1) Avant la loi Le Meur : une interdiction théorique, neutralisée par l’unanimité.
Avant le 19 novembre 2024, l’interdiction générale de la location meublée de courte durée, lorsqu’elle supposait une modification du règlement de copropriété touchant à la destination des parties privatives ou aux modalités de jouissance, relevait de l’article 26 (ancienne rédaction) et impliquait l’unanimité.
En pratique, un seul vote défavorable suffisait à faire échec à toute résolution d’interdiction : un véritable verrou, souvent infranchissable.
2) Depuis la loi Le Meur : un basculement vers la majorité qualifiée… mais sous conditions strictes.
La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 a inséré, au sein de l’article 26 d) de la loi du 10 juillet 1965, deux nouveaux alinéas (5 et 6) qui autorisent désormais l’assemblée générale à modifier le règlement de copropriété afin d’y introduire une clause interdisant, dans certains lots, la location en meublé de tourisme.
Cette faculté vise exclusivement :
- les lots à usage d’habitation au sens du règlement,
- qui ne constituent pas la résidence principale du copropriétaire ou de l’occupant, au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989,
- et uniquement pour les meublés de tourisme au sens du I de l’article L324-1-1 du Code du tourisme.
La décision relève, sur un premier vote, de la majorité suivante : à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Ce nouvel article rompt alors avec l’ancienne exigence d’unanimité dès lors que la modification du règlement affectait les modalités de jouissance des parties privatives.
Mais l’originalité du dispositif tient surtout à l’articulation avec le mécanisme du second vote prévu par l’article 26-1.
En effet, si cette majorité des deux tiers n’est pas atteinte, mais que le projet a néanmoins recueilli :
- l’approbation de la moitié des membres du syndicat présents, représentés ou ayant voté par correspondance,
- représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires,
Alors la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote.
Ce second vote se tient cette fois à la majorité simple des voix de tous les copropriétaires, conformément à l’article 26-1 de la loi de 1965.
Autrement dit, une résolution qui n’atteint pas la majorité renforcée de l’article 26 d) peut, dans la même séance, être adoptée à une majorité simple.
Par ailleurs, pour qu’une telle résolution puisse être votée, encore faut-il que l’ensemble des conditions cumulatives d’éligibilité posées par le texte soient strictement réunies.
3) Les quatre conditions cumulatives de validité : la clef (souvent négligée) du contentieux.
Pour être juridiquement sécurisée, la résolution fondée sur l’article 26 d) nouveau doit satisfaire quatre conditions cumulatives.
1. L’interdiction doit viser exclusivement la location en meublé de tourisme.
Le texte vise les meublés de tourisme au sens de l’article L324-1-1 du Code du tourisme : villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, pour des séjours à la journée, à la semaine ou au mois.
Conséquence directe : ne sont pas visés (et ne devraient pas être “aspirés” par une rédaction maladroite) :
- la chambre chez l’habitant,
- le bail civil,
- le bail mobilité,
2. Les lots doivent être expressément à usage d’habitation au sens du règlement.
La qualification ne se déduit pas des usages effectifs, mais du règlement : c’est le règlement qui gouverne.
3. Les lots interdits doivent être ceux qui ne constituent pas la résidence principale.
Le dispositif ne permet pas d’interdire “en bloc” toute location meublée de tourisme : il vise spécifiquement les lots d’habitation autres que ceux constituant la résidence principale du loueur (au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989).
4. Condition déterminante : le règlement doit interdire toute activité commerciale dans les lots non spécifiquement commerciaux.
Le texte n’exige pas une interdiction “relative” : il vise une interdiction totale de toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.
D’où des conséquences très concrètes :
- si le règlement n’interdit l’activité commerciale que dans les lots d’habitation (ex. “occupation bourgeoise exclusive” ou “simple”), mais laisse subsister des tolérances ailleurs (bureaux, locaux professionnels), il existe un argument juridique sérieux pour soutenir que l’article 26 d) n’a pas vocation à s’appliquer, conformément à l’idée qu’“il n’y a pas lieu de distinguer là où la loi ne distingue pas”. Aucune jurisprudence n’a été rendue à ce jour à ce sujet, ainsi la prudence est de mise.
4) La QPC : vers un possible retour à l’unanimité ?
Le mécanisme instauré par l’article 26 d) nouveau de la loi du 10 juillet 1965 a rapidement suscité des critiques au regard de deux principes à valeur constitutionnelle : le droit de propriété et la liberté d’entreprendre, protégés par les articles 2, 4 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen.
C’est dans ce contexte qu’une société civile immobilière a assigné un syndicat des copropriétaires en annulation d’une délibération adoptée lors de l’assemblée générale du 13 mars 2025, ayant précisément pour objet l’interdiction des meublés de tourisme dans les lots d’habitation ne constituant pas une résidence principale.
Par ordonnance du 24 septembre 2025 (RG n°25/01990), le Tribunal judiciaire de Caen a estimé que la question présentait un caractère sérieux et a transmis une question prioritaire de constitutionnalité à la Cour de cassation.
Par arrêt du 18 décembre 2025 (n°25-40030), la Cour de cassation, statuant comme juridiction de filtrage, a confirmé le caractère sérieux de la question et l’a transmise au Conseil constitutionnel.
La décision est attendue entre janvier et mars 2026.
Il appartiendra alors au Conseil constitutionnel de déterminer si les atteintes portées au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre ont été mises en balance de manière proportionnée avec un objectif d’intérêt général ou un principe de valeur constitutionnelle équivalente.
Si tel n’était pas le cas, la censure des alinéas 5 et 6 de l’article 26 pourrait conduire, de manière très concrète, à faire renaître l’exigence d’unanimité pour toute modification du règlement affectant les modalités de jouissance des parties privatives.
5) Pendant la période transitoire : un texte applicable, une sécurité juridique précaire.
Tant que le Conseil constitutionnel ne s’est pas prononcé, l’article 26 d) de la loi du 10 juillet 1965 demeure pleinement applicable. Les assemblées générales peuvent donc, en droit positif, voter des résolutions d’interdiction fondées sur ce texte.
Mais cette applicabilité formelle masque une fragilité juridique réelle, car deux risques distincts se superposent.
Un risque “interne”, d’abord : la résolution est adoptée alors même que les conditions cumulatives d’éligibilité du texte ne sont pas réunies, au premier rang desquelles la condition d’interdiction totale de toute activité commerciale dans les lots non spécifiquement commerciaux. Dans cette hypothèse, l’annulation peut être recherchée indépendamment de la question prioritaire de constitutionnalité.
Un risque “externe”, ensuite : si les alinéas 5 et 6 venaient à être censurés, le fondement légal des résolutions adoptées sur ce texte disparaîtrait. Il serait alors soutenu que la modification du règlement affectant les modalités de jouissance des parties privatives relevait, en réalité, du régime antérieur, c’est-à-dire de l’unanimité.
Ces deux risques peuvent donc se cumuler.
6) Le véritable enjeu contentieux : le délai de l’article 42 (ou l’irréversibilité de la décision).
En copropriété, le contentieux obéit à une règle implacable : le temps.
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 impose que l’action en nullité soit introduite dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, par les copropriétaires « opposants » ou « défaillants ».
Et surtout : à défaut d’action dans ce délai, la décision devient définitive.
Peu importe qu’ultérieurement le Conseil constitutionnel censure l’article 26 d).
Peu importe que la majorité utilisée se révèle, a posteriori, inadaptée.
L’écoulement du délai purge la contestation.
Attendre sereinement la décision attendue au premier trimestre 2026 peut ainsi constituer, pour un copropriétaire concerné, une erreur stratégique irréversible.
7) Le rôle du syndic : entre mise en œuvre du vote et devoir de prudence.
Durant cette période d’incertitude, le syndic se trouve dans une position délicate.
En tant que garant de la sécurité juridique des décisions collectives et le gardien du règlement de copropriété, il lui appartient donc d’apprécier l’opportunité :
- d’inscrire une telle résolution à l’ordre du jour,
- de la maintenir,
- ou de proposer son report dans l’attente de la décision constitutionnelle.
Car soumettre au vote une résolution juridiquement fragile expose la copropriété à des frais de procédure évitables.
8) Les réflexes pratiques pour les loueurs : agir en amont, puis contester à titre conservatoire.
Pour les propriétaires exploitant un meublé de tourisme, la protection passe par une stratégie en deux temps.
En amont de l’assemblée générale : procéder à une analyse minutieuse du règlement de copropriété afin de vérifier si les conditions d’application de l’article 26 d) sont réellement réunies — en particulier la condition d’interdiction totale d’activité commerciale — puis adresser un courrier au syndic, par l’intermédiaire d’un avocat, sollicitant l’annulation ou le report de la résolution lorsque son fondement apparaît juridiquement contestable.
Après l’assemblée générale : si la résolution est maintenue et adoptée, introduire une action en nullité dans le délai de deux mois, à titre conservatoire, dans l’attente de la décision du Conseil constitutionnel, afin d’éviter que la décision ne devienne définitive par l’effet du temps.
En conclusion.
L’article 26 d) nouveau de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, donne l’illusion d’un mécanisme simple : une majorité abaissée, un outil efficace, une réponse rapide aux difficultés rencontrées par les copropriétés.
La réalité est plus exigeante.
Ce texte n’est valablement appliqué que dans des hypothèses précisément circonscrites, sous réserve du respect de conditions cumulatives strictes, et selon une mécanique de vote qui, combinée au second vote de l’article 26-1, modifie profondément l’équilibre traditionnel entre droit collectif et droit individuel au sein de la copropriété.
À cette technicité s’ajoute aujourd’hui un paramètre inédit : le contrôle du Conseil constitutionnel.
Dans ce contexte, l’enjeu n’est pas de savoir si la copropriété peut voter une interdiction mais de juger de l’opportunité d’un tel vote.
Et pour le copropriétaire concerné, la question n’est pas davantage de savoir si la résolution est contestable en soi mais si elle doit être contestée dans les deux mois, faute de quoi elle deviendra définitive, quelles que soient les évolutions à venir.
C’est précisément dans cette zone d’incertitude que l’analyse préalable du règlement de copropriété et l’accompagnement par un avocat sont indispensables afin d’éviter qu’une décision juridiquement fragile ne produise des effets irréversibles.
