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Un copropriétaire peut agir en résiliation d’un bail commercial consenti par un autre copropriétaire.

Un copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété.


Cet article est issu de la documentation Droit des affaires des Editions Législatives et a été rédigé par l’auteur de l’ouvrage pratique Baux commerciaux.

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Des nuisances émanant d’un local appartenant à un copropriétaire

Les propriétaires d’un local commercial dépendant d’un immeuble en copropriété l’avaient donné à bail à l’exploitant d’un commerce de négoce de cyclomoteurs, de réparation de scooters et de location de véhicules sans chauffeur.

Se plaignant de nuisances sonores et olfactives, les propriétaires d’un lot contigu ont assigné les bailleurs du local commercial, l’exploitant et le syndicat des copropriétaires, afin de résiliation du bail et expulsion ainsi qu’afin d’interdiction de toute activité de réparation de scooters.

Par un arrêt du 24 juin 2020, la cour d’appel de Paris a fait droit à ces demandes.

Le locataire et son bailleur se sont pourvus en cassation.

Ils soutenaient en substance qu’un copropriétaire ne peut, sans porter une atteinte excessive à la liberté contractuelle, agir par voie oblique en résiliation du contrat de bail consenti par un autre copropriétaire ; qu’à supposer qu’il le puisse, c’est à la condition de démontrer la carence de son débiteur de nature à compromettre ses droits ; qu’en l’espèce, aucune carence ne pouvait être imputée au bailleur puisque le copropriétaire plaignant ne s’était jamais adressé à ce dernier pour exiger qu’il enjoigne à son locataire de respecter le règlement de copropriété ; qu’enfin, le bailleur avait effectué un certain nombre de diligences afin de limiter les nuisances alléguées.

L’action d’un autre copropriétaire pour faire cesser les nuisances

Insensible à ces moyens, la troisième chambre civile rejette le pourvoi et approuve l’arrêt attaqué par quelques motifs bien trempés :

D’abord, au visa de l’article 1166 du code civil (applicable à la cause dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016) elle rappelle la règle selon laquelle les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne.

Remarque : La règle est énoncée aujourd’hui à l’article 1341-1 du code civil.

Ensuite (à la manière de la « règle du précédent » en common law), la Haute juridiction cite sa propre jurisprudence comme une source du droit (« il est jugé…  ») à l’appui d’un raisonnement en deux temps :

• en premier lieu, « il est jugé qu’un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires (3e Civ., 14 novembre 1985, pourvoi n° 84-15.577, Bull. 1985, III, n° 143) ».
• en second lieu, « le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres (3e Civ., 22 mars 2000, pourvoi no 98-13.345, Bull. 2000, III, no 64). »

Il en résulte que, titulaire de cette créance de respect du règlement, tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci.

Ayant constaté que le bailleur, bien qu’informé par le syndic et les autres copropriétaires des nuisances occasionnées par l’activité du preneur, n’avait pas engagé de démarches en vue de permettre le respect du règlement de copropriété, la cour d’appel a retenu à bon droit que les copropriétaires du lot contigu étaient recevables à exercer, en lieu et place du bailleur, une action oblique en résiliation du bail.

L’atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires (niv2)

L’on sait que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a qualité pour agir à l’effet de faire cesser une atteinte à la destination de l’immeuble. :

« Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble » (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 15).

La jurisprudence applique fréquemment cette règle classique (V. par ex. Cass. 3ème civ., 14 novembre 1985, nº 84-15.577 ; v. encore, plus récemment, Cass. 3ème civ., 11 février 2016, n° 14-16.309 sol. impl.).

Le même article dispose encore : «  Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic ».

Un copropriétaire qui éprouve – et prouve - un préjudice personnel distinct du trouble collectif engendré par la violation du règlement de copropriété est ainsi recevable à agir. Il ne s’agit alors que d’une application des règles générales gouvernant la responsabilité civile.

La question de la nature du règlement de copropriété (niv2)

Mais un copropriétaire a-t-il aussi le droit de faire sanctionner judiciairement le non- respect du règlement de copropriété par d’autres copropriétaires ou leurs ayants-cause, sans avoir à démontrer l’existence d’un préjudice personnel et spécial, distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ?

Ceci renvoie à la question de la nature du règlement de copropriété. Or, la jurisprudence est fixée de longue date sur ce point : le règlement de copropriété est un contrat.

Bien qu’ayant une nature contractuelle, le règlement prévaut en toute hypothèse sur le contrat de bail : peu importe à cet égard que le locataire en ait eu ou non connaissance, car, dès lors qu’il a été publié au service de publicité foncière, il est opposable aux ayants-cause à titre particulier du copropriétaire (L. 10 juill. 1965 préc., art. 13).

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fait d’ailleurs obligation au bailleur d’un logement de communiquer à son locataire le règlement de copropriété, ou à tout le moins ses extraits relatifs à la destination de l’immeuble, à la jouissance et à l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges (L. n° 89-462, 6 juill 1989, art. 3).

Aucune disposition similaire n’existe pour un bail commercial : si la communication du règlement (ou de ses extraits significatifs) n’est donc pas érigée en obligation légale dans ce type de bail, elle n’en est pas moins très fortement recommandée (A. Confino, « Obligations et précautions documentaires dans la rédaction du bail commercial », AJDI décembre 2011, p. 861). Car si le bailleur a omis ou négligé de le lui communiquer avant la conclusion du bail et de lui en imposer le respect, le locataire pourra éventuellement se retourner contre lui sur le terrain de la responsabilité. Mais il appartient aussi au preneur, dans le cas où il ne peut ignorer que les locaux dépendent d’une copropriété, de se renseigner sur son contenu et, le cas échéant, d’en demander une copie au service de publicité foncière. Il pourra ainsi vérifier la compatibilité du bail avec ses stipulations.

Il découle très logiquement des principes qui précèdent que chaque copropriétaire est recevable à agir sur le fondement de l’action oblique pour obtenir le respect du règlement de copropriété par les autres copropriétaires et leurs preneurs, sans avoir à rapporter la preuve d’un préjudice personnel.

La confirmation claire d’une solution déjà esquissée

La solution était déjà en germe dans un précédent arrêt de la Cour de cassation du 4 janvier 1991 (Cass. 3ème civ., 4 janvier 1991, n° 89-10.959, publié au Bulletin), mais, tandis que certaines juridictions du fond l’admettaient (CA Dijon, 23 mars 1994, Rev. Loy. 1994, 495), d’autres la refusaient (CA Paris 4 juin 2014, n° 12/12350) au motif que le copropriétaire-bailleur n’est pas débiteur du copropriétaire qui se plaint des nuisances du locataire du premier avec lequel il est sans lien de droit.

En affirmant en des termes aussi fermes le droit pour chaque copropriétaire d’agir en résiliation d’un bail aux lieu et place du syndicat et du bailleur, l’arrêt du 8 avril 2021 envoie ainsi un signal clair et mérite une pleine approbation.

Cass. 3e civ., 8 avr. 2021, n° 20-18.327, n° 381 FS-P.

Alain Confino
Avocat au barreau de Paris, Cabinet Confino

Lien vers l’arrêt (Cour de cassation).

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