixé la grille de répartition des charges, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »
Troisième hypothèse : la demande d’aide juridictionnelle dans le délai de 2 mois.
Le dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle dans le délai de 2 mois est interruptif. Le délai recommence à courir le jour où un avocat a été désigné [6] ou le jour où la demande est rejetée.
Pour avoir un effet interruptif, la demande doit avoir été introduite avant la tenue de l’assemblée [7].
Certains bureaux d’Aide juridictionnelle peuvent mettre plusieurs mois à désigner un avocat, ce qui compromet sérieusement la sécurité juridique des décisions d’assemblée générale.
Quatrième hypothèse : l’irrégularité de la notification.
La notification qui ne respecte pas les conditions de forme et de contenu édictées par les textes ou qui n’est pas envoyée au bon destinataire ne peut pas faire courir le délai de contestation de 2 mois [8].
Dans l’arrêt du 28 janvier 2015, la Cour de cassation juge que la notification du procès-verbal est irrégulière en ce qu’elle ne reproduit pas le texte de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
Autre exemple : lorsque la notification de la décision n’a été envoyée qu’à l’un des deux époux coïndivisaires, l’autre peut introduire son action en annulation plus de 2 mois après cette date [9].
