Le contrat de maison individuelle et le solde du prix du contrat.

Rappel des règles de prescription applicables à l’action en paiement du solde du prix et de la date d’exigibilité du paiement du solde du prix du contrat.

Apport de la décision.

La décision rendue par la Cour de cassation est intéressante à double titre.

- Premièrement, sur l’exigibilité du solde du prix du contrat de construction de maison individuelle :

La Cour de cassation rappelle, au visa de l’article R231-7 du Code de la construction et de l’habitation, que le point de départ de la prescription du paiement du solde du prix du contrat de construction de maison individuelle correspond à la levée des réserves et non à la date d’expiration de la garantie de parfait achèvement.

Pour rappel, s’agissant du solde du prix du contrat de construction de maison individuelle, il résulte des dispositions de l’article R231-7, II que ce solde est payable dans les conditions suivantes :
- « Lorsque le maître de l’ouvrage se fait assister lors de la réception par un professionnel [...] à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n’a été formulée, à l’issue de la réception » ;
- « Lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les 8 jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception si aucune réserve n’a été formulée ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci ».

Le texte ajoute que : « dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5% du prix convenu est, jusqu’à la levée des réserves, consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le Président du Tribunal de Grande Instance ». Il résulte de ces dispositions, que le solde du prix du contrat de construction de maison individuelle n’est exigible qu’à la levée effective des réserves qui ont pu être exprimées lors de la réception ou dans les 8 jours de celle-ci (lorsque le maître de l’ouvrage n’est pas assisté par un professionnel lors de la réception).

Si aucune réserve n’a été formulée dans les délais requis, le solde du prix devient également exigible. Par ailleurs, il résulte du dernier alinéa de l’article R231-7 du Code de la construction et de l’habitation que dans l’hypothèse où des réserves ont été formulées, le solde du prix doit être consigné chez un tiers.

S’agissant de dispositions d’ordre public, il ne peut y être dérogé. Le solde du prix n’est ainsi pas exigible à l’expiration de la garantie de parfait achèvement.

- Deuxièmement, sur la prescription de l’action en paiement :

L’arrêt rendu le 13 février 2020 vient confirmer l’application de l’article L218-2 du code de la consommation (anciennement article L137-2) qui prévoit que : « l’action des professionnels pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ». Lorsque le contrat de construction de maison individuelle est conclu par le constructeur avec une personne physique (consommateur au sens de l’article liminaire du Code de la consommation) qui agit à des fins non professionnelles, le contrat de construction de maison individuelle sera soumis pour toute action engagée par le professionnel à la prescription biennale.

Cette prescription a été appliquée pour d’autres contrats spéciaux du droit de la promotion, tels que la vente d’immeuble à construire [1]. Ces dispositions sont impératives [2].

S’agissant du point de départ de la prescription, la jurisprudence est venue préciser les éléments suivants :

- S’agissant de travaux, la Cour de cassation dans une décision rendue par la première chambre civile le 3 juin 2015 a considéré que : « Le point de départ du délai de prescription biennale de l’action en paiement d’une facture se situe au jour de son établissement » [3] ;
- S’agissant du paiement du solde du prix de vente d’un immeuble vendu en état futur d’achèvement, ile juge a retenu comme point de départ la date de mise à disposition du local vendu [4].

En l’espèce, le point de départ de la prescription biennale n’est pas fixé au jour de l’émission d’une facture par le constructeur mais au jour de la levée des réserves [5].

- S’agissant des contrats à exécution successive et des termes de paiement successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l’égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance. Le juge fixant le point de départ de la prescription à compter de la date d’exigibilité des appels de fonds [6].

Référence :

- Cass. 3e civ., 13 févr. 2020, n° 18-26.194, F-P+B+I, SARL Logemaine c/ épx P. : JurisData n° 2020-001763.
- Article L218-2 du Code de la consommation « L’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ».
- Article R231-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoit les modalités de paiement du contrat de construction de maison individuelle et, plus précisément, le pourcentage maximum du prix convenu exigibles aux différents stades de la construction, d’après l’avancement des travaux.

Célia Guendouz
Cabinet Avocats Paradis

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Notes de l'article:

[1Cass. 1re civ., 17 févr. 2016, n° 14-29.612, F-P+B+I : JurisData n° 2016-002674 ; Constr.-Urb. 2016, comm. 59 ; JCP G 2016, 470, G. Paisant. – Cass. 3e civ., 26 oct. 2017, n° 16-13.591, FS-P+B+I : JurisData n° 2017-021120 ; Constr.-Urb. 2017, comm. 167.

[2En application de l’article L218-1 du Code de la consommation.

[3Cass. 1re civ., 3 juin 2015, n° 14-10.908, FS-P+B et CA Amiens, 1re ch. civ., 20 nov. 2018, n° 17/01649.

[4Cass. 3e civ., 26 oct. 2017, n° 16-13.591.

[5Conformément à l’article 2224 du Code civil.

[6Cass. 1re civ., 11 févr. 2016, n° 14-28.383, 14-27.143, 14-22.938 et 14-29.539.

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